Una HELOC son dos préstamos con un solo nombre

Un contrato, dos préstamos, y el segundo es una sorpresa

Una línea de crédito sobre el valor de la vivienda se vende como un producto y se vive como dos. El primero es una línea revolving: se fija un límite contra el capital de tu casa, dispones lo que quieres cuando quieres, devuelves y vuelves a disponer, y la cuota mensual exigida suele ser solo el interés sobre lo dispuesto. Se comporta como una tarjeta de crédito con un tipo muy bajo y una casa detrás. Esa fase — el periodo de disposición — dura típicamente diez años, y durante esos diez años el producto es de verdad flexible y de verdad barato.

El segundo préstamo empieza el día en que acaba el primero. Al cerrarse el periodo de disposición la línea se congela — no se dispone más — y lo que quede vivo se convierte en un préstamo amortizable en un plazo restante más corto, normalmente quince o veinte años. Nada de eso está oculto; está en el contrato, y el folleto sobre HELOC del propio Consumer Financial Protection Bureau, que los prestamistas deben entregar a los solicitantes, lo explica. Pero los prestatarios lo viven igualmente como un shock, porque diez años de una misma cuota bastan para convertirla en la referencia sobre la que se planifica todo lo demás en la casa.

Conviene separar dos cosas que se confunden. La flexibilidad es real y es la razón de ser del producto: pagar intereses solo sobre lo efectivamente dispuesto es de verdad útil para una reforma pagada por fases, o para un puente entre vender una casa y comprar otra. La trampa no es la flexibilidad. La trampa es tomar una cuota de solo intereses por el coste del préstamo, cuando no es más que el alquiler del dinero — y el capital espera.

El salto de cuota, calculado

Coge una línea de 100 000 dólares, dispuesta al completo, a un índice del 7,50 % más un margen del 0,50 %, o sea el 8,00 %. La cuota de solo intereses es sencillamente el saldo por el tipo mensual: 100 000 × 0,08 ÷ 12 = 666,67 dólares. Págala durante todo el periodo de disposición de diez años y habrás entregado 80 000 dólares — y seguirás debiendo 100 000, porque ni un céntimo tocó el capital. Esa frase es todo el artículo en miniatura, y es la que los prestatarios más a menudo no han interiorizado cuando llega la carta.

Ahora amortiza esos mismos 100 000 dólares en los quince años que quedan, aún al 8,00 %. La fórmula de anualidad — derivada por completo en nuestro artículo sobre la fórmula de la cuota, aquí aplicada — da 955,65 dólares al mes. La cuota sube 288,99 dólares, un 43 %, de un mes al siguiente, sin cambio de tipo, sin cambio de saldo y sin cambio de tus ingresos. Acorta el periodo de amortización a diez años y la nueva cuota son 1 213,28 dólares, un salto del 82 %. Alárgalo a veinte y son 836,44 dólares, un salto del 25 %. La duración del periodo de amortización, enterrada en una cláusula que casi nadie lee, es el factor que más determina lo fuerte que golpea la transición.

Añade luego el tipo, porque el tipo es variable y la transición es justo cuando descubres adónde se fue. La tabla de arriba corre los mismos 100 000 dólares a quince años con tipos del 6 al 18 %. Al 10 % la primera cuota de amortización son 1 074,61 dólares — 407,94 más que la cuota de disposición al 8 %, 1,61 veces. Al 12 % son 1 200,17, 1,80 veces. Al 18 %, que es un tope de por vida plausible más que un índice plausible, son 1 610,42, 2,42 veces. Fíjate en que al 18 % la sola cuota de disposición de intereses ya sería de 1 500 dólares, más del doble del punto de partida, y esa subida llega mucho antes que el periodo de amortización. El riesgo de tipo y el de amortización son distintos y se suman.

El tipo: índice más margen, un techo, y normalmente nada en medio

El tipo de una HELOC se construye como cualquier tipo variable: un índice publicado más un margen fijo fijado en el origen y escrito en tu contrato. El índice se mueve, el margen no, y el tipo se recalcula según el calendario que marque el contrato — a menudo mensual, más rápido que en la mayoría de las hipotecas a tipo revisable. Nuestro ejemplo usa el 7,50 % más el 0,50 %, pero la única cifra que te importa es el margen, porque es la parte que se negocia y la que nunca desaparece.

