Un DSCR de 1,25 es el colchón del prestamista, no el tuyo

El servicio soportado no es un importe de préstamo

Los 120.000 que este activo soporta son una anualidad, y convertirla en préstamo exige un tipo y un plazo. Diez mil al mes durante veinticinco años valen unos 1.711.000 prestados al 5 %, unos 1.895.000 al 4 % y unos 1.415.000 al 7 %. El edificio no cambió entre esas tres líneas; nada de los inquilinos, del alquiler o del tejado es distinto. Solo los tipos movieron casi medio millón de lo que el mismo ingreso puede soportar, y por eso un expediente cómodo en la firma puede incumplir su covenant en la refinanciación sin que nada haya fallado en el inmueble.

Qué entra en el ingreso operativo neto

El alquiler cobrado, menos todo lo que cuesta mantener el inmueble arrendado: gestión, seguro, canon, mantenimiento, gastos no repercutibles y una provisión realista para desocupación. No la cuota del préstamo, que es el denominador, ni la amortización contable, que es un asiento y no dinero que sale. La partida que más se olvida es la reserva para obras — un tejado o una caldera no aparecen en ningún año y luego aparecen de golpe, y un ratio de cobertura calculado sin fondo de reserva describe un edificio que no envejece nunca.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el ratio se incumple durante el préstamo?

Depende por completo de la redacción del contrato, y conviene leerlo antes de firmar y no después de incumplir. Las consecuencias habituales van del bloqueo de caja — el alquiler excedente se retiene en una cuenta bloqueada en vez de repartirse — a la amortización parcial obligatoria para restablecer el ratio, hasta un supuesto de incumplimiento formal que permite al prestamista exigir el préstamo. Muchos contratos prevén además un plazo de subsanación y un derecho a aportar fondos propios. La diferencia entre esos desenlaces es un párrafo, no un uso de mercado: pregunta cuál se te aplica.

¿Un préstamo solo de intereses mejora el ratio?

Mecánicamente sí, porque quitar el principal del denominador reduce la cuota y aumenta el ratio, y por eso mismo los prestamistas suelen especificar sobre qué versión se mide su covenant. La deuda, en cambio, no disminuye: espera al vencimiento, cuando todo el saldo debe refinanciarse o devolverse a los tipos y valores que existan entonces. Un ratio que solo pasa porque se difirió el principal describe una obligación mensual menor y una obligación única mayor.