Qué es la ratio préstamo-valor (LTV) y qué tramos cambian algo de verdad

El denominador no es el precio pactado

Cada prestamista calcula la ratio sobre el menor de los dos valores: el precio pactado o su propia tasación. Esa sola regla explica que una oferta aceptada pueda caerse en la financiación. En la compra de 400 000 € anterior, un préstamo de 340 000 € es el 85 % del precio pero el 88,3 % de una tasación de 385 000 €, y el prestamista usará 88,3. Si el expediente se armó para quedar justo por debajo del 90 %, ya no lo hace.

La solución es aritmética, no diplomática. Para mantener el 80 % frente a una tasación de 385 000 €, el préstamo no puede pasar de 308 000 €: faltan 32 000 € respecto al plan inicial — del ahorro, de una renegociación del precio o aceptando el tramo superior. Saber cuál de las tres tienes disponible antes de que llegue la tasación es la diferencia entre un retraso y una venta que se cae.

Cuánto vale un tramo, en dinero

Los cuadros de tipos avanzan por escalones, no en pendiente. Pasar de justo por encima del 80 % a justo por debajo vale típicamente un cuarto de punto. Sobre 340 000 € a 25 años son 1 795 € al mes al 4,00 % frente a 1 842 € al 4,25 — 47 € al mes y 14 180 € en todo el plazo. Donde además desaparece una prima de seguro del prestamista en ese mismo umbral, el tramo vale todavía más.

Eso convierte los últimos miles de euros de entrada en el dinero más productivo de toda la operación, y por eso conviene calcular el importe exacto que te deja bajo el umbral en vez de ahorrar hacia una cifra redonda. Por debajo del umbral, más entrada aún ayuda algo; por encima, ese mismo dinero no compra nada hasta el tramo siguiente.

La ratio baja por dos vías — y sube por una

El numerador baja según amortizas, y la amortización de los primeros años es más lenta de lo que se supone: tras tres años de un préstamo a 25 años al 4,25 %, 340 000 € se han convertido en 315 559 €, el 78,9 % de los 400 000 € iniciales. El denominador se mueve solo. Con una revalorización del 2 % anual el inmueble vale 424 483 € al cabo de esos mismos tres años, y ese capital pendiente pesa ya solo el 74,3 % — el mercado ha hecho casi tanto trabajo como treinta y seis cuotas.

El mecanismo funciona a la inversa con la misma rigidez. Si el inmueble perdiera un 10 % y valiera 360 000 €, ese capital de 315 559 € sería el 87,7 %, y una subrogación planteada sobre el tramo del 80 % se retarificaría. Por eso una ratio inicial alta es un riesgo y no solo un coste: elimina el colchón que te permite refinanciar en tu calendario y no en el del mercado.

Preguntas frecuentes

¿Cuenta la entrada si es una donación familiar?

Sí para el cálculo de la ratio — esta solo mira cuánto se pide prestado contra el inmueble. Los prestamistas suelen pedir un escrito que confirme que es una donación y no un segundo préstamo, porque un préstamo familiar reembolsable cambia tu ratio de endeudamiento aunque deje la ratio préstamo-valor intacta.

¿Entran los gastos de compra en la ratio?

Solo si los financias. El denominador es el valor del inmueble, y los impuestos de transmisión y los honorarios no le añaden nada, así que financiarlos sube el numerador sin mover el denominador. Es exactamente así como un comprador convencido de estar en el 80 % llega al banco por encima del 85.

¿Se puede salir de un tramo alto sin esperar años?

A veces. Una amortización parcial mueve el numerador de inmediato, y una nueva tasación mueve el denominador si el mercado local ha subido o has hecho obras que añaden superficie medible. Ambas suelen exigir que el prestamista rehaga el expediente, y algunos cobran la nueva tasación: compara ese coste con el ahorro de tipo antes de encargarla.