Os dois relógios da troca 1031: 45 dias, 180 dias — e o que Portugal faz em vez disso

Os relógios correm em simultâneo, e o segundo tem um teto escondido

Ambos os períodos começam na data em que transmite o imóvel de que se desfaz. Escriture a 15 de março e o dia 45 cai a 29 de abril; o dia 180 cai a 11 de setembro. Fechada a janela de identificação sobram-lhe 135 dias para concluir, não 180, e a diferença são exatamente os 45 já gastos. Lê-se os dois números como uma sequência, porque é assim que quase todos os prazos se comportam, e chega-se a 29 de outubro — seis semanas e meia depois de a troca já ter falhado. Não há mecanismo de prorrogação para nenhum dos períodos, a lei não prevê força maior e não há meio-termo: escriturar ao dia 181 é uma venda, tributada por inteiro.

O segundo relógio tem uma alínea que quase ninguém cita. O 1031(a)(3)(B) diz que o bem de substituição não pode ser recebido depois do primeiro destes dois termos: o dia 180, ou a data de entrega da declaração do transmitente do ano da transmissão, prorrogações incluídas. Transmita a 20 de novembro de 2027 e o dia 180 cai a 18 de maio de 2028 — mas a declaração de 2027 vence em meados de abril de 2028. Sem pedir prorrogação, o período de troca acaba em abril e evapora-se quase um mês dos seus 180 dias. O remédio é trivial e a falha não é: apresente o pedido de prorrogação antes do vencimento, e apresente-o mesmo que conte fechar antes, porque é ele que recompra o calendário.

Três formas de identificar, e só terá uma

A identificação é um documento escrito, assinado por si, entregue antes do fim do dia 45 a alguém envolvido na troca que não seja o próprio nem uma pessoa desqualificada — na prática o intermediário qualificado. Uma nota no seu próprio processo não é identificação. Dentro desse escrito o regulamento dá-lhe três limites mutuamente exclusivos. A regra dos três imóveis permite nomear até três, seja qual for o valor. A regra dos 200 % permite nomear quantos quiser, desde que o valor de mercado agregado no fim do período de identificação não exceda o dobro do valor agregado do que transmitiu — numa venda de 700 000 €, um teto de 1,4 milhões. Se falhar ambas resta um salvamento: a exceção dos 95 % salva a troca se receber efetivamente bens identificados que valham pelo menos 95 % de tudo o que identificou, o que na prática obriga a comprar quase tudo.

A leitura prática é que a regra dos três imóveis é a que convém usar e a dos 200 % é uma armadilha para ambiciosos. Nomear oito edifícios parece prudente — mais oportunidades — até reparar que o valor conjunto tem de ficar abaixo do teto, o que o obriga a identificar opções baratas que não quer, e que um teste dos 200 % falhado o atira para um salvamento a 95 % que só passa comprando quase toda a lista. Nomeie três, ordene-os e negoceie os três em paralelo. E como a identificação é um documento assinado e datado, guarde o comprovativo de entrega: num litígio a pergunta não será o que decidiu, mas o que consegue provar que enviou, e a quem, antes da meia-noite do dia 45.

O boot é tudo o que não for o imóvel novo, e a depreciação regressa primeiro

O boot é o nome genérico de todo o valor recebido que não seja um bem da mesma natureza: dinheiro que fica consigo, uma redução líquida da dívida que carrega, bens móveis enfiados na operação, até um crédito do vendedor na escritura. A mais-valia é reconhecida até ao montante do boot recebido, e nunca acima da mais-valia efetivamente obtida — o boot pode tornar uma troca parcialmente tributável, nunca mais do que uma venda simples. No nosso exemplo, reinvestir 640 000 € de 700 000 € deixa 60 000 € de boot contra 400 000 € de mais-valia realizada: 60 000 € são tributados e 340 000 € diferidos. A base comporta-se exatamente como o texto anuncia: base antiga de 300 000 €, menos os 60 000 € retirados, mais os 60 000 € reconhecidos, o que volta a 300 000 € — o mesmo resultado pelo outro caminho, 640 000 € de custo menos 340 000 € de mais-valia diferida.

O que torna o boot caro é a sua natureza mais do que o seu tamanho. Dez anos de depreciação sobre a construção tiraram 120 000 € da sua base e reduziram outro tanto o resultado tributável pelo caminho. Quando se reconhece uma mais-valia, a parte atribuível a essa depreciação é recuperada primeiro e suporta um teto mais alto do que uma mais-valia ordinária. A lógica é universal: o fisco recupera antes de mais o que o deixou deduzir. Em Portugal o mecanismo equivalente está no artigo 31.º-A e no artigo 46.º do Código do IRC, que mandam apurar a mais-valia sobre o valor de aquisição deduzido das depreciações praticadas; e no IRS, o artigo 10.º manda acrescer as depreciações aceites fiscalmente ao valor de realização de um imóvel afeto a atividade empresarial. Em ambos os sistemas a pergunta não é «quanta mais-valia» mas «que mais-valia», e a resposta muda a conta antes mesmo de se escolher a taxa.

