La hipoteca solo interés: qué estás aplazando

El capital no se mueve, y en eso consiste el producto

Una cuota de solo interés no es una cuota pequeña. Es una cuota a la que se le ha quitado la amortización. Cada mes la entidad cobra el interés sobre el capital pendiente, tú entregas exactamente esa cantidad, y el capital es el mismo por la mañana que la noche anterior. Sobre 300 000 € al 6,00 % nominal, el tipo mensual es 0,06 ÷ 12 = 0,005 y la cuota es 300 000 € × 0,005 = 1 500,00 €, constante mientras dure el periodo de solo interés. No hay cuadro que mirar, porque nada cambia.

La comparación que importa es con el mismo préstamo, amortizable. La fórmula de anualidad — demostrada por completo en nuestro artículo sobre la fórmula de la cuota, y aquí aplicada más que reconstruida — da 1 798,65 € al mes para 300 000 € al 6,00 % en 360 meses. Así que la cuota de solo interés ahorra 298,65 € al mes, es decir 35 838,19 € de caja no desembolsada en diez años. Ese es el beneficio, dicho a su pleno valor. Todo lo demás en este artículo es su precio.

Fíjate en lo que ese ahorro no es. No es un descuento, ni generosidad de la entidad. Es un préstamo de 298,65 € al mes que te concede tu yo futuro, al 6 %, con todo el capital todavía en pie al final. Si eso suena a la descripción de una deuda, es porque lo es — y es la misma deuda, sin reducir, esperando.

El choque de cuota, calculado en vez de temido

Esta es la cifra por la que existe el artículo. Al final de un periodo de solo interés de diez años sobre un préstamo de treinta, la deuda sigue intacta en 300 000 € y debe amortizarse en los 240 meses que quedan. Mete eso en la misma fórmula de anualidad — 300 000 €, tipo mensual 0,005, 240 cuotas — y devuelve 2 149,29 €. Frente a los 1 500,00 € del mes anterior, es un salto de 649,29 €, o sea un 43,3 %, que llega en un solo ciclo de facturación.

La segunda comparación es la que se pasa por alto y es más severa. La nueva cuota no solo es mayor que la de solo interés; supera en 350,64 € los 1 798,65 € que habrías estado pagando desde el principio con un préstamo amortizable — un 19,5 % por encima. Dicho de otro modo, el prestatario de solo interés no se limita a ponerse al día. Pasa veinte años pagando más que la cuota que rechazó, a cambio de haber pagado menos durante diez. Esa asimetría es aritmética: el mismo capital amortizado en un plazo más corto.

El choque escala con la duración del aplazamiento, y no con suavidad. Reduce a la mitad el periodo de solo interés, a cinco años, y el plazo restante es de veinticinco: la cuota pasa a 1 932,90 €, un salto de 432,90 €, o sea un 28,9 %, soportable para muchos hogares. Llévalo a diez años y obtienes el 43,3 % de arriba. Extiéndelo a todo el plazo y el préstamo se convierte en un bullet: no se amortiza nada hasta el último día, cuando los 300 000 € vencen de golpe y hay que encontrarlos con una venta, una inversión que vence o un nuevo préstamo. Aquí se esconde una regla útil: el choque lo manda la parte del plazo ya consumida, porque cuanto más corta es la cola, más empinada es la subida.

Lo que cuesta el aplazamiento en todo el plazo

Suma las dos fases. Ciento veinte cuotas de 1 500,00 € son 180 000,00 €, y doscientas cuarenta de 2 149,29 € son 515 830,36 €: la vía de solo interés entrega 695 830,36 € en total. El préstamo amortizable entrega 360 × 1 798,65 € = 647 514,57 €. La diferencia, 48 315,79 €, es el precio del aplazamiento, y como los dos préstamos devuelven los mismos 300 000 € de capital, es todo interés: 395 830,36 € frente a 347 514,57 €.

