Quando renegociar ou transferir o crédito à habitação compensa mesmo: França, Alemanha, Itália

A poupança é a diferença vezes os juros que ainda não pagou

Um empréstimo amortizável carrega os juros no início por construção. A prestação é constante, mas a sua repartição move-se: no primeiro ano é quase toda juros, no último quase toda capital. Não é uma escolha de desenho dos bancos, é o que acontece ao aplicar uma taxa fixa a um capital que encolhe. A consequência para a renegociação é direta e contraintuitiva — o que pode poupar não é proporcional ao prazo que resta, é proporcional aos juros ainda enterrados nas prestações futuras, e essa quantidade cai muito mais depressa do que o prazo.

A versão concreta, calculada num só empréstimo. Um empréstimo de 250 000 € a 20 anos a 3,90% nominal tem uma prestação de 1 501,81 €. Baixe a taxa em 0,80 pontos em momentos diferentes mantendo o prazo restante, e a poupança total é de 20 307 € se agir ao fim de dois anos, 14 455 € aos cinco, 9 487 € aos oito, 5 477 € aos onze, 2 504 € aos catorze e 650 € aos dezassete. Mesmo mutuário, mesmo empréstimo, mesma descida; a única variável é o momento. Quem cita um limiar fixo de diferença de taxa como regra de bolso cita um número certo num instante da vida do empréstimo e errado em todos os outros.

França: duas operações diferentes com duas estruturas de custo diferentes

Renegociar com o seu banco e transferir para outro parecem-se e juridicamente não são o mesmo ato. Numa renegociação o empréstimo continua sob aditamento: não há reembolso antecipado, logo não pode ser cobrada comissão de reembolso antecipado, e o custo limita-se a despesas de aditamento mais, por vezes, uma garantia reescrita. Numa transferência o empréstimo antigo é integralmente reembolsado pelo novo credor, o que é um reembolso antecipado, e o artigo L313-47 do código do consumo concede simultaneamente esse direito a qualquer momento e uma indemnização limitada pelos juros não recebidos.

O teto está no artigo R313-25 e é duplo: a indemnização não pode exceder o valor de seis meses de juros sobre o capital reembolsado à taxa média do empréstimo, nem ultrapassar 3% do capital em dívida antes do reembolso. Ambos os limites se aplicam, pelo que o mutuário paga o menor — e qual morde depende da taxa. A 3,90%, seis meses de juros são 1,95% do saldo, confortavelmente abaixo do teto de 3%; no exemplo acima, 3 786,59 € contra 5 825,52 € dos 3%. A uma taxa acima de 6%, é o teto de 3% que passa a morder. O artigo L313-48 suprime depois qualquer indemnização quando o reembolso antecipado segue a venda do imóvel por mudança do local de trabalho, morte, ou cessação forçada da atividade profissional do mutuário ou do cônjuge, e o artigo L313-49 proíbe cobrar-lhe mais nada.

Alemanha: um relógio mais do que um teto, e uma penalização hipotecária que não tem teto

Os créditos alemães a taxa fixa não são denunciáveis à vontade, e isto é a primeira coisa a interiorizar: dentro do período de taxa fixa o mutuário não tem direito ordinário a reembolsar antecipadamente, pelo que a pergunta «quanto seria a penalização» muitas vezes não se coloca, por não haver saída a avaliar. O que o parágrafo 489 do código civil dá em vez disso é um direito incondicional que chega numa data. Para um empréstimo a taxa devedora fixa, o mutuário pode denunciar no todo ou em parte dez anos após o desembolso integral, com pré-aviso de seis meses — e o parágrafo 489, n.º 4, dispõe que esse direito não pode ser excluído nem dificultado por contrato. Uma taxa fixa a vinte anos é, portanto, na prática, um compromisso de dez anos e meio, ficando o mutuário depois com uma opção.

