Calculadora de rácio empréstimo-valor (LTV)

O seu rácio empréstimo-valor, face a um limiar realmente escrito nalguma norma — e o que seria preciso para ficar abaixo.

A ferramenta interativa precisa de JavaScript para funcionar. Todo o resto desta página — como funciona, um exemplo resolvido e as respostas às perguntas habituais — está mais abaixo e não precisa de nada.

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Calculadora de empréstimo de construçãoEstime um empréstimo de construção para permanente em duas fases. Durante a obra paga apenas juros sobre o mobilizado: a ferramenta aplica a sua taxa ao saldo médio (conforme o calendário de mobilizações) e depois amortiza o crédito permanente que substitui o empréstimo.Calculadora de empréstimo FHAEstime a prestação de um crédito segurado pela FHA. Aplica a entrada mínima conforme o seu score (3,5% com 580+, 10% com 500–579), financia o prémio inicial de 1,75% (UFMIP), soma o MIP anual mensal e totaliza capital, juros e seguro — mais impostos, seguro e condomínio opcionais.Calculadora de empréstimo para terrenoCalcule a prestação de um empréstimo para terreno. Introduza o preço, uma entrada (percentagem ou valor), a taxa e o prazo e, opcionalmente, um balão: a prestação amortiza no prazo total e mostra o saldo em dívida no vencimento do balão. Terreno bruto tem taxas mais altas e entrada maior que um lote infraestruturado.Calculadora de empréstimo VA (EUA)PITI completo de um crédito habitação do Department of Veterans Affairs dos EUA: a funding fee à taxa oficial conforme primeira utilização, utilização posterior ou isenção, financiada no empréstimo ou paga a pronto, mais imposto sobre imóveis, seguro e condomínio. O empréstimo VA não exige seguro hipotecário: a funding fee é todo o custo adicional.Calculadora de taxa de capitalizaçãoCalcule a taxa de capitalização de um imóvel e compare-a com a taxa de mercado das suas próprias vendas comparáveis.Calculadora de entradaCalcule a sua entrada, o empréstimo que sobra, o dinheiro que ainda falta e o mês em que o terá.Calculadora de HELOC (linha de crédito com garantia da casa)Dimensione uma linha de crédito com garantia da casa (HELOC). A partir do valor do imóvel e do saldo do crédito mostra o capital próprio disponível a um rácio empréstimo/valor alvo e calcula os pagamentos do período de utilização e de reembolso — só juros ou capital e juros — e os juros totais.Calculadora de PMI (seguro hipotecário privado)O seguro hipotecário privado (PMI) é cobrado quando a entrada é inferior a 20%. A partir do preço, entrada, prazo e taxa calcula o rácio empréstimo/valor, estima a taxa anual de PMI (ou usa a sua) e mostra o PMI mensal, quando cai aos 78% de LTV e o total pago até lá.

A Calculadora de rácio empréstimo-valor (LTV) transforma Montante do empréstimo, Valor de avaliação, Preço de compra (vazio se for refinanciamento), Limiar de comparação em Rácio empréstimo-valor, Face a esse limiar, A amortizar a mais para lá chegar, Ou o valor que o imóvel tem de atingir, A sua parte no imóvel, ao instante e de graça. Por exemplo, com Montante do empréstimo = 240 000,00 €, Valor de avaliação = 300 000,00 €, Preço de compra (vazio se for refinanciamento) = 300 000,00 € e Limiar de comparação = 80 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário pode ser cancelado (HPA) devolve Rácio empréstimo-valor = 80%, Face a esse limiar = ok e A amortizar a mais para lá chegar = 0,00 €.

Como usar

Introduza os seus valores: Montante do empréstimo, Valor de avaliação, Preço de compra (vazio se for refinanciamento), Limiar de comparação.
Veja o resultado ao instante: Rácio empréstimo-valor, Face a esse limiar, A amortizar a mais para lá chegar, Ou o valor que o imóvel tem de atingir, A sua parte no imóvel.

Perguntas frequentes

O que calcula exatamente a Calculadora de rácio empréstimo-valor (LTV)?

Parte de Montante do empréstimo, Valor de avaliação, Preço de compra (vazio se for refinanciamento) e Limiar de comparação para deduzir Rácio empréstimo-valor, Face a esse limiar, A amortizar a mais para lá chegar, Ou o valor que o imóvel tem de atingir e A sua parte no imóvel. O cálculo é feito à medida que escreves, por isso o resultado atualiza a cada alteração.

Que informação preciso de fornecer?

4 valores: Montante do empréstimo (€), Valor de avaliação (€), Preço de compra (vazio se for refinanciamento) (€) e Limiar de comparação. Não é preciso mais nada — nem conta, nem carregar ficheiros.

Podem dar um exemplo com números?

Com Montante do empréstimo = 240 000,00 €, Valor de avaliação = 300 000,00 €, Preço de compra (vazio se for refinanciamento) = 300 000,00 € e Limiar de comparação = 80 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário pode ser cancelado (HPA), a calculadora devolve Rácio empréstimo-valor = 80%, Face a esse limiar = ok e A amortizar a mais para lá chegar = 0,00 €. Estes números vêm desta mesma ferramenta: introduz os mesmos valores para os reproduzires.

