Comprar juntos sem casar: a que o compromete a divisão na escritura

A escritura é o livro de contas; os extratos bancários não

O mal-entendido mais comum entre compradores não casados é acreditar que o histórico de pagamentos resolverá a questão depois. Não resolverá, ou não sem luta. Nos três países o registo anota percentagens, e é dessas percentagens que um tribunal parte se a relação acabar. O direito espanhol vai mais longe e enuncia a presunção: o artigo 393 do Código Civil diz que as quotas se presumem iguais salvo prova em contrário. O direito italiano diz o mesmo no artigo 1101. Provar o contrário, anos depois, a partir de uma mistura de transferências, dinheiro vivo e obra sem fatura, é exatamente o litígio que ninguém orçamenta.

O remédio é pouco vistoso e demora dez minutos no cartório: fixe as quotas na proporção do que cada um contribui de facto, entrada e repartição prevista das prestações incluídas, e deixe por escrito num acordo anexo como devem funcionar as contribuições futuras. Uma escritura pode levar as percentagens que as partes quiserem — sessenta-quarenta, setenta-trinta, 63,33 e 36,67 — e nenhuma regra privilegia os números redondos.

Qualquer um pode forçar a venda, e é deliberado

A compropriedade indivisa não foi feita para durar; cada um destes ordenamentos trata-a como um estado temporário a resolver. O artigo 815.º francês abre dizendo que ninguém pode ser obrigado a permanecer na indivisão e que a partilha pode sempre ser provocada. O artigo 400 espanhol e o 1111 italiano dizem o mesmo por outras palavras. O direito é unilateral: não exige o acordo do outro, apenas o tribunal se o acordo for impossível, e o remédio do tribunal, quando o bem não se divide, é ordenar a venda.

Os três permitem ainda afastar isso por um tempo. A França tem a convention d'indivision dos artigos 1873-1 e seguintes, que pode ser celebrada por prazo determinado e renovada. O artigo 400 espanhol valida expressamente o pacto de conservar a coisa indivisa por tempo determinado, prorrogável por nova convenção. O artigo 1111 italiano faz o mesmo. Se um compra a casa onde crescerão os filhos do casal, esse pacto é a diferença entre a estabilidade e um pedido de venda ao terceiro ano — por uma fração do custo do litígio.

O crédito ignora por completo as vossas percentagens

É aqui que a aritmética da escritura e a do crédito se separam. Os codevedores de um crédito conjunto respondem solidariamente: o mutuante pode exigir todo o capital em dívida a qualquer um deles. Um proprietário de 30 % que assinou o crédito é devedor a 100 %. Se o outro perder o emprego, sair do país ou simplesmente deixar de pagar, o banco não lê a escritura; lê o contrato de crédito e manda a interpelação a quem for mais fácil de alcançar.

Daí duas coisas. Comprar juntos torna cada um garante dos rendimentos futuros do outro por toda a vida do crédito, um compromisso maior do que a quota sugere, e é por isso que os mutuantes avaliam ambos os rendimentos e ambas as dívidas existentes. E separar-se não desfaz isso: a escritura pode transmitir-se, mas do crédito só o banco liberta, e este voltará a analisar o mutuário que fica sozinho e pode simplesmente recusar. Pergunte quais seriam as condições de uma libertação antes de assinar, não quando precisar dela.

Quando a divisão não bate certo com o dinheiro, a diferença é uma doação

Pegue nos números acima. Um apartamento custa 300 000 €. Um traz 90 000 € de poupança, o outro 10 000, e um crédito conjunto de 200 000 € é pago em partes iguais. Ao longo da operação o primeiro põe 190 000 € e o segundo 110 000. Escrita com honestidade, a escritura devia dizer 63,33 % e 36,67 %. Escrita a 50/50, o primeiro transferiu 40 000 € de valor ao segundo — uma transferência sem contrapartida, que é a definição jurídica de doação.

Entre parceiros não casados e sem parentesco, essa é a pior categoria possível. A França tributa as doações entre pessoas sem parentesco no escalão mais alto da sua escala, sem qualquer dedução: é a papelada do casal, e não as suas intenções, que criou uma dívida que não existiria entre um progenitor e um filho. A Espanha e a Itália têm cada uma as suas regras para transmissões entre pessoas sem vínculo, e nenhuma é generosa. A correção é gratuita: pôr as proporções reais na escritura desde o início. Alterá-las depois é em si uma transmissão, com os seus próprios impostos.

