Os dois tetos de um crédito à habitação: a taxa de usura francesa e o limite de esforço português

Duas máquinas, e as percentagens não são comparáveis

É tentador ler «35 % em França, 45 % em Portugal» como prova de que Portugal empresta com mais folga. Essa leitura não sobrevive trinta segundos ao contacto com qualquer um dos dois conjuntos de regras. Os dois rácios calculam-se sobre numeradores diferentes, denominadores diferentes e pressupostos diferentes, e cada país junta ao seu uma segunda restrição que o outro não tem.

A França junta à sua taxa de esforço um teto legal firme sobre o custo total do crédito: um processo francês pode ser recusado mesmo com rendimentos folgados, apenas porque a aritmética da taxa anual efetiva global ultrapassa um limiar publicado. Portugal não tem teto de usura desse tipo mas sujeita a prestação a um choque de taxa antes de aplicar o seu rácio, e reduz o rendimento considerado para um mutuário que terá mais de setenta anos no termo. Por outras palavras, a França restringe o preço e Portugal restringe os pressupostos, e o mesmo agregado pode passar num país e cair no outro por razões alheias ao que ganha.

França: a taxa de usura limita tudo, não só o juro

O mecanismo é aritmético e inteiramente público. Em cada trimestre o Banco de França mede a taxa efetiva média que as instituições realmente praticaram no trimestre anterior, categoria a categoria, e multiplica-a por quatro terços. É o teto do trimestre seguinte. Para o trimestre iniciado a 1 de julho de 2026, as médias apuradas no segundo trimestre de 2026 foram de 3,05 % para empréstimos a taxa fixa de menos de dez anos, 3,43 % de dez a menos de vinte, 3,97 % a vinte anos ou mais, 3,96 % a taxa variável e 4,79 % para empréstimos ponte; multiplique cada uma por quatro terços e obtém os limiares de 4,07 %, 4,57 %, 5,29 %, 5,28 % e 6,39 %.

Esses números mexeram-se. A 1 de abril de 2026 o limiar dos empréstimos a taxa fixa de vinte anos ou mais era de 5,19 %, para uma média de 3,89 %; três meses depois era de 5,29 % para 3,97 %. É o desenho a funcionar como previsto — o teto acompanha o mercado com um trimestre de atraso — mas esse atraso é também a sua fraqueza. Quando as taxas sobem depressa, o teto calculado sobre as médias do trimestre passado fica curto para as ofertas do trimestre em curso, e os mutuários de custo mais alto são os primeiros a ficar de fora.

A razão de morder de forma desigual está na definição da taxa. O artigo R. 314-4 do código do consumo inclui na taxa anual efetiva global, quando sejam necessários para obter o crédito ou obtê-lo nas condições anunciadas, a comissão de dossiê, a remuneração de qualquer intermediário, o custo de seguros e garantias obrigatórios, os encargos de manutenção de conta e de meios de pagamento, e o custo de avaliar o imóvel. O seguro de crédito é tarifado pela idade e pelo estado de saúde. Um mutuário na casa dos sessenta, ou com antecedentes médicos, pode receber exatamente a mesma taxa de juro que os outros e rebentar o teto só pelo seguro — daí que a resposta prática seja pôr o seguro em concorrência e não a taxa.

França: a regra dos 35 %, e a flexibilidade que a torna viável

A segunda restrição francesa vem do Haut Conseil de stabilité financière, cuja decisão de 29 de setembro de 2021 vincula os mutuantes e fixa dois limites: a taxa de esforço do mutuário não deve exceder 35 % dos rendimentos, e a maturidade do crédito não deve passar de 25 anos, com tolerância de dois anos adicionais de carência quando a entrada na posse é diferida face ao crédito — o caso da compra em planta. O prémio do seguro conta dentro dos 35 %, pela mesma razão por que conta no cálculo da usura.

Uma regra sem exceções excluiria todo o mutuário atípico, por isso a decisão traz uma margem: até 20 % da produção trimestral de cada mutuante pode sair dos critérios. A decisão de 29 de junho de 2023, em vigor a 1 de julho de 2023, fixou como essa margem deve ser usada — pelo menos 70 % reservados a compradores de habitação principal e pelo menos 30 % a compradores de primeira habitação, o que deixa a fatia restante realmente livre. Uma decisão adicional de 18 de dezembro de 2023, aplicável a 1 de janeiro de 2024, afinou o mecanismo, nomeadamente retirando do cálculo do esforço os empréstimos ponte com rácio empréstimo/valor igual ou inferior a 80 %.

Portugal: o teto mexeu-se a 1 de agosto de 2026, e mexeu-se para baixo

O Banco de Portugal substituiu a sua recomendação de 2018 pela Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicável aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026; o texto de 2018 rege tudo o que for avaliado até 31 de julho de 2026. A alteração de fundo está no artigo 6.º: recomenda-se às instituições que não concedam crédito que resulte num rácio do serviço da dívida sobre o rendimento superior a 45 %, quando o número anterior era 50 %. O preâmbulo dá a razão sem rodeios — aceleração dos preços da habitação, aceleração do crédito às famílias, aumento do montante médio por contrato, elevada concorrência e mais compradores jovens de primeira habitação com rendimentos mais baixos.

A banda de exceção apertou ao mesmo tempo. O novo texto permite que até 10 % do montante total de créditos concedidos em cada semestre ultrapasse o limite de 45 %, contra 15 % antes, devendo a instituição justificar que elementos adicionais considerou. Os restantes limites mantêm-se no essencial: o rácio empréstimo/valor não deve exceder 90 % para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente e 80 % para outras finalidades, e a maturidade não deve exceder 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos e 35 anos para os maiores de 35, considerando a idade do mais velho quando há mais do que um. A recomendação sobre maturidade média foi eliminada, o rácio de 100 % para imóveis detidos pelas próprias instituições foi abolido, e a locação financeira de imóveis saiu do âmbito.