La protección es más delgada que en una hipoteca a tipo revisable, y ese es el contraste que conviene trazar con nuestro artículo sobre los tipos revisables y sus topes. Bajo la Regulation Z, un contrato de crédito al consumo garantizado por una vivienda cuyo tipo anual pueda subir debe indicar el tipo máximo aplicable durante el plazo. Existe pues un techo de por vida, por escrito, y deberías encontrarlo antes de firmar: es la única cifra del contrato que te dice hasta dónde puede llegar esto. Lo que normalmente no obtienes es el resto de la estructura de una hipoteca a tipo revisable: un tope a la primera revisión, un tope a cada una de las siguientes, un intervalo de revisión definido. Una HELOC puede seguir a su índice íntegramente, y la única subida frente a la que estás protegido es la de la cima.

Otras dos cláusulas merecen una mirada mientras tienes el contrato delante. Muchas líneas llevan una disposición mínima o una comisión anual, lo que cambia la aritmética de una línea que abres y apenas usas. Y la normativa permite al prestamista, en circunstancias definidas, suspender nuevas disposiciones o reducir el límite de crédito — por ejemplo si el valor del inmueble ha caído mucho. No es una hipótesis: ocurrió a gran escala en la última gran crisis inmobiliaria, y significa que una HELOC mantenida como reserva de emergencia puede estar en su mínimo justo cuando más la quieres. Si la línea es tu red de seguridad, lee esa cláusula en concreto.

Lo que cuestan de verdad los solo intereses, y la alternativa a tipo fijo

Compara la estructura diez más quince con un simple préstamo amortizable a veinticinco años al mismo 8,00 % — mismo dinero, misma duración total, forma distinta. El préstamo amortizable cuesta 771,82 dólares al mes, 231 545 en total, de los que 131 545 son intereses. La estructura HELOC cuesta 666,67 dólares durante diez años y luego 955,65 durante quince, 252 017 en total, de los que 152 017 son intereses. El periodo de disposición de solo intereses cuesta por tanto 20 473 dólares más a lo largo de la vida de la deuda. Ese es el precio de la flexibilidad, dicho sin rodeos, y es un precio razonable si usas la flexibilidad — y un mal negocio sin más si dispones una vez, nunca vuelves a disponer y solo disfrutas de la cuota baja.

El préstamo con garantía hipotecaria a tipo fijo es el otro producto de la misma familia y hace un trueque distinto. Pides una suma, a tipo fijo, y la amortizas desde la primera cuota. A un tipo ilustrativo del 8,25 % a veinte años, 100 000 dólares cuestan 852,07 dólares al mes desde el primer día — más que la cuota de disposición de la HELOC y menos que su cuota de amortización — con un total de 204 496 dólares, de los que 104 496 son intereses. No hay redisposición, ni riesgo de tipo, ni transición que te sorprenda, y la cuota del último día es la del primero. Si lo que necesitas es una suma conocida para un fin conocido, esa forma encaja casi siempre mejor, y la flexibilidad de la HELOC es una prestación que pagas y no vas a usar.

Queda una comparación más que hacer antes de que llegue la transición, y no cuesta nada: amortizar voluntariamente durante el periodo de disposición. Si hubieras pagado esos 100 000 dólares con un cuadro a treinta años en lugar de solo intereses, el saldo a los diez años sería de 87 725 dólares en vez de 100 000. La mayoría de los contratos lo permiten justamente, ya que la cifra de solo intereses es un mínimo y no un máximo. Pagar la diferencia durante los años buenos es el seguro más barato contra el salto de cuota, y convierte la flexibilidad de trampa en aquello que te vendieron.