Hay en este préstamo concreto una coincidencia cómoda que hace fácil recordar el intercambio, aunque es solo una coincidencia y no una regla: el sobrecoste de intereses, 48 315,79 €, es casi exactamente el capital que el prestatario amortizable ya había reducido al final del año diez, 48 942,83 €. Cambia el tipo o el plazo y los dos números se separan de inmediato. Lo que sí se generaliza es la dirección: mantener un capital alto durante más tiempo significa pagar intereses sobre un número mayor durante más tiempo, y no hay ordenación del cuadro que lo evite.

Una reserva honesta sobre esos 48 315,79 €, que los lectores de nuestro artículo sobre los puntos reconocerán: son unidades monetarias sin descontar, sumadas a lo largo de treinta años como si una cuota del año veintinueve pesara lo mismo que una del año uno. No es así. Si los 298,65 € ahorrados cada mes en los primeros años se ponen realmente a trabajar con un rendimiento positivo, parte de la brecha se cierra. Ese es exactamente el argumento del inversor disciplinado a favor del producto, y es un argumento legítimo — pero es una afirmación sobre lo que harás con el dinero, no sobre el préstamo, y es la que más a menudo resulta falsa.

No se acumula patrimonio, y el caso del patrimonio negativo es la razón para preocuparse

El patrimonio es el valor de la casa menos lo que debes sobre ella. El prestatario amortizable lo obtiene por dos vías: la parte de capital de cada cuota y lo que haga el mercado. El de solo interés solo tiene la segunda. En el préstamo de arriba, el amortizable ha construido 48 942,83 € de patrimonio al final del año diez únicamente con sus cuotas, hicieran lo que hicieran los precios. Para que el de solo interés hubiera igualado eso, la casa tendría que haber subido un 13,1 % en la década — sobre una compra de 375 000 €, 48 942,83 € son el 13,05 % del precio. Si subió menos, va por detrás. Si bajó, toda la bajada es suya.

Trabaja la caída. Toma la misma casa de 375 000 € comprada con un 20 % de entrada y el préstamo de 300 000 €, y supón una caída de precios del 25 % — una caída que varios mercados europeos y Estados Unidos han registrado dentro de la memoria viva. La casa vale 281 250 €. El prestatario de solo interés sigue debiendo 300 000 € y está en patrimonio negativo por 18 750 €: vender no salda la deuda, y refinanciar es difícil porque no hay patrimonio contra el que prestar. El amortizable, a los cinco años, debe 279 163,07 € y sigue apenas a flote, por 2 086,93 €. Misma casa, misma caída, misma entrada — al otro lado del cero.

Por eso el modo de fallo es específico y no general. El solo interés no solo cuesta más; elimina el colchón que habría absorbido una caída. Y el prestatario más atraído por la cuota baja es, casi por construcción, el que tiene menos entrada y menos holgura — así que el producto se concentra donde más daño hace. Si el plan para devolver el capital es que la casa valdrá más, eso no es un plan de amortización. Es una posición en el mercado inmobiliario, tomada con dinero prestado y con tu vivienda como garantía.

Los usos legítimos, y el que no lo es

Tres casos se sostienen. El primero es un ingreso realmente irregular: un autónomo, un comercial a comisión o un negocio estacional cuyo total anual basta pero cuyo suelo mensual no. Una cuota obligatoria baja con amortizaciones voluntarias cuando entra el dinero puede ajustar el préstamo a la caja — siempre que esas amortizaciones se hagan de verdad y que el contrato las permita sin penalización, cláusula que hay que comprobar y no suponer.

El segundo es una posición puente: has comprado antes de vender, y el préstamo de solo interés sostiene la nueva propiedad durante los meses hasta que se cierra la venta de la antigua. Aquí la estrategia de amortización no es una esperanza sino un contrato firmado sobre otro activo, y el periodo se mide en meses, no en décadas. El tercero es el caso del arrendador, donde el cálculo es realmente distinto: los intereses de un préstamo garantizado por un inmueble alquilado son un coste del negocio, el alquiler los atiende, y el capital se espera saldar con una venta futura. Si esos intereses son deducibles de los ingresos por alquiler es otra cuestión, con respuesta propia de cada mercado — el Reino Unido, por ejemplo, sustituyó la deducción plena de los arrendadores personas físicas por un crédito fiscal limitado — así que comprueba tu propio régimen fiscal en vez de dar por hecha la deducción.