O que acontece se um de vocês morrer — e porque viver junto não é um estatuto

Sem testamento, o parceiro não casado é um estranho à sucessão nos três países. A quota do falecido não passa ao sobrevivo; passa aos herdeiros legais, normalmente os filhos, ou os pais e irmãos. O sobrevivo acorda comproprietário da sua casa com a família do parceiro falecido, sujeito exatamente ao direito descrito atrás: qualquer um desses novos comproprietários pode exigir a venda.

As vias de parceria registada ajudam menos do que se supõe e, num caso, nada na questão patrimonial. O PACS francês já não traz indivisão por defeito desde a reforma de 23 de junho de 2006, em vigor a 1 de janeiro de 2007: o regime por defeito é a separação de bens do artigo 515-5 do Código Civil, e quem quiser pôr em comum o adquirido tem de optar pela indivisão do artigo 515-5-1. Traz de facto a isenção total em sucessões, mas só acompanhado de testamento, porque o parceiro de PACS continua a não ser herdeiro automático. Em Itália, a Lei 76/2016 dá às uniões civis o regime patrimonial dos casados mas não dá nada de semelhante aos conviventes de facto — podem assinar um contrato de convivência escolhendo um regime, e na sua falta, o que está num nome fica num nome. A Espanha regula os casais não casados comunidade a comunidade, pelo que a resposta muda com a comunidade autónoma.

Perguntas frequentes

Podemos ser proprietários a 50 % e acordar em privado que um tem mais?

Um acordo entre vocês vale a pena e é muito melhor do que nada, mas não muda o que o registo diz nem obriga um banco, as finanças ou um terceiro comprador. Se os dois documentos colidirem, é a escritura que governa o imóvel e o acordo é um crédito pessoal que teria de ser executado. Se a intenção é um desequilíbrio real, ponham-no na escritura e reservem o acordo para o que uma escritura não consegue exprimir: quem paga o quê e o que acontece se um quiser sair.

Se um pagar todo o crédito, acumulamos quotas diferentes ao longo do tempo?

Não. As quotas são fixadas pela escritura e não se mexem porque um paga mais; o que se acumula é um crédito de quem pagou a mais contra o outro, que terá de ser provado e quantificado depois, muitas vezes com discussões sobre juros. Alguns casais lidam com isso registando cada pagamento; a resposta mais limpa é ajustar as quotas da escritura à repartição prevista das prestações desde o início, ou formalizar um empréstimo entre vocês para tudo o que se afaste disso.

Quem decide sobre as obras quando não estamos de acordo?

Cada sistema separa a administração ordinária dos atos que alteram o bem, e exige maioria maior para os segundos. O Código Civil espanhol põe a administração nas mãos da maioria de interesses e não de cabeças no artigo 398, e proíbe alterações sem consentimento no 397; o Código Civil italiano exige para as benfeitorias uma maioria de participantes representando pelo menos dois terços do valor no artigo 1108; o direito francês fixa igualmente uma maioria qualificada para atos de administração no artigo 815-3, reservando a disposição do bem para a unanimidade. Na prática uma divisão a 50 % significa que não existe maioria nenhuma, o que é mais um argumento para quotas desiguais ou para um acordo que nomeie uma regra de decisão.

Pode um de nós vender apenas a sua quota a um estranho?

Em princípio um comproprietário pode dispor da sua própria quota, princípio bastante inquietante quando o bem é a sua casa. Os três sistemas suavizam-no com um mecanismo de preferência que oferece aos outros comproprietários comprar a quota nas mesmas condições — a Espanha, por exemplo, dá aos comproprietários um direito de retracto sobre uma quota vendida a um estranho no artigo 1522 do seu Código Civil. A preferência só ajuda se conseguir o dinheiro em pouco tempo, por isso trate-a como sistema de alarme e não como proteção, e inclua no vosso acordo uma cláusula de preferência com um calendário realista.

Uma sociedade imobiliária resolveria isto?

Move o problema em vez de o eliminar, mas move-o para um sítio com melhores ferramentas. Deter o imóvel através de uma sociedade substitui a compropriedade indivisa por participações, e os estatutos podem então fixar regras de decisão, restrições à transmissão e condições de saída que o direito da compropriedade não oferece por defeito. O preço é real: constituição e custos de funcionamento, formalidades anuais e uma fiscalidade diferente que pode ser melhor ou bastante pior consoante o uso do imóvel — arrendá-lo mobilado, por exemplo, pode levar automaticamente uma sociedade civil imobiliária francesa a imposto sobre as sociedades. É uma estrutura a orçamentar a sério, não uma opção por defeito.