El PMI estadounidense: lo que cuesta y cómo quitárselo

Asegura al prestamista. Todo lo demás se deduce de ahí

El Consumer Financial Protection Bureau lo dice en una línea: el PMI protege al prestamista, no a ti, si dejas de pagar. No eres el asegurado en ningún sentido útil. Eres el pagador. La aseguradora cubre el riesgo de pérdida del prestamista en una ejecución, te cobra una prima cada mes por hacerlo, y si llega lo peor paga al prestamista y puede reclamarte a ti lo que pagó. Entendido esto, el producto deja de ser misterioso.

Explica el disparador. Los prestamistas exigen PMI por encima del 80 % de financiación porque ahí es más o menos donde el colchón de entrada deja de absorber una venta forzosa: los costes de ejecución y un precio de saldo pueden comerse el 20 % de una casa sin esfuerzo. Explica el precio: la prima sube con la financiación y con la probabilidad de impago, de ahí que tu puntuación crediticia la mueva tanto como tu entrada. Y explica el problema de incentivos que la ley tuvo que resolver. Nadie en la operación tenía motivo para darse cuenta de que el seguro ya no hacía falta, porque quien lo pagaba no era quien se beneficiaba de él.

Merece decirse otra consecuencia sin rodeos, porque los prestatarios se equivocan constantemente: el PMI no es un seguro de vida, ni una cobertura de invalide, ni una protección de cuotas. Si pierdes el empleo, no hace nada por ti. Si mueres, no hace nada por los tuyos. Productos que sí hacen eso existen y se venden aparte. Este existe para que el prestamista pueda decir que sí a una entrada pequeña, y el precio de ese sí está en tu extracto mensual.

Lo que cuesta: dos variables, una cuadrícula

Coge un préstamo y mantenlo fijo: una compra de 400 000 dólares con un 5 % de entrada, o sea un préstamo de 380 000 dólares al 6,50 % nominal a 30 años. Capital e intereses salen a 2 401,86 dólares al mes por la fórmula de anualidad — la derivación está en nuestro artículo sobre la fórmula de la cuota y aquí solo se aplica. El PMI se suma a esa cuota, y su tamaño depende de dos entradas: el tramo de financiación y el tramo de puntuación crediticia. La tabla de arriba cruza ambos sobre el mismo préstamo.

Lo que hay que notar es la horquilla. Al 95 % de financiación, el mismo préstamo de 380 000 dólares cuesta 107,67 dólares al mes a un prestatario de 760 para arriba y 490,83 a uno en el tramo 620-639 — un factor de 4,6, sobre un pago que no le compra nada al prestatario en ninguno de los dos casos. A lo largo de los años que suele durar, esa diferencia son decenas de miles de dólares. Es también el argumento más fuerte de todo el ejercicio para dedicar tres meses a arreglar el historial crediticio antes de solicitar, porque una puntuación ganada con tres meses de extractos limpios se revaloriza a lo largo de toda la vida del seguro.

Junto a la prima mensual estándar conviven dos estructuras y ambas cambian la aritmética de salida: lee la oferta de préstamo con atención. La prima única se paga en la firma, a menudo financiada dentro del préstamo, y elimina la línea mensual — pero tampoco ofrece una lógica de devolución fiable si vendes o refinancias pronto. El seguro pagado por el prestamista no es gratis: el prestamista compra la póliza y la mete en un tipo nominal permanentemente más alto, lo que significa que no se cancela nunca al 78 % ni en ningún otro punto, porque no hay nada que cancelar en tu extracto. Las dos pueden ser la respuesta correcta; ninguna es el truco gratuito que a veces se vende.

Las dos salidas que la ley escribe en el préstamo

La Homeowners Protection Act de 1998 define dos fechas e impone una tercera. La fecha de cancelación es aquella en que el cuadro de amortización inicial prevé por primera vez que el saldo llegue al 80 % del valor original — o la fecha en que llega de verdad, si te adelantas pagando más. Ese día puedes solicitar la cancelación por escrito, y el gestor debe concederla si tu historial de pago es bueno, estás al corriente, el valor no ha caído por debajo del original y no hay carga de rango inferior. La fecha de terminación es aquella en que ese mismo cuadro inicial prevé que el saldo alcance el 78 % del valor original, y ahí el gestor debe actuar por su cuenta: sin solicitud, sin tasación, sin conversación, siempre que estés al corriente. Y pase lo que pase, la ley prohíbe llevar el seguro más allá del primer día del mes siguiente a la mitad del periodo de amortización para un prestatario al corriente.