El uso ilegítimo es el común: comprar una casa más cara de lo que un préstamo amortizable habría permitido, apoyándose en la cuota más baja, con el propio aplazamiento como plan. Falla en tres direcciones a la vez. Maximiza los intereses. No construye colchón alguno frente a una caída. Y apuesta el resultado a una subida de precios que nadie ha prometido, justo en el momento en que el comprador está menos preparado para absorber lo contrario. Si estás mirando el solo interés porque la cuota amortizable queda fuera de tu alcance, la respuesta que da la aritmética es que la casa queda fuera de tu alcance — y lo estará más dentro de diez años, cuando la cuota supere en un 19,5 % la que hoy no podías pagar.

Siete mercados, siete productos distintos

El solo interés no es un producto único con un estatuto regulatorio único. En el Reino Unido es el instrumento dominante de la inversión en alquiler: los intereses del arrendador son un coste del negocio, el alquiler los cubre y el capital se espera de una venta futura. En cambio, el solo interés residencial está estrechamente acotado — las normas de conducta hipotecaria de la Financial Conduct Authority obligan a la entidad a obtener prueba de una estrategia creíble de devolución del capital, y el Banco de Inglaterra publica el saldo vivo de solo interés precisamente porque el legado de préstamos vendidos antes de esa exigencia es una preocupación supervisora.

En Estados Unidos la restricción pasa por el marco de capacidad de pago: según las normas del Consumer Financial Protection Bureau, un préstamo con cuotas de solo interés no puede ser un Qualified Mortgage, lo que no lo hace ilegal pero lo saca del canal estándar y protegido hacia el crédito retenido en balance. Los Países Bajos ofrecen el ejemplo más nítido de una política dando la vuelta a un mercado: la hipoteca de solo interés fue allí el producto dominante, y el tratamiento fiscal de los nuevos préstamos se cambió en 2013 para exigir amortización al menos de tipo anualidad si se quería aplicar la deducción de intereses. El saldo heredado sigue siendo allí un tema supervisor vivo.

En la Europa continental el patrón general es el de una excepción regulada más que una opción corriente, y conviene conocer el vocabulario local porque revela la forma del producto. Francia tiene el prêt in fine, instrumento esencialmente patrimonial, normalmente ligado a un contrato de ahorro pignorado destinado a devolver el capital al vencimiento; el crédito residencial está allí además enmarcado por el Haut Conseil de stabilité financière, que fija condiciones vinculantes de esfuerzo y plazo máximo, modificadas más de una vez: lee la decisión vigente y no un resumen. Alemania tiene el endfälliges Darlehen, que exige por lo general un vehículo de amortización pignorado, frente al préstamo de anualidades con tasa inicial de amortización escrita en el contrato que domina el crédito a ocupantes.

En España, Portugal e Italia la forma habitual es un periodo corto de carencia más que un producto para todo el plazo: la carencia de capital española, la carência de capital portuguesa, el preammortamento italiano. En cada caso el prestatario paga solo intereses durante un tramo inicial — a menudo un año o unos pocos años, y a veces ofrecido como medida de apoyo sobre un préstamo existente y no en la concesión — tras el cual el préstamo amortiza en el plazo restante acortado, que es exactamente el choque que aquí se calcula. Las duraciones permitidas, las condiciones y las reglas de protección al consumidor son nacionales y cambian; el portal del cliente del Banco de Portugal y la guía hipotecaria del Banco de Italia son el tipo de fuente primaria que hay que leer antes de firmar, y el equivalente existe en cada mercado. No traslades una regla de un país a otro.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto sube la cuota cuando termina el periodo de solo interés?

En el caso trabajado — 300 000 € al 6,00 %, diez años de solo interés dentro de un plazo de treinta — pasa de 1 500,00 € a 2 149,29 €, una subida de 649,29 € o un 43,3 %, en un solo ciclo de facturación. El tamaño del salto depende de cuánto plazo hayas consumido, porque el capital intacto debe amortizarse en lo que quede. Cinco años de solo interés en vez de diez dejan veinticinco y dan 1 932,90 €, una subida del 28,9 %. Calcula el tuyo con el importe, el tipo y el número de meses que realmente quedarán — no con una regla porcentual.

