O que é o rácio empréstimo-valor (LTV) e que escalões mudam realmente alguma coisa

O denominador não é o preço acordado

Cada credor calcula o rácio sobre o menor dos dois valores: o preço acordado ou a sua própria avaliação. Só esta regra explica que uma proposta aceite possa cair no financiamento. Na compra de 400 000 € acima, um empréstimo de 340 000 € é 85 % do preço mas 88,3 % de uma avaliação de 385 000 €, e o credor usará 88,3. Se o processo foi montado para ficar mesmo abaixo dos 90 %, já não fica.

A solução é aritmética, não diplomática. Para manter os 80 % face a uma avaliação de 385 000 €, o empréstimo não pode passar de 308 000 €: faltam 32 000 € face ao plano inicial — da poupança, de uma renegociação do preço, ou aceitando o escalão superior. Saber qual das três lhe está aberta antes de a avaliação chegar é a diferença entre um atraso e um negócio que se desfaz.

Quanto vale um escalão, em dinheiro

As tabelas de taxa avançam por degraus, não em rampa. Passar de logo acima dos 80 % para logo abaixo vale tipicamente um quarto de ponto. Sobre 340 000 € a 25 anos são 1 795 € por mês a 4,00 % contra 1 842 € a 4,25 — 47 € por mês e 14 180 € em todo o prazo. Onde além disso desaparece um prémio de seguro do credor no mesmo limiar, o escalão vale ainda mais.

É isso que torna os últimos milhares de euros de entrada o dinheiro mais produtivo de toda a operação, e é por isso que vale a pena calcular o montante exato que o coloca abaixo do limiar em vez de poupar até um número redondo. Abaixo do limiar, mais entrada ainda ajuda um pouco; acima, esse mesmo dinheiro não compra nada até ao escalão seguinte.

O rácio desce por duas vias — e sobe por uma

O numerador desce à medida que amortiza, e a amortização dos primeiros anos é mais lenta do que se imagina: ao fim de três anos de um crédito a 25 anos a 4,25 %, 340 000 € tornaram-se 315 559 €, isto é 78,9 % dos 400 000 € iniciais. O denominador mexe-se sozinho. A 2 % de valorização anual o imóvel vale 424 483 € ao fim desses mesmos três anos, e o mesmo capital em dívida pesa apenas 74,3 % — o mercado fez quase tanto trabalho como trinta e seis prestações.

O mecanismo funciona ao contrário com o mesmo rigor. Se o imóvel perdesse 10 % e valesse 360 000 €, esse capital de 315 559 € seria 87,7 %, e uma transferência de crédito montada sobre o escalão dos 80 % seria retarifada. Por isso um rácio inicial alto é um risco e não apenas um custo: retira a almofada que permite refinanciar no seu calendário e não no do mercado.

Perguntas frequentes

A entrada conta se for uma doação da família?

Sim para o cálculo do rácio — este só olha para quanto se pede emprestado contra o imóvel. Os credores costumam pedir uma declaração escrita de que se trata de uma doação e não de um segundo empréstimo, porque um empréstimo familiar reembolsável altera a sua taxa de esforço embora deixe o rácio intacto.

Os custos de aquisição entram no rácio?

Só se os financiar. O denominador é o valor do imóvel, e os impostos de transmissão e honorários não lhe acrescentam nada, pelo que financiá-los sobe o numerador sem mexer no denominador. É exatamente assim que um comprador convencido de estar nos 80 % chega ao banco acima dos 85.

Pode sair-se de um escalão alto sem esperar anos?

Por vezes. Uma amortização parcial mexe no numerador de imediato, e uma nova avaliação mexe no denominador se o mercado local subiu ou se fez obras que acrescentam área mensurável. Ambas exigem normalmente que o credor reanalise o processo, e alguns cobram a nova avaliação: compare esse custo com a poupança de taxa antes de a encomendar.