La casa es la garantía, y es en la consolidación donde eso importa

Una HELOC es una carga sobre tu vivienda. No es un tecnicismo; es toda la razón del tipo bajo. Un préstamo personal sin garantía o una tarjeta se tarifican contando con la posibilidad de que el prestamista no recupere nada. Una HELOC se tarifica sabiendo que hay una casa detrás, lo que significa que la consecuencia de un impago no es una carta de recobro sino una ejecución — y, como una HELOC suele ser una carga de segundo rango, una ejecución que puede desencadenar una deuda mucho menor que la hipoteca principal que va por delante.

Ese es el hecho que hay que retener cuando te proponen una HELOC para consolidar deuda de tarjetas. La jugada luce estupenda en la línea de la cuota, y la aritmética de por qué normalmente no lo es está desarrollada por completo en nuestro artículo sobre consolidación de deudas, así que tomemos una ilustración y no una redemostración. Veinticinco mil dólares de deuda de tarjeta al 22,24 %, liquidados en cinco años, cuestan 693,89 dólares al mes y 16 633 de intereses. Los mismos 25 000 dólares pasados a una HELOC al 8,00 % y amortizados en veinte años cuestan 209,11 dólares al mes — y 25 186 de intereses. La cuota bajó un 70 % y el interés total subió más de la mitad, porque el plazo se cuadruplicó.

Y el interés no es lo peor. La operación ha convertido deuda no garantizada, que en el extremo puede extinguirse y no puede costarte el techo, en deuda garantizada sujeta a la casa. También ha liberado las tarjetas, y por eso la consolidación acaba tantas veces con los saldos de tarjeta reconstruidos encima de la HELOC en lugar de sustituidos por ella. Si aun así lo haces — y hay casos en que es lo correcto — haz dos cosas: acorta el plazo en vez de aceptar el que venga por defecto, y cierra o congela las tarjetas ese mismo día. Si no, no has consolidado una deuda: la has refinanciado sobre tu vivienda y has dejado la vieja máquina en marcha.

Europa: un producto probado, rechazado y nunca del todo sustituido

Francia es el caso instructivo, porque no solo dejó de desarrollar este producto: construyó uno y luego lo retiró. La hypothèque rechargeable, introducida en 2006, permitía a un propietario recargar una hipoteca existente para garantizar nuevo endeudamiento sin nueva inscripción, que es funcionalmente lo que hace una línea de crédito sobre la vivienda. La loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 la suprimió para los consumidores con efecto desde el 1 de julio de 2014, y el motivo recogido en el debate parlamentario es exactamente la objeción que hace este artículo: dejaba que el valor del inmueble, y no los ingresos del prestatario, gobernara la concesión de crédito al consumo. Más tarde ese mismo año, la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 devolvió el mecanismo solo para deudas profesionales. Así que el mecanismo sobrevive en el derecho francés, deliberadamente cerrado a los particulares.

En otros sitios la ausencia es estructural más que legislada. En Alemania el instrumento pertinente es la Grundschuld, una carga real no accesoria que no se extingue cuando se devuelve el préstamo que garantizaba — de modo que la misma inscripción puede volver a usarse para garantizar un préstamo posterior sin nueva formalidad. Eso te da la garantía reutilizable, pero no el producto estadounidense: cada endeudamiento es un contrato nuevo con su tipo y su amortización propios, no una línea revolving con periodo de disposición y mínimo de solo intereses. En España, el endeudamiento adicional sobre la vivienda toma normalmente la forma de una novación o ampliación de la hipoteca existente, regida por la Ley 5/2019, o de un préstamo nuevo; existen líneas revolving con garantía hipotecaria pero no son el producto minorista dominante. En Portugal, el endeudamiento adicional choca con la recomendación macroprudencial del Banco de Portugal sobre financiación y tasa de esfuerzo, que limita hasta dónde puede represtarse el capital. En Italia las vías habituales son un mutuo di liquidità o una refinanciación, con el prestito ipotecario vitalizio sirviendo a propietarios mayores como instrumento distinto.

