El patrimonio de tu vivienda no es un solo número

Dos estimaciones disfrazadas de un solo hecho

El patrimonio es una resta, y los dos términos que se restan son de naturaleza completamente distinta. El saldo pendiente es un hecho: existe al céntimo, en un extracto, y evoluciona según un cuadro fijado el día de la firma. El valor es una opinión, producida por un modelo que nunca ha entrado en tu casa o por un profesional que pasó cuarenta minutos en ella. Poner un hecho y una opinión a cada lado de un signo menos produce algo con la precisión de la opinión y la apariencia del hecho, y ese es todo el problema de esta cifra.

Hay un segundo problema, mayor. Aunque el valor fuera exacto, la cifra que obtienes es un bruto — la posición antes de que nadie cobre — y cada uso que puedas dar al patrimonio tiene su propio juego de deducciones. Vender cuesta unos honorarios y una serie de gastos de transacción. Endeudarte cuesta un techo de LTV, una comisión de apertura y a menudo una tasación. Refinanciar puede costar una compensación por amortización anticipada del préstamo que dejas. Así que la pregunta útil nunca es cuánto patrimonio tengo, sino cuánto sobrevive al uso concreto que quiero darle, y la respuesta es distinta para cada uno.

Patrimonio bruto: la cifra que todos citan

En nuestra vivienda, el patrimonio bruto son 420 000 € menos 280 832,93 €, es decir 139 167,07 €. Merece la pena mirar de dónde sale, porque los componentes son desiguales de un modo que sorprende. El propietario puso 75 000 € hace cinco años. El préstamo ha amortizado 19 167,07 € de capital en ese tiempo. El mercado ha añadido 45 000 €. De los 139 167 € de hoy, el 54 % es la entrada inicial, el 32 % la subida de precios y solo el 14 % la amortización. Cinco años pagando hipoteca hacen mucho menos por tu patrimonio que cinco años de un mercado que no elegiste.

La otra característica del patrimonio bruto es que es una magnitud apalancada, y el apalancamiento es lo que lo hace volátil. La vivienda vale 420 000 € y tu parte 139 167 €, una relación de 3,02 a uno. Cada punto porcentual que se mueve el valor mueve por tanto tu patrimonio 3,02 puntos. Un error de tasación plausible del cinco por ciento — muy dentro de la precisión de cualquier modelo automático — desplaza el patrimonio bruto en 21 000 €, un 15,09 % del mismo. Eso no es un desplome. Es una estimación sustituida por otra igual de defendible.

Patrimonio neto: lo que cuesta materializarlo

Nada convierte patrimonio en dinero salvo una venta, y la venta tiene tarifa. En nuestra vivienda de 420 000 €, los honorarios de agencia al 5 % son 21 000 € y otros gastos de venta al 1,5 % — escrituras, cancelación de la hipoteca, lo que de impuestos recaiga en el vendedor — son 6 300 €. El patrimonio neto es de 111 867,07 €. La deducción de 27 300 € es el 6,5 % del inmueble pero el 19,62 % de la aportación del propietario: es el mismo multiplicador de apalancamiento trabajando en la dirección que a nadie le gusta, ya que los costes cargados sobre todo el activo los soporta la fracción que tú posees.

La partida de honorarios es la que más difiere entre mercados, y nuestro artículo sobre lo que compran realmente los honorarios de una inmobiliaria expone las seis estructuras en detalle en vez de repetirlas aquí. La versión corta, aplicada a esta vivienda de 420 000 €: un vendedor que paga un 5 % impuestos incluidos pierde 21 000 €; un vendedor español al 4 % más IVA pierde 20 328 €; un vendedor portugués al 5 % más IVA pierde 25 830 €; un vendedor alemán que paga la mitad de un total del 6 % con impuestos incluidos pierde 14 994 € y un vendedor italiano en el mismo reparto 15 372 €. Es la misma casa y el mismo trabajo, y la horquilla va del 10,77 al 18,56 % del patrimonio bruto. Sea cual sea el mercado, la deducción es un porcentaje de dos dígitos de tu aportación, y no es opcional en el sentido de evitable — solo negociable.