¿Construyo algo de patrimonio durante un periodo de solo interés?

Solo por el movimiento de precios. Tu entrada es tu patrimonio el primer día y sigue siendo exactamente eso mientras el mercado no se mueva, porque el capital no baja. En el préstamo trabajado, el prestatario amortizable había construido 48 942,83 € solo con sus cuotas al final del año diez; para igualarlo, la casa de 375 000 € tendría que haber subido un 13,1 %. Si en cambio los precios cayeron un 25 %, el de solo interés queda con 18 750 € de patrimonio negativo mientras el amortizable, a los cinco años, sigue apenas a flote. Esa asimetría, y no los intereses, es el auténtico riesgo del producto.

¿Es alguna vez la hipoteca de solo interés la elección correcta?

Sí, en tres situaciones, que comparten un rasgo: el plan de amortización existe con independencia de los precios de la vivienda. Un ingreso realmente irregular, donde una cuota obligatoria baja más aportaciones puntuales ajusta el préstamo a la caja. Una posición puente, donde una venta firmada sobre otro inmueble saldará el capital en meses. Y el arrendador que mantiene un inmueble alquilado como negocio, donde el interés es un coste que atiende el alquiler y el capital se salda en la venta futura. El caso que no es legítimo es comprar más casa de la que permite un préstamo amortizable esperando que la revalorización lo resuelva: eso es una posición de mercado apalancada, no una elección de financiación.

¿Puedo hacer amortizaciones voluntarias durante los años de solo interés?

A menudo, pero no lo supongas nunca: es una cláusula contractual, no una convención de mercado, y las condiciones de amortización anticipada difieren mucho por país y por entidad. Donde las amortizaciones voluntarias se permiten sin penalización, son potentes: cada unidad devuelta reduce el capital, reduce los intereses siguientes y, sobre todo, reduce la cuota que la amortización exigirá después, porque esa cuota se calcula sobre el capital que sobreviva. Donde generan una compensación, esta puede estar topada por la ley nacional de crédito, así que comprueba el máximo aplicable en vez de aceptar la primera cifra que te den. Lee la cláusula antes de firmar, no el día que te sobre dinero.

¿Por qué el solo interés es normal para arrendadores y está restringido para la vivienda?

Porque los dos prestatarios tienen cosas distintas. Un arrendador tiene un activo que genera ingresos: el interés es un coste de explotarlo, el alquiler atiende ese coste, y se espera saldar el capital vendiendo el activo, un plan que existe sobre el papel antes de firmar. Un ocupante tiene una vivienda, cuyo único flujo de caja es de salida. Los reguladores han respondido a esa diferencia — la Financial Conduct Authority exige prueba de una estrategia creíble de amortización en el solo interés residencial del Reino Unido, y el marco de capacidad de pago del Consumer Financial Protection Bureau excluye los préstamos de solo interés de la definición de Qualified Mortgage en Estados Unidos. Ambas son restricciones sobre el producto residencial, no sobre el de inversión.

¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota cuando empieza la amortización?

Las opciones en ese momento son todas peores que las que tenías al principio, y por eso esa fecha debe estar en tu plan desde el primer día. Puedes alargar el plazo, lo que baja la cuota y vuelve a subir el coste total; puedes refinanciar, lo que depende de tus ingresos y de tu patrimonio en ese momento y de que ambos resulten aceptables a una entidad que no está obligada a ayudarte; o puedes vender, lo que depende del mercado. Si el inmueble ha perdido valor, refinanciar y vender pueden quedar bloqueados a la vez, porque no hay patrimonio contra el que prestar y una venta puede no saldar la deuda. La defensa práctica es meter la cuota posterior al aplazamiento en tu presupuesto años antes de que llegue, y tomar cualquier imposibilidad de hacerlo como la respuesta a si el préstamo era asumible.