Como comparar o preço por metro quadrado sem comparar duas coisas diferentes

A área é uma definição jurídica, não uma medição

Dois técnicos com o mesmo laser reportarão áreas diferentes para a mesma casa, porque o que conta é decidido por uma regra e não pela fita métrica. Em França a lei Carre exclui todo o espaço com menos de 1,80 m de pé-direito, além de paredes, divisórias, caixas de escada e vãos; um sótão convertido pode assim ser perfeitamente real, perfeitamente utilizável e perfeitamente ausente do número certificado. Outros mercados traçam a linha noutro sítio: uns contam as varandas por uma fração, outros excluem a cave da área habitável por acabada que esteja, e a área bruta inclui a espessura das paredes que a área útil ignora.

Um preço por área só faz sentido acompanhado do nome do padrão usado. Escrito sem esse nome é um número inverificável, e comparar dois é comparar duas definições em vez de duas casas. Quando um anúncio não o precisa, o caminho honesto é pedir o certificado ou medir as divisões e reconstruir o número.

A comparação com números, nos dois sentidos

O primeiro anúncio pede 429 000 € por 78 m², ou seja 5 500 €/m². O segundo, 465 000 € por 92 m², isto é 5 054 €/m² — um desconto de 8,1 %, e numa folha de triagem ganha. Depois o detalhe: 15 desses metros quadrados são sótão com menos de 1,80 m, que a norma não conta como área privativa. Em área certificada a casa tem 77 m², o rácio passa a 6 039 €/m², e o desconto torna-se um agravamento de 9,8 %.

Nenhum dos dois números mente; respondem a perguntas diferentes. A área maior responde ao que se pode percorrer, a área certificada ao que a lei diz que comprou. As duas contam na decisão — mas só uma pode entrar numa comparação, e tem de ser a mesma dos dois lados.

Para que serve o rácio e onde ele para

Como filtro é excelente: ordena trinta anúncios e deixa cinco que merecem um sábado, e torna uma anomalia visível num segundo. Como avaliação falha, porque trata cada metro quadrado como intercambiável quando um quarto de rés do chão para o pátio e outro de último piso a sul claramente não o são. As casas pequenas têm ainda um preço por metro quadrado estruturalmente mais alto do que as grandes do mesmo prédio, já que a cozinha e a casa de banho custam quase o mesmo seja qual for a área total.

Vale a pena guardar uma conversão se lê anúncios nos dois sistemas: um metro quadrado são 10,764 pés quadrados, pelo que um preço por metro quadrado passa a preço por pé quadrado dividindo por 10,764, e o inverso multiplicando. Muda a unidade, não o problema de medição — um padrão de área de um país convertido na unidade de outro continua a ser o padrão do primeiro.

Perguntas frequentes

Uma varanda ou terraço deve contar na área?

Não na área habitável certificada segundo a maioria dos padrões, porque não são espaço fechado e climatizado. Têm, ainda assim, valor real, daí o hábito de os anunciar à parte ou de os ponderar por uma fração da área interior. Deixe-os fora do divisor e valorize-os numa linha própria em vez de os incluir discretamente e inflacionar a área.

Até que ponto uma área anunciada pode estar errada antes de ter consequências legais?

Em França, se a área privativa certificada de uma fração em propriedade horizontal se revelar mais de 5 % inferior à indicada na escritura, o comprador pode pedir uma redução proporcional do preço, no prazo de um ano a contar da escritura. Com os números deste artigo, uma diferença dessas numa compra de 429 000 € vale vários milhares de euros: mais vale conferir o certificado do que o anúncio.

Porque é que a média do bairro difere sempre do meu anúncio?

Porque uma média mistura tamanhos, pisos, estados e datas de venda que o seu anúncio concreto não partilha. As médias servem para dar uma direção e detetar uma anomalia, não para fixar uma proposta. Uma lista curta de vendas realmente comparáveis — mesmo segmento, mesma rua ou quarteirão, últimos seis meses — vale mais do que qualquer média publicada, por maior que seja a amostra.