Antes dessa data, sair exige em geral o acordo do credor ou um interesse legítimo como uma venda, e implica uma Vorfälligkeitsentschädigung. Eis o ponto que a maioria dos resumos erra: os tetos percentuais do parágrafo 502, n.º 3 — 1% do montante reembolsado antecipadamente, ou 0,5% se restar menos de um ano — estão escritos para os créditos ao consumo gerais, não para os créditos imobiliários a consumidores. Num crédito à habitação o credor pode reclamar o seu prejuízo adequado diretamente ligado ao reembolso antecipado, calculado numa base de reinvestimento, e sobre um saldo grande num ambiente de taxas em queda esse valor pode valer várias vezes 1%. O parágrafo 502, n.º 2, dá em contrapartida uma defesa real ao mutuário: o direito é excluído quando a informação contratual sobre a duração, os direitos de denúncia ou o método de cálculo da indemnização é insuficiente, fundamento documentado que já compensou muitos mutuários que leram o contrato com atenção.

Itália: a sub-rogação é gratuita por lei, o que muda todo o cálculo

O artigo 120.º-quater do texto único bancário rege a sub-rogação nos contratos de financiamento e está escrito para eliminar atrito em vez de o tarifar. Qualquer pacto, mesmo posterior ao contrato, que impeça o devedor de exercer o direito de sub-rogação ou o torne oneroso é nulo. O credor sub-rogado entra nas garantias existentes, pessoais e reais, pelo que o registo hipotecário é conservado em vez de cancelado e recriado. A operação deve concluir-se em trinta dias úteis a contar do momento em que o cliente pede ao credor entrante que obtenha do original o montante exato da dívida residual. E o artigo 7.º da lei 40/2007 anula em separado as penalizações por reembolso antecipado para pessoas singulares em empréstimos contraídos para comprar ou remodelar habitação ou instalações afetas à sua própria atividade económica ou profissional, para contratos celebrados desde a entrada em vigor do decreto em 2 de fevereiro de 2007.

Quando a operação é gratuita, o ponto de equilíbrio cai a zero e a única pergunta que resta é se a nova taxa é mais baixa — qualquer diferença, por pequena que seja, compensa desde o primeiro mês. É uma decisão realmente diferente da francesa ou da alemã, e é por isso que o comportamento de refinanciamento em Itália responde a pequenos movimentos de taxa que não valeriam a papelada noutros lados. Os limites também vale a pena conhecer: uma sub-rogação transfere a dívida residual, não lhe empresta mais, pelo que não é o caminho para libertar valor nem consolidar outros créditos. Isso exige um novo empréstimo, com os seus custos, a sua avaliação e o seu registo — outra operação com outra aritmética.

Três números, por esta ordem

Comece pelo prazo restante, porque limita tudo o resto. Abaixo de cerca de sete anos, mesmo um ponto inteiro de diferença sobre um saldo médio raramente cobre um pacote completo de refinanciamento, e a resposta honesta costuma ser não fazer nada. Tome depois a diferença entre a sua taxa e a que consegue realmente obter hoje, cotada no mesmo prazo — não uma taxa de chamariz para um novo mutuário de outro perfil. Obtenha em seguida o custo total por escrito, todo ele: indemnização se houver, despesas de dossiê, garantia ou registo hipotecário, honorários de intermediação e qualquer seguro que a nova oferta exija. Divida esse total pela poupança mensal e tem o ponto de equilíbrio em meses. Compare-o com o tempo durante o qual espera realmente manter o empréstimo, que para a maioria é mais curto do que o contrato diz.

Uma armadilha merece frase própria: alongar o prazo. Uma nova oferta a taxa mais baixa por um período mais longo mostrará sempre uma prestação menor, e custará muitas vezes mais no total do que o empréstimo que deixa. Se a nova proposta alonga o plano, calcule o custo total restante dos dois lados em vez de comparar prestações, porque a prestação é o número que o vendedor controla e o total é o número que paga. Alongar é uma escolha legítima quando a restrição é a tesouraria — mas então diga-o em voz alta, e deixe de lhe chamar poupança.

