Custos de escritura: o que contêm realmente e como se calculam

O nome induz em erro

Chamar a toda a fatura custos de escritura faz crer que o notário fica com ela, e é o mal-entendido mais difundido numa compra imobiliária. Na decomposição acima o notário conserva cerca de 15 %; perto de 77 % são impostos de transmissão cobrados para o departamento e o município, e o restante cobre documentos que o notário encomenda a terceiros e paga por sua conta.

A parte do notário não se negoceia no sentido corrente, porque segue uma tabela regulada fixada por decreto: 3,870 % sobre o primeiro escalão, depois 1,596, 1,064 e 0,799 % sobre os escalões superiores. A tabela é degressiva, pelo que os honorários sobem muito mais devagar do que o preço — daí uma percentagem menor numa compra grande do que numa pequena.

Porque o novo custa um terço do usado

Uma venda de habitação nova já suporta IVA, pelo que o imposto de transmissão aplicável ao usado tributaria duas vezes a mesma operação. No seu lugar aplica-se um imposto de registo de 0,715 %. Sobre os mesmos 250 000 €, isso transforma 14 517 € de imposto em 1 788 € e baixa o total de 18 840 € para cerca de 6 111 € — de 7,5 % do preço para 2,4 %.

Essa diferença de mais de 12 000 € tem lugar em qualquer comparação entre novo e usado, ao lado do preço por metro quadrado geralmente mais alto do novo. É um dos poucos custos de aquisição conhecidos com exatidão antes de assumir o compromisso.

As duas alavancas que movem realmente o número

A primeira é a repartição entre o imóvel e o mobiliário. Móveis integrados, uma cozinha equipada ou equipamento de jardim vendidos com a casa podem figurar à parte na escritura, e essa parte escapa ao imposto de transmissão. O montante deve ser justificado com faturas ou uma avaliação realista, e cobre em geral alguns milhares de euros — o que vale cerca de 5,81 % do que assim se desloca.

A segunda é o departamento. Desde a lei de finanças de 2025, os departamentos podem subir a sua parte de 4,50 para 5,00 %, e muitos fizeram-no. Meio ponto sobre o preço são 1 250 € numa compra de 250 000 €, mais do que a maioria das negociações recupera — verifique a taxa aplicável onde compra e não a média nacional.

Perguntas frequentes

Os honorários do notário podem ter desconto?

Em parte. Acima de um limiar legal o notário pode conceder um desconto sobre os seus próprios honorários, limitado por decreto e apenas sobre a fração do preço que ultrapassa esse limiar. Incide sobre um escalão pequeno de uma parte pequena da fatura, pelo que a poupança é modesta — algumas centenas de euros no máximo numa compra corrente.

Estes custos podem ser incluídos no crédito?

Por vezes, mas os credores esperam normalmente que venham dos seus fundos próprios, porque são a parte da compra imediatamente perdida se revender no dia seguinte. Um crédito que cubra preço e custos em conjunto significa pedir mais do que o imóvel vale, e a maioria dos credores encarece ou recusa.

Outros países europeus funcionam da mesma forma?

A estrutura é semelhante — um imposto de transmissão dominante, mais honorários profissionais menores — mas as taxas variam muito, de alguns por cento a bem mais de dez contando os agravamentos regionais. Procure sempre a taxa da região concreta e não um número nacional, já que em vários países é a região que a fixa.