O mapa de depreciação parte-se em dois, e só metade é novo

A surpresa mais frequente depois de uma troca bem-sucedida é que o imóvel novo não se deprecia como um imóvel novo. O regulamento parte a base do bem de substituição. A base transportada — a parte herdada do imóvel antigo — continua a correr sobre o período, o método e a convenção do antigo, como se nada tivesse acontecido. Só a base excedente, o dinheiro aportado acima desse transporte, é tratada como posta em serviço nova. Subir a 900 000 € no nosso exemplo dá uma base total de 500 000 €: 300 000 € de base transportada que continua a consumir-se sobre o que resta do mapa inicial, e 200 000 € de base excedente que abre um período completo, cerca de 7 273 € por ano sobre vinte e sete anos e meio.

É por isso que uma troca não é uma forma de pôr a zero o relógio da depreciação, e por isso as cadeias de trocas acumulam uma cauda cada vez mais incómoda: mapas de base baixa e quase esgotados, enxertados em imóveis cada vez mais caros. E por isso a aritmética de uma subida se faz antes, não depois. Meter 200 000 € de dinheiro novo num imóvel de 900 000 € compra cerca de 7 273 € de dedução anual nova; os 300 000 € já transportados não compram nenhuma. Se o seu motivo é a dedução e não o diferimento, os números não o acompanharão.

O que Portugal faz em vez da troca 1031

O artigo 1031 é invulgarmente generoso à escala internacional, e Portugal tem o análogo europeu mais próximo — mas no imposto sobre as empresas, não no dos particulares. O artigo 48.º do Código do IRC exclui metade da diferença positiva entre mais-valias e menos-valias realizadas em ativos fixos tangíveis, ativos biológicos não consumíveis e propriedades de investimento detidos há pelo menos um ano, desde que o valor de realização — o valor todo, não apenas o ganho — seja reinvestido entre o período de tributação anterior e o fim do segundo período seguinte. Repare na diferença de arquitetura: onde a lei americana adia cem por cento do ganho e o empurra para a base do bem novo, a lei portuguesa perdoa definitivamente metade e tributa a outra metade já. No IRS existe uma segunda reinversão, a do artigo 10.º n.º 5, que exclui a mais-valia da habitação própria e permanente reinvestida noutra habitação própria e permanente, com uma janela de vinte e quatro meses antes e trinta e seis meses depois.

A comparação merece ser feita com cuidado, porque as duas arquiteturas resolvem problemas diferentes. Um diferimento à americana pressupõe que continuará a transacionar e recusa simplesmente tributar a rotação, empurrando toda a mais-valia para a base do que detiver no fim — e nos Estados Unidos esse fim pode ser um óbito, momento em que a base é reavaliada e a mais-valia diferida nunca é tributada. Uma exclusão condicionada à portuguesa pressupõe que reinvestirá num ativo do mesmo tipo e perdoa metade, tributando a outra metade já. Nenhuma é mais generosa em abstrato; premeiam comportamentos opostos. Se está a comparar jurisdições, a pergunta não é qual tem a taxa mais baixa, mas qual tributa aquilo que tenciona realmente fazer.

Perguntas frequentes

Os 45 e os 180 dias correm um a seguir ao outro?

Não. Ambos se contam a partir do mesmo facto — o dia em que transmite o imóvel de que se desfaz — e portanto sobrepõem-se. Transmita a 15 de março: a identificação fecha a 29 de abril e a conclusão a 11 de setembro; esgotar toda a janela de identificação deixa 135 dias, não 180. Lê-los como uma sequência coloca o prazo a 29 de outubro, seis semanas e meia depois de a troca ter falhado e muito depois de o intermediário ter sido obrigado a devolver os fundos. Há um segundo teto, mais subtil, sobre os 180: a lei pára o período de troca no primeiro dos dois termos, o dia 180 ou a data de entrega da declaração do ano da transmissão, prorrogações incluídas. Uma transmissão de 20 de novembro de 2027 dá um dia 180 nominal a 18 de maio de 2028, mas a declaração de 2027 vence em meados de abril: sem pedir prorrogação perde quase um mês.

Posso trocar uma máquina, um camião ou criptoativos?