Patrimonio financiable: el techo es del banco

La mayoría de quienes consultan su patrimonio no quieren vender; quieren endeudarse contra él. Es una tercera magnitud y la menor de las tres, porque un banco no presta contra el patrimonio en absoluto — presta contra el inmueble, hasta una parte máxima de su valor, y tu hipoteca actual ya ocupa parte de ese margen. Con un LTV máximo del 80 %, la deuda total permitida sobre una casa de 420 000 € es de 336 000 €. Resta los 280 832,93 € ya debidos y quedan 55 167,07 €. Eso es el 39,64 % del patrimonio bruto: más del 60 % del patrimonio que te dicen que tienes sencillamente no es financiable.

La parte máxima no es una constante universal y cambia mucho la respuesta. Sube el techo al 85 % y el patrimonio financiable pasa a 76 167,07 € — un aumento del 38 % en lo que puedes disponer, por cinco puntos de norma. En Italia el umbral del 80 % define el credito fondiario y puede elevarse al 100 % con garantías complementarias. En Alemania la Beleihungsgrenze del 60 % de la ley de Pfandbriefe no es un límite de préstamo en absoluto, sino la parte del valor hipotecario admisible en una cartera de cobertura, razón por la cual los bancos alemanes la superan tarificando el exceso de otro modo. Sea cual sea la convención de tu mercado, pide al banco el porcentaje exacto y el valor exacto al que lo aplicará, porque ambos los elige él.

De dónde sale realmente el patrimonio

Tres motores alimentan el patrimonio y giran a velocidades muy distintas. La amortización es el fiable: en nuestro préstamo, el primer año amortiza 3 353,18 € de capital, el sexto 4 636,83 €, el undécimo 6 411,89 € y el último 21 973,15 €. Acelera porque los intereses recaen sobre un saldo que encoge, así que la misma cuota compra cada mes más capital. Es el único de los tres del que puedes estar seguro, y en los primeros años es el más pequeño.

La revalorización es el motor grande y el que no controlas. En el año seis, a un 2,5 % supuesto, el mercado añade 10 500 € mientras el préstamo amortiza 4 636,83 € — así que el 69 % del crecimiento de patrimonio del año viene de una cifra sobre la que no tienes influencia y que no puedes cobrar hasta vender. Nuestro artículo sobre por qué la revalorización no es tu rendimiento examina qué queda de ella tras inflación, costes de tenencia y fricción transaccional; aquí el punto es solo que domina la aritmética siendo la menos fiable de las tres.

La mejora es el tercer motor y el que suele girar al revés. Gasta 20 000 € en una cocina y la pregunta es cuánto devuelve el mercado en la reventa. Con una recuperación del 60 %, el inmueble gana 12 000 € y tu patrimonio baja 8 000 €, porque gastaste dinero que ya poseías para comprar un valor que solo recibiste en parte. Al 75 % pierdes 5 000 €. Al 90 % — una obra pequeña, cosmética, de alto retorno — pierdes 800 €. Muy pocas reformas recuperan más de lo que cuestan, y las que más se acercan suelen ser las baratas: pintura, una entrada cuidada, una caldera que funcione. Una obra estructural grande puede recuperar la mitad. Es una razón excelente para hacerla si quieres vivir en el resultado, y una mala razón para hacerla como estrategia de patrimonio.

Por qué una valoración automática es una horquilla

Un modelo de valoración automática lee las transacciones recientes cerca de tu dirección, ajusta por superficie, antigüedad, estado y los atributos que registre su fuente, y devuelve una estimación puntual. Ese punto es el resumen de una distribución, y los proveedores serios publican la distribución junto a él — normalmente como banda de confianza o desviación típica de la previsión. Lee la banda, no el punto. En nuestra vivienda, una banda del cinco por ciento va de 399 000 € a 441 000 €, lo que mueve el patrimonio bruto de 118 167 € a 160 167 € y el financiable de 38 367 € a 71 967 €. La cifra financiable casi se duplica dentro de una banda que la mayoría llamaría acuerdo.