Dois detalhes do cálculo contam mais do que o título. O numerador não é a prestação que lhe indicaram: o artigo 4.º exige assumir a prestação do novo contrato constante e refletindo um aumento da taxa de juro, nos termos da Instrução n.º 23/2023, de 9 de outubro, e somá-la às prestações de todos os outros créditos que o mutuário já tenha com plano de reembolso definido. E quando a idade do mutuário no termo previsto do contrato exceder os setenta anos, o rendimento do denominador deve ser reduzido em pelo menos 20 %, ponderado pelo rácio entre os anos de vigência acima dos setenta e a maturidade total — salvo se já estiver reformado no momento da avaliação. Um crédito a quarenta anos contratado aos trinta e cinco é, portanto, avaliado sobre um rendimento materialmente inferior ao que se aufere hoje.

O que realmente faz recusar um processo

Em França, três coisas por ordem de frequência: uma taxa anual efetiva global que rebenta o limiar de usura do trimestre por causa do seguro, uma taxa de esforço acima de 35 % depois de somados todos os compromissos de crédito existentes, e uma maturidade que não se consegue esticar porque 25 anos é um limite firme e não uma orientação. Alongar o prazo é o remédio clássico para o segundo problema e agrava o primeiro, porque um empréstimo mais longo cai numa categoria de usura mais alta.

Em Portugal o constrangimento que morde é mais vezes o teste de esforço do que o rácio do título. Uma prestação que cabe folgadamente nos 45 % à taxa indicada pode falhar depois de aplicado o choque exigido pela instrução de supervisão, e um mutuário que terá mais de setenta anos no termo perde parte do rendimento que o cálculo pode ver. Some os limites de empréstimo sobre valor e o quadro fica claro: a entrada e a idade na escritura pesam mais, em Portugal, do que o salário.

Vale a pena terminar com uma diferença estrutural. Os critérios franceses vinculam os mutuantes como obrigação de supervisão e a taxa de usura é uma proibição do código do consumo; os limites portugueses são uma recomendação aplicada em regime de «cumprir ou explicar», que o banco central acompanha pelo reporte das instituições. Isso não torna moles os limites portugueses — o reporte é granular e a banda de exceção é estreita — mas significa que um processo individual tem em Portugal um caminho, o da exceção justificada, que em França não tem depois de ultrapassado um limiar de usura publicado.

Perguntas frequentes

A taxa de usura aplica-se à taxa de juro ou ao custo total?

Ao custo total, expresso em taxa anual efetiva global. O código do consumo enumera o que tem de estar lá dentro: comissões de dossiê, honorários de intermediários, custo de seguros e garantias obrigatórios, encargos de manutenção de conta e avaliação do imóvel, excluídos os emolumentos de registo da transmissão. É por isso que uma recusa por usura quase nunca se resolve a pedir uma taxa de juro mais baixa, e muitas vezes se resolve a mudar a apólice do seguro.

Um banco português ainda pode emprestar acima de 45 % depois de agosto de 2026?

Sim, dentro de uma banda estreita. A recomendação permite que até 10 % do montante total de crédito que uma instituição concede em cada semestre ultrapasse o rácio de 45 %, e exige que a instituição justifique que elementos adicionais de mitigação do risco considerou. É uma via real para um processo atípico, mas é um recurso escasso alocado pelo mutuante, não um direito reclamável — e a banda passou de 15 % para 10 % com o novo texto.

Que créditos ficam totalmente fora da recomendação portuguesa?

O artigo 1.º enumera-os: as ultrapassagens de crédito; o crédito destinado a prevenir ou regularizar incumprimento, incluindo refinanciamento, consolidação e alteração de termos existentes; o crédito de montante igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida; os contratos ao abrigo das duas leis de 2014 sobre incumprimento hipotecário; as facilidades de descoberto e outros créditos sem plano de reembolso definido, incluindo cartões e linhas de crédito; e, novidade do texto de 2026, a locação financeira de bens imóveis. A de bens móveis continua abrangida.

Quanta capacidade de endividamento retira realmente a alteração portuguesa?

Sobre um rendimento líquido familiar de 2 500 € por mês, o serviço da dívida permitido cai de 1 250 € para 1 125 €, uma diferença de 125 €. A uma taxa de 3,5 % a 35 anos, uma prestação de 1 250 € suporta cerca de 302 000 € de capital e uma de 1 125 € cerca de 272 000 €, pelo que a alteração retira aproximadamente 30 000 € de empréstimo. É uma ilustração, não uma proposta: o número real depende da taxa que lhe oferecerem, do choque aplicado e de todos os outros créditos já contados no numerador.

Estas regras aplicam-se a um comprador que vive fora do país?

Ligam-se ao mutuante e não à residência do mutuário, pelo que um banco estabelecido em França aplica os critérios franceses e os limiares de usura a todos os seus processos, e uma instituição com sede ou sucursal em Portugal aplica a recomendação portuguesa. O que muda para um não residente é a prova: os rendimentos obtidos no estrangeiro têm de ser documentados a contento do mutuante, o desfasamento cambial entre rendimento e prestação é tratado como fator de risco, e o resultado prático é muitas vezes um rácio empréstimo/valor inferior ao que um residente com os mesmos números obteria.