Perguntas frequentes

É um ponto de diferença a regra de bolso correta?

É uma regra de bolso que ignora a única variável que conta. No empréstimo calculado acima, uma descida de 0,80 pontos vale 20 307 € ao fim de dois anos e 650 € ao fim de dezassete — um fator trinta para a mesma diferença. Uma diferença de 0,30 pontos tomada ao fim de seis anos vale 4 808 € nesse empréstimo, o que bate largamente um ponto inteiro tomado nos últimos anos. Substitua a regra por uma divisão: custo total da operação dividido pela poupança mensal dá o ponto de equilíbrio em meses, e é esse o número a comparar com quanto tempo manterá o empréstimo.

França: sai mais barato renegociar com o meu banco do que mudar?

Normalmente sim no custo, e normalmente pior na taxa, pelo que vale a pena pôr ambas lado a lado. Uma renegociação é um aditamento ao contrato existente: não há reembolso antecipado, logo não há indemnização, e os custos costumam ser modestos — o que, no exemplo acima, dá um ponto de equilíbrio de cerca de treze meses com 1 000 € de custos. Uma transferência traz a indemnização, limitada pelo artigo R313-25, mais custos de dossiê e de garantia, mas negoceia-se contra a oferta de um concorrente e não contra a boa vontade do seu banco em perder margem. A sequência prática é obter primeiro uma oferta concorrente firme e apresentá-la depois, porque uma renegociação sem alternativa escrita é um pedido, não uma negociação.

Alemanha: estou a oito anos de uma taxa fixa a quinze. Posso sair?

Ainda não pelo direito ordinário, mas em breve e numa data conhecida. O parágrafo 489 do código civil permite-lhe denunciar dez anos após o desembolso integral do empréstimo, com pré-aviso de seis meses, e esse direito não pode ser afastado pelo contrato — no seu caso, o pré-aviso pode ser dado durante o décimo ano e o empréstimo termina seis meses depois. Antes disso, sair exige o acordo do credor ou um interesse legítimo como vender o imóvel, e implica uma indemnização não sujeita ao teto de 1% escrito para o crédito ao consumo geral. Se a data dos dez anos está próxima e as taxas são atrativas agora, o instrumento a olhar é um contrato a prazo que fixa a taxa de hoje para um desembolso nessa data futura, com um prémio pela espera.

Itália: uma sub-rogação não custa mesmo nada, incluindo o notário?

É exatamente isso que o artigo 120.º-quater do texto único bancário pretende produzir: qualquer pacto que impeça o exercício do direito de sub-rogação ou o torne oneroso para o devedor é nulo, seja qual for a sua data. O credor entrante entra nas garantias pessoais e reais existentes, pelo que a hipoteca não é cancelada e reinscrita, e os custos de escritura não recaem sobre o mutuário. O prazo de conclusão é de trinta dias úteis a contar do momento em que o cliente pede ao credor entrante que obtenha do original o montante exato da dívida residual. O que não está coberto é tudo o que ultrapasse a substituição da dívida residual — um montante maior, outro imóvel, crédito adicional — porque então é um empréstimo novo e não uma sub-rogação, com os custos ordinários de um.

A nova oferta baixa a minha prestação mas acrescenta quatro anos. Isso é uma poupança?

É uma melhoria de tesouraria e, em quase todos os casos, um custo total maior. Os juros correm sobre o capital em dívida enquanto esse capital existir, pelo que mais quatro anos costumam engolir mais do que o benefício de uma taxa mais baixa. Para o ver com clareza, calcule o total de todas as prestações restantes em cada opção e compare esses dois números: é a comparação que a prestação está feita para esconder. Alongar é defensável se a prestação está mesmo a apertar o orçamento — mas chame-lhe pelo nome, e se o fizer, verifique se o novo contrato permite amortizações parciais sem custos, para voltar a encurtar quando as circunstâncias o permitirem.