Así que la traducción práctica para un lector europeo no es buscar una HELOC local sino advertir cuál de sus dos mitades le están ofreciendo de verdad. Si un banco propone ampliar una hipoteca existente, esa es la mitad de endeudamiento — y viene con un cuadro fijo y una cuota fija, que es la mitad más segura. Si algo de lo ofrecido te permite pagar solo intereses durante una década contra tu vivienda, aplícale la aritmética de este artículo antes de firmar, se llame como se llame: calcula la cuota al final de la fase de solo intereses, al tipo de hoy y a un tipo varios puntos más alto, y decide si aceptarías esa cuota ahora mismo. Y en todos estos mercados las reglas y los productos cambian: verifica con tu banco y tu regulador, no con una plantilla extranjera.

Preguntas frecuentes

¿Puedo evitar del todo el salto de cuota?

En buena medida, y barato, si empiezas pronto. Paga más que el mínimo de solo intereses durante el periodo de disposición — la mayoría de los contratos lo tratan como un suelo, no un techo. En nuestra línea de 100 000 dólares, pagar una cuota amortizable a treinta años en lugar de solo intereses dejaría un saldo de 87 725 dólares en vez de 100 000 a los diez años, lo que reduce proporcionalmente la cuota de amortización. La otra vía es refinanciar el saldo antes de que acabe el periodo de disposición, hacia un préstamo a tipo fijo o hacia la hipoteca principal, pero eso depende de los tipos y del capital en ese momento y no es algo con lo que contar dentro de nueve años.

¿Es mejor una HELOC que un préstamo con garantía hipotecaria a tipo fijo?

Depende de si el importe es conocido. Si necesitas una suma concreta para algo concreto — un tejado, un coche, una consolidación — el préstamo a tipo fijo es casi siempre la mejor forma: tipo fijo, cuota fija, amortizando desde el primer día, sin transición. Si el gasto es escalonado e incierto, como una reforma pagada a varios gremios durante dieciocho meses, la línea ahorra de verdad porque solo pagas intereses sobre lo dispuesto. El error es elegir la línea por la cuota baja cuando el importe es conocido: eso es comprar una flexibilidad que no usarás con un riesgo de tipo que no controlas.

¿Puede el banco cancelar o reducir mi línea después de abrirla?

En circunstancias definidas, sí, y esas circunstancias están en la Regulation Z y se repiten en tu contrato. Un prestamista puede suspender nuevas disposiciones o reducir el límite cuando, por ejemplo, el valor del inmueble que garantiza la línea ha caído mucho, o cuando un cambio relevante en la situación del prestatario le da motivos para creer que no se pagará. Por eso una HELOC sustituye mal a un fondo de emergencia en efectivo: las circunstancias que te la hacen necesaria son justo las que pueden encogerla. Lee esa cláusula, y si la línea pretende ser tu reserva, guarda parte de la reserva en efectivo.

¿Tiene una HELOC topes como una hipoteca a tipo revisable?

Tiene el último y normalmente no los demás. La Regulation Z exige que un contrato de crédito al consumo garantizado por una vivienda cuyo tipo pueda subir indique el tipo máximo aplicable durante el plazo, así que hay un techo de por vida por escrito. Los topes periódicos que definen una hipoteca a tipo revisable — un límite a la primera revisión y a cada una de las siguientes, dentro de un calendario fijo — son un rasgo de ese producto, no una exigencia general aquí, y una HELOC puede seguir habitualmente a su índice íntegramente. Nuestro artículo sobre tipos revisables desarrolla lo que hacen esos topes; el ejercicio para una HELOC es encontrar el máximo de por vida en tu propio contrato y calcular la cuota a ese nivel.

¿Es un error usar una HELOC para liquidar tarjetas de crédito?

Es un trueque con dos precios, y la gente suele ver solo el primero. En nuestra ilustración, 25 000 dólares de deuda de tarjeta al 22,24 % liquidados en cinco años cuestan 693,89 dólares al mes y 16 633 de intereses; el mismo saldo en una HELOC al 8,00 % a veinte años cuesta 209,11 dólares al mes pero 25 186 de intereses. El tipo más bajo no vence a un plazo cuatro veces mayor. El segundo precio es que la deuda no garantizada se ha convertido en deuda garantizada sobre tu vivienda. Nuestro artículo sobre consolidación desarrolla el caso general; las reglas propias de la HELOC son igualar el plazo antiguo en vez de aceptar el largo, y cerrar las tarjetas el mismo día.