Dos advertencias más. Primero, el modelo vale lo que valen sus comparables: un inmueble atípico, un mercado estrecho o un periodo de pocas operaciones amplían la incertidumbre real sin ampliar necesariamente la banda publicada. Segundo, el banco no usará tu modelo. Encargará su propia tasación, y cuando las dos discrepen, la cifra del banco es la que fija tu financiación. Trata cualquier cifra de patrimonio que leas en una pantalla como hipótesis de partida, y el día en que entra el tasador del banco como el día en que la cifra se vuelve real.

Preguntas frecuentes

¿Cuál de las tres cifras pongo en mi patrimonio neto?

El patrimonio neto, si el estado pretende describir dinero que podrías tener de verdad. El bruto sobrevalora tu posición en el coste de toda venta que aún no has hecho — un 19,62 % con nuestras cifras — y el financiable la infravalora, porque mide lo que un banco adelanta y no lo que posees. Un compromiso habitual es llevar el inmueble a valor bruto y anotar los gastos de venta como pasivo contingente en una nota, lo que mantiene el balance honesto sin fingir que vendes mañana.

¿La comisión por amortización anticipada entra en el patrimonio neto?

Sí, siempre que la operación que modelas la active — y en un préstamo a tipo fijo amortizado a mitad de camino muy a menudo lo hace. En varios mercados estas comisiones están limitadas o reguladas por ley y se calculan sobre bases muy distintas: un porcentaje del capital, un número de meses de intereses, o un importe que refleje la pérdida real del banco. Sobre nuestro saldo de 280 832,93 € puede llegar fácilmente a cuatro cifras, así que pide al banco el importe exacto a la fecha prevista de firma en lugar de aceptar una regla aproximada. Si tu préstamo es a tipo variable, compruébalo igualmente; algunos llevan comisión durante un periodo inicial.

¿Puede ser negativo el patrimonio financiable con un bruto grande?

Con facilidad, y es una sorpresa frecuente y desagradable. El patrimonio financiable es el LTV máximo aplicado al valor, menos lo que ya debes — así que se vuelve negativo en cuanto tu préstamo actual supera el techo que el banco aplicaría hoy. En nuestra vivienda eso ocurre con cualquier valoración por debajo de 351 041,16 €, porque el 80 % de esa cifra son exactamente los 280 832,93 € pendientes. Con un valor de 340 000 €, el propietario aún tiene 59 167 € de patrimonio bruto y no puede pedir prestado absolutamente nada. Un mercado a la baja elimina capacidad de endeudamiento mucho antes que patrimonio.

¿Amortizar de más construye patrimonio más rápido que ahorrar el dinero?

Construye patrimonio exactamente uno a uno — cada unidad de capital extra sube el patrimonio en una unidad — pero convierte ahorro líquido en un activo ilíquido, y la iliquidez es todo el asunto de este artículo. El dinero que entra en el préstamo solo se recupera vendiendo o volviendo a endeudarse, y volver a endeudarse está limitado por la regla de LTV. El rendimiento de la amortización anticipada es el tipo del préstamo, a menudo atractivo, y nuestro artículo sobre amortizar anticipadamente examina los dos lados del intercambio. La cuestión del patrimonio es distinta: amortizar mueve dinero de un sitio al que llegas a un sitio al que solo llegas en las condiciones de otro.

¿Cada cuánto merece la pena revisar el valor?

Rara vez, salvo que una decisión dependa de ello. El saldo es conocido y se mueve de forma previsible, así que entre decisiones lo único que cambia es una estimación cuyo ruido supera la mayoría de las variaciones anuales de precio — 3,02 puntos de patrimonio por punto de valor, con nuestro apalancamiento. Mirarlo cada mes es sobre todo medir las revisiones del propio modelo. Los momentos que justifican una nueva mirada son los que llevan una operación asociada: pedir financiación, plantear una venta, alcanzar el umbral de LTV que elimina el seguro del préstamo, o un desplazamiento local real visible en las transacciones y no en los titulares.