Aplica esas definiciones al préstamo y las fechas salen solas. En el cuadro inicial de un préstamo de 380 000 dólares al 6,50 % a 30 años, frente a un valor original de 400 000 dólares, el saldo baja por primera vez de 320 000 dólares — el 80 % — en el mes 124, y de 312 000 dólares — el 78 % — en el mes 135. Es decir, diez años y cuatro meses, y luego once años y tres meses: once meses de diferencia, no el abismo de años que sugieren las dos cifras a primera vista. La razón es sencilla. Dos puntos porcentuales de una casa de 400 000 dólares son 8 000 dólares, y en el año diez este préstamo amortiza unos 740 dólares de capital al mes: ocho mil dólares tardan unos once meses. La brecha se ensancha con financiaciones más bajas, donde la amortización es más lenta en relación con la distancia: 14 meses al 90 %, 19 meses al 85 %.

Así que el marco popular — que el derecho de solicitud y el automático están separados por años — es falso cuando ambos se leen del mismo cuadro. Lo que sí está separado por años es otra cosa, y es el asunto de la sección siguiente: el derecho al 80 % se ejerce sobre el saldo real, no sobre el previsto, y en condiciones que pueden hacer contar un capital que no has aportado. Al 0,72 % ilustrativo, los once meses de cuadro entre ambas fechas cuestan 2 508 dólares. Los meses que pierdes por no conocer siquiera el derecho al 80 % pueden costar ocho veces eso.

Revalorización, amortización extra y lo que compra de verdad una tasación nueva

El reloj legal corre sobre el valor original, definido como el menor entre el precio de venta del contrato y el valor de tasación en el momento de la operación. No se mueve cuando se mueve tu casa. Esa es la asimetría decisiva: tu capital puede crecer por revalorización, pero la fecha de terminación automática no puede enterarse. Si esta casa se revaloriza un 3 % anual, el saldo baja del 80 % de su valor actual en el mes 49 — cuatro años y un mes — mientras la terminación prevista al 78 % sigue esperando al mes 135. A 228 dólares al mes esa brecha son 86 meses y unos 19 600 dólares. Al 2 % anual, 72 meses y unos 16 400 dólares; al 5 % anual, 101 meses y unos 23 000 dólares.

Aquí es donde importa la precisión, porque este punto se cuenta mal en todas partes. La Homeowners Protection Act no da derecho a cancelar por una tasación actual más alta. Su derecho de cancelación está anclado al valor original, y la tasación que contempla sirve para probar que el valor no ha caído por debajo de esa cifra original. Cancelar apoyándose en un valor al alza es una vía distinta y discrecional, ofrecida por el inversor que posee el préstamo: el Servicing Guide de Fannie Mae, por ejemplo, fija sus propios periodos de antigüedad y sus propios umbrales de financiación para una cancelación a instancia del prestatario basada en una tasación actual, y esas condiciones son más duras que un simple 80 %. La instrucción honesta es: pregunta a tu gestor qué permite su inversor, cuenta con pagar tú la tasación, y cuenta con un umbral más exigente que el legal.

La amortización extra funciona de otro modo, y con más seguridad, porque la ley la contempla de forma explícita. La fecha de cancelación es la primera entre la fecha prevista del 80 % y la fecha en que el saldo llega de verdad al 80 % del valor original. Añade 200 dólares al mes a este préstamo y el saldo real cruza los 320 000 dólares en el mes 87 en lugar del 124 — treinta y siete meses antes, unos 8 400 dólares en primas, además de los intereses que esas aportaciones ahorran por sí mismas. Ojo a la trampa: la terminación automática al 78 % se define únicamente sobre el cuadro inicial, con independencia del saldo vivo. Tus pagos extra no la mueven. Solo mueven la fecha en que tienes derecho a pedir, que es exactamente por lo que pedir es toda la habilidad.

Los préstamos a los que nada de esto se aplica

Todo lo anterior describe préstamos convencionales con seguro hipotecario privado. Los préstamos con respaldo público tienen su propio seguro y sus propias reglas, y la diferencia no es cosmética. Un préstamo FHA soporta una prima inicial financiada dentro del capital más una prima anual, y que esa prima anual llegue a cancelarse depende de la financiación en el origen, no del saldo de hoy — con la entrada mínima no se cancela nunca, que es un animal económico distinto de una póliza que acaba en el año once. Nuestro artículo sobre FHA desarrolla esa aritmética y encuentra el punto de equilibrio frente a un convencional con PMI.

Un préstamo VA está en el otro extremo: ningún seguro hipotecario, sea cual sea la financiación, sustituido por una comisión de garantía única que varía con la entrada y con si el derecho ya se ha usado antes. Es una estructura realmente distinta, no un descuento sobre la misma, y por eso vale la pena hacer la aritmética en serio y no a ojo. Nuestro artículo sobre VA lo hace. Y ninguno de los tres tiene que ver con una línea de crédito sobre el valor de la vivienda, que es una carga de segundo rango a tipo variable cuya cuota cambia de forma a mitad de camino — tratada aparte.