O que acontece com valores mais altos?

Bastante. Com Montante do empréstimo = 480 000,00 €, Valor de avaliação = 600 000,00 €, Preço de compra (vazio se for refinanciamento) = 600 000,00 € e Limiar de comparação = 78 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário cessa automaticamente (HPA), A amortizar a mais para lá chegar passa de 0,00 € para 12 000,00 € — por isso vale a pena testar vários cenários em vez de confiar num só número.

Que opção de «Limiar de comparação» devo escolher?

Podes escolher entre « 80 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário pode ser cancelado (HPA) », « 78 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário cessa automaticamente (HPA) », « 90 % — Portugal: habitação própria e permanente (Banco de Portugal) », « 80 % — Espanha: habitação, teto do mercado hipotecário (Ley 2/1981 art. 5) », « 80 % — Itália: teto do credito fondiario (art. 38 TUB) » e « 60 % — Alemanha: limite de cobertura Pfandbrief (§ 14 PfandBG) ». Cada opção muda o que a ferramenta calcula: alterna e compara — por omissão é « 80 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário pode ser cancelado (HPA) ».

O que dá com valores mais baixos?

Reduzido a Montante do empréstimo = 120 000,00 €, Valor de avaliação = 150 000,00 €, Preço de compra (vazio se for refinanciamento) = 150 000,00 € e Limiar de comparação = 80 % — Estados Unidos: o seguro hipotecário pode ser cancelado (HPA), Ou o valor que o imóvel tem de atingir dá 150 000,00 €. Vale a pena verificar os dois extremos antes de confiar num único resultado.

Em que casos se usa na prática?

Antes de fazer uma proposta: quanto o banco emprestará, quanto custa a compra além do preço e que entrada fecha a diferença.

Qual é o erro mais comum?

Orçamentar o preço e esquecer os custos de aquisição. Notário, imposto de transmissão e registo somam entre 2% e 15% consoante o país — o suficiente para inviabilizar uma proposta.

Qual é a precisão e quais são os limites?

Limiares tal como publicados: 80 % e 78 % — Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. § 4901 (Estados Unidos); 90 % e 80 % — recomendação do Banco de Portugal notificada ao CERS em 8 de fevereiro de 2018; 80 % — Ley 2/1981 art. 5 (Espanha, mercado hipotecário); 80 % — art. 38 TUB e deliberação CICR de 22 de abril de 1995 (Itália); 60 % — § 14 PfandBG (Alemanha), limite da carteira de cobertura e não do mutuário. A França não fixa qualquer limite de LTV. Apenas uma estimativa — não é aconselhamento financeiro.

Qual é a diferença entre a Calculadora de rácio empréstimo-valor (LTV) e a Calculadora de empréstimo de construção?

Esta devolve Rácio empréstimo-valor e Face a esse limiar; a Calculadora de empréstimo de construção devolve Valor do empréstimo de construção e Saldo médio mobilizado. É toda a diferença: abra a que dá o número de que precisa.

Para saber mais

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ExplicaçãoO que é o rácio empréstimo-valor (LTV) e que escalões mudam realmente alguma coisaO empréstimo dividido pelo menor de dois valores, preço ou avaliação. Os escalões de 80, 90 e 95 % são onde o preço dá um degrau — e uma avaliação baixa faz-lhe atravessar um escalão sem ter mexido na entrada.ExplicaçãoCustos de escritura: o que contêm realmente e como se calculamA maior parte do que se chama custos de escritura é imposto, não o notário. Eis a decomposição sobre uma compra de 250 000 € e porque o usado custa três vezes mais a transmitir do que o novo.ExplicaçãoOs dois tetos de um crédito à habitação: a taxa de usura francesa e o limite de esforço portuguêsA França limita o custo total de um crédito a um terço acima da média do mercado, seguro incluído. Portugal limita a prestação mensal a uma parte do rendimento líquido — e a 1 de agosto de 2026 baixou essa parte de 50 % para 45 %. Nenhum dos dois tetos significa o que a percentagem do título sugere.ExplicaçãoUm crédito de construção não é um crédito à habitaçãoOs fundos chegam por etapas e os juros só correm sobre o que foi utilizado. Numa linha de 400 000 € a 8,5 % a doze meses são 18 062,50 € e não os 34 000 € que a taxa anunciada sugere — 53,13 % do total.ExplicaçãoFinanciar terreno é o dinheiro mais difícil de pedirEntrada maior, prazo mais curto, taxa mais alta e um saldo exigível ao quinto ano. No mesmo lote de 120 000 €, o crédito de terreno custa 768,10 € por mês contra 606,79 € de um crédito à habitação — e exige mais 18 000 € na escritura.ExplicaçãoOs empréstimos FHA e o seguro que nunca acabaUm empréstimo FHA compra uma barreira de entrada mais baixa ao preço de um custo permanente. Dois prémios: 1,75 % à entrada, financiados, que custam 8 616 dólares de juros sobre um encargo de 6 755 dólares; e um prémio anual que, com a entrada mínima, corre todo o prazo. O ponto de equilíbrio face ao convencional não é uma data — é uma taxa de PMI, e vale 1,26 %.