Já não desde 2018. A lei de 2017 estreitou o artigo 1031 aos bens imóveis para as trocas concluídas depois de 31 de dezembro de 2017, e o título do artigo di-lo agora. Maquinaria, veículos, aeronaves, gado, objetos de coleção, patentes e criptoativos ficam de fora, o que importa porque continua a circular muita documentação anterior a 2018 que ainda descreve as retomas de máquinas como trocas da mesma natureza. Um regulamento definitivo de 2020 precisa o que conta como bem imóvel para este efeito e permite ignorar, dentro de um limite, os bens móveis acessórios transmitidos com ele, de modo que as instalações fixas de um edifício não quebram a troca — mas é uma tolerância para os acessórios, não uma porta de regresso para o equipamento. Aplicam-se outros dois limites legais: um imóvel situado nos Estados Unidos nunca é da mesma natureza que um situado fora, e uma troca com uma pessoa relacionada é desfeita se qualquer das partes transmitir o bem em dois anos.

Se não levantar dinheiro nenhum, posso ainda assim dever imposto?

Sim, e é aqui que descarrilam quase todas as trocas parciais. O boot não é só dinheiro. Se o imóvel que entregou suportava um empréstimo de 250 000 € liquidado na escritura e o de substituição só suporta 150 000 €, foi libertado de 100 000 € de dívida, e a libertação de dívida é tratada como valor recebido. Nada tocou na sua conta e ainda assim se reconhecem 100 000 € de mais-valia. A regra de compensação diz que o dinheiro que aporta reduz a libertação líquida: pôr 100 000 € seus devolve o boot a zero. A instrução prática é portanto reconstruir os dois lados do balanço, não só o ativo: igualar ou superar o preço, igualar ou superar a dívida, ou aportar a diferença em dinheiro.

Posso guardar eu próprio o preço da venda enquanto procuro?

Não, e tocar no dinheiro é de longe a forma mais comum de matar uma troca bem preparada. Se tiver a disposição efetiva ou implícita do preço — se puder alcançá-lo, dirigi-lo ou dá-lo em penhor — a operação volta a ser uma venda do ano da venda, diga o que disser a papelada depois. O regulamento prevê um porto seguro: um intermediário qualificado guarda os fundos ao abrigo de um acordo que limita expressamente o seu direito de os receber, penhorar, tomar emprestados ou deles retirar benefício até ao fim do período de troca. Duas consequências apanham as pessoas ao contrário. O seu próprio advogado, contabilista, agente imobiliário ou banqueiro que o tenha servido nos últimos dois anos é uma pessoa desqualificada e não pode ser intermediário. E não pode levantar uma parcela a meio da troca para cobrir um sinal noutro lado; se precisa de dinheiro, organize o boot de propósito e calcule o imposto, em vez de o descobrir.

O imposto diferido chega a ser pago?

Só se acabar por vender sem voltar a reinvestir. A mais-valia aloja-se na base do bem de substituição, pelo que uma venda posterior recupera tudo de uma vez: venda por 1,1 milhões o imóvel comprado por 900 000 € com uma base de 500 000 € e a mais-valia é de 600 000 €, que inclui os 400 000 € diferidos. Encadeie três trocas e o diferimento acumulado é carregado pelo que detiver no fim. O final célebre é que nos Estados Unidos um imóvel conservado até ao óbito recebe uma base atualizada: os herdeiros recebem-no ao valor de mercado e a mais-valia diferida extingue-se em vez de ser paga — daí a alcunha da estratégia e o regresso periódico das propostas de reforma. Duas reservas. Essa atualização assenta em regras sucessórias também mutáveis, e um regime de reinvestimento de outro país pode não oferecer saída: o artigo 48.º do CIRC português perdoa metade da mais-valia mas tributa a outra metade já, sem qualquer diferimento sobre ela.

Uma casa de férias ou um imóvel que uso às vezes é elegível?

Só se for genuinamente detido como investimento, e é o uso pessoal que o decide. A lei exige que o imóvel esteja afeto a uma atividade ou seja detido como investimento; uma casa onde vive não é nem uma coisa nem outra, e uma casa de férias arrendada de vez em quando fica no meio. A administração publicou um porto seguro: um período de detenção, um número mínimo de dias arrendados a renda de mercado em cada um dos anos anteriores e um teto de uso pessoal — cumpra-o tanto no imóvel transmitido como no recebido e a afetação não será contestada. Ficar de fora não é fatal, mas remete-o para uma apreciação de facto em que o seu próprio calendário é a prova. E como a mesma questão de intenção rege o bem de substituição, converter pouco depois da compra um arrendamento trocado em residência pessoal convida exatamente ao litígio que queria evitar.