Lo que Europa hace en su lugar, país por país

No existe un PMI europeo, y la razón merece decirse: el riesgo que el PMI asegura existe en todas partes, pero cada mercado ha elegido a una persona distinta para cargarlo. A grandes rasgos hay tres respuestas. Meterlo en el tipo de interés. Hacerlo garantizar por un organismo mutual o público. O rechazar directamente esa financiación. Casi todos los mercados europeos toman una de las tres, y ninguna produce el montaje estadounidense en que el prestatario compra una póliza que paga al prestamista.

Francia es el contraste más nítido, porque tiene dos cosas que suelen confundirse con el PMI y ninguna lo es. La garantía del prestamista suele ser una caution — una garantía comprada a una sociedad de afianzamiento mutuo en lugar de una hipoteca inscrita sobre el bien — por la que el prestatario paga una comisión y una aportación a un fondo mutual, parte de la cual puede volver al final de un préstamo sin incidencias. Esa sí es la protección del prestamista pagada por el prestatario, que es la descripción del puesto del PMI; pero es una garantía, no una póliza de seguro, y se paga de una vez, no como prima mensual atada a un umbral de financiación que caduca. Aparte, la assurance emprunteur que lleva casi todo préstamo hipotecario francés cubre el fallecimiento, la invalide y la incapacidad del prestatario — o sea, indemniza sucesos que te ocurren a ti, que es justo lo que el PMI no hace. La loi Lemoine de 2022 permite cancelarla y sustituirla en cualquier momento sin coste, de modo que funciona como un mercado competitivo y no como un mueble. Los límites de concesión del Haut Conseil de stabilité financière hacen buena parte del resto del trabajo que en Estados Unidos hace una prima por alta financiación.

Alemania toma la primera vía, y la toma en estado puro. No hay equivalente alemán corriente del PMI en las financiaciones habituales; lo que hay es el Beleihungsauslauf, la relación entre el préstamo y el valor de garantía que el banco fija con prudencia, y el tipo sube por escalones a medida que él sube. El marco regulatorio refuerza la costumbre: bajo la Pfandbriefgesetz solo la parte del préstamo comprendida en el 60 % del Beleihungswert puede respaldar un bono garantizado, lo que empuja a los bancos a tratar el tramo superior como un crédito realmente distinto y más caro. El prestatario alemán con poca entrada paga por tanto el riesgo en el tipo, durante todo el periodo de tipo fijo, sin umbral a partir del cual algo desaparezca — y la Restschuldversicherung que a veces se vende junto al préstamo es un producto opcional que cubre los riesgos propios del prestatario, no una póliza de pérdida para el prestamista, y ha sido objeto de vigilancia de consumo más que de derechos legales de cancelación.

España, Portugal e Italia tomaron la segunda vía y, sobre todo, pusieron al Estado y no al prestatario delante de la prima. La línea de avales ICO española cubre hasta el 20 % del préstamo — hasta el 25 % en viviendas con buen certificado energético — para compradores menores de 35 años y familias con menores a cargo, lo que permite al banco prestar el precio completo en lugar del 80 % habitual, y es gratuita para el comprador. La garantía personal pública portuguesa, creada por el Decreto-Lei n.º 44/2024, cubre hasta el 15 % del capital inicialmente contratado para compradores de primera vivienda de 18 a 35 años, durante diez años, con un tope de valor de la transacción; esos mismos prestatarios están dentro de la recomendación macroprudencial del Banco de Portugal, que permite financiar hasta el 90 % para vivienda propia permanente y el 80 % en lo demás. El Fondo di garanzia prima casa italiano, gestionado por Consap para el Ministerio de Economía y Finanzas, garantiza una parte del capital — la cobertura ordinaria es la mitad, más para categorías prioritarias — hasta un importe de préstamo con tope. Mira esos tres y el diseño estadounidense se vuelve visiblemente una elección y no una necesidad: mismo riesgo de crédito, misma línea del 80 %, y coste puesto en el erario y no en una prima mensual que el comprador paga durante años. Si eso es mejor depende de quién creas que debe pagar; lo que no está en duda es que es distinto, y que los porcentajes exactos y los requisitos de los tres esquemas se revisan lo bastante a menudo como para que haya que comprobarlos en la fuente antes de fiarse.

