Qué es la tasa de capitalización y qué se considera buena

Por qué ignora la hipoteca a propósito

Dos compradores pueden pagar el mismo precio por el mismo edificio y obtener rentabilidades completamente distintas sobre su dinero, solo porque uno financió el 80 % y el otro pagó al contado. Esa diferencia dice algo de los compradores, nada del edificio. Quitar la financiación es lo que convierte la tasa en una medida del activo: responde a qué rinde este inmueble, y punto.

Ese es también su límite. La tasa no dice si puedes permitirte el inmueble, si los números mensuales cuadran ni qué gana tu propio dinero — eso corresponde al flujo de caja y al retorno sobre efectivo. Usa la tasa para elegir entre activos y los otros dos para decidir si comprar alguno.

Una tasa alta está puesta en precio, no encontrada

Las tasas las fija lo que los compradores están dispuestos a pagar, y pagan menos por unos ingresos en los que confían menos. Una tasa alta es por tanto el mercado diciendo que esos ingresos son más arriesgados, más difíciles de mantener o menos propensos a crecer: una ciudad que se vacía, un contrato corto, un solo inquilino, un edificio ante una gran derrama. La rentabilidad compensa ese riesgo, no es un error de precio que hayas visto antes que nadie.

Lo contrario también vale. Una tasa del 3 % en una ciudad grande y líquida no es por definición una mala inversión — es el precio de unos ingresos que se espera que sigan ahí dentro de veinte años y de un activo que se vende rápido. Juzga el nivel frente a edificios comparables del mismo mercado, nunca frente a una media nacional.

Leerla al revés para valorar un edificio

Reordenada, la fórmula queda precio = resultado neto de explotación ÷ tasa, que es como se valora de verdad el inmueble de renta. Si edificios comparables de la zona se cambian al 5 % y el tuyo produce 6 546 € de resultado neto, vale unos 6 546 ÷ 0,05 = 130 920 € para ese mercado, pida lo que pida el vendedor.

Por eso también subir la renta o eliminar un gasto recurrente vale mucho más que el importe en sí. Con una tasa del 5 %, quitar de forma permanente 500 € anuales de gastos añade 500 ÷ 0,05 = 10 000 € de valor — veinte veces el ahorro, porque el mercado capitaliza el ingreso, no el golpe puntual.

Preguntas frecuentes

¿Tasa de capitalización o rentabilidad bruta?

La rentabilidad bruta para filtrar anuncios deprisa, la tasa para comparar los dos o tres que preselecciones. La bruta ignora los gastos por completo, así que favorece a los edificios con comunidad cara o mantenimiento pesado — justo los que parecen más baratos en un anuncio.

¿Uso el precio pedido o el que realmente pago?

Usa lo que realmente pagas, gastos de adquisición incluidos, si quieres tu propia rentabilidad. Usa el precio de mercado si quieres comparar el edificio con otros sobre la misma base. Indica cuál has usado, porque los dos pueden diferir un 8 % del precio y el resultado por sí solo no lo revela.

¿Cambia la tasa después de comprar?

Tu tasa de entrada es fija, porque tu precio de compra ya no cambia. La tasa de mercado sigue moviéndose con rentas y precios, y la diferencia entre ambas es exactamente el rendimiento de la inversión: unas rentas que suben más rápido que la tasa de mercado es lo que hace que el edificio valga más de lo que pagaste.