Dos mercados fuera de los seis sí tienen algo próximo al PMI, y vale la pena conocerlos porque enseñan el mecanismo con ropa europea o casi. En los Países Bajos, la Nationale Hypotheek Garantie es una garantía comprada con una prima única sobre el préstamo, hasta un precio de compra máximo; el fondo de garantía se sitúa detrás del prestamista, y la recompensa del prestatario es un tipo de interés más bajo — el mismo trueque que el PMI, pero estructurado como coste único con beneficio de tipo y no como prima mensual sin beneficio alguno. En Canadá, el seguro de impago hipotecario es obligatorio por encima del 80 % de financiación, lo emiten aseguradoras públicas y privadas, lo paga el prestatario y suele añadirse al capital. Ambos son reconociblemente la idea estadounidense. Ninguno es razón para suponer que tu mercado tiene uno: la hipótesis de trabajo más segura en toda Europa continental es que no lo tiene, y que la pregunta equivalente para tu banco es qué hace el tipo cuando la financiación cruza el 80 %.

Preguntas frecuentes

¿El PMI paga mi hipoteca si pierdo el empleo?

No. Paga al prestamista después de que hayas incumplido y la pérdida se haya materializado, y la aseguradora puede luego reclamarte lo pagado. Nada en él protege a tu hogar. Existen productos que cubren la pérdida de empleo, la invalide o el fallecimiento y se compran aparte — en Francia la assurance emprunteur hace parte de ese trabajo — pero el PMI no es uno de ellos, y tomarlo por una red de seguridad es el malentendido más caro que lo acompaña.

Mi gestor se negó a cancelar al 80 %. ¿Puede hacerlo?

A veces, y hay que mirar las condiciones. El derecho legal de cancelación es condicional: debes pedirlo por escrito, estar al corriente, tener un buen historial de pago tal como lo define la ley, demostrar que el valor no ha caído por debajo del original y certificar que ninguna otra carga grava el inmueble. Una segunda hipoteca o una línea de crédito dispuesta sobre la casa puede por tanto bloquear la cancelación de plano. Si cumples todas las condiciones y aun así te lo niegan, la negativa debe ser por escrito y motivada, y una reclamación ante el Consumer Financial Protection Bureau es la escalada normal.

¿Merece la pena refinanciar solo para quitarse el PMI?

Solo si el tipo y los costes del nuevo préstamo baten a la prima de la que huyes, lo cual es una cuestión aritmética, no de preferencia. En el préstamo de arriba la prima son 228 dólares al mes; si refinanciar sube el tipo nominal medio punto sobre un saldo de 340 000 dólares, has pagado unos 140 dólares al mes para ahorrar 228, más varios miles de dólares de gastos que recuperar. Cuando los tipos han bajado desde la compra, refinanciar suele ganar dos veces. Cuando han subido, pedir la cancelación al 80 % — gratis, y sobre el saldo real — es casi siempre la mejor jugada.

¿Puedo deducir las primas de PMI en mis impuestos?

No lo des por hecho. La deducción federal de las primas de seguro hipotecario se ha aprobado, se ha dejado caducar y se ha revivido varias veces, y siempre ha estado limitada por renta. Es justo el tipo de cifra que este artículo se niega a dar como vigente: consulta las instrucciones del Internal Revenue Service para el ejercicio que declares, o pregunta a un asesor fiscal, antes de contar con ella. Y ten en cuenta que, aun estando disponible, una deducción reduce el coste de la prima — nunca convierte en mala idea cancelarla.

¿Hay un equivalente del PMI donde vivo en Europa?

Casi con seguridad no en la forma estadounidense, y conviene verificarlo en lugar de suponerlo. En Francia la protección del prestamista suele ser una caution comprada a una sociedad de afianzamiento, pagada de una vez, y la assurance emprunteur que la acompaña te cubre a ti, no al banco. En Alemania no hay prima alguna — el riesgo aparece como un tipo de interés más alto conforme sube el Beleihungsauslauf. España, Portugal e Italia operan esquemas de garantía pública para jóvenes y primeros compradores que permiten al banco superar su límite habitual de financiación sin coste para el comprador. La pregunta correcta en tu banco no es si debes contratar un seguro, sino qué le pasa al tipo, y al máximo que puedes pedir, a medida que tu entrada se encoge.

Tengo un préstamo FHA. ¿Cuándo se acaba mi seguro hipotecario?

No bajo las reglas descritas aquí — la Homeowners Protection Act rige el seguro hipotecario privado de los préstamos convencionales, no la prima de seguro de un préstamo FHA. La prima FHA corre durante un plazo fijado en el origen por la financiación en ese momento, y con la entrada mínima corre todo el plazo. Amortizar capital no la acorta. Nuestro artículo sobre FHA expone ambas primas, las reglas de duración y la salida por refinanciación, que es la vía habitual.