O que é a taxa de capitalização e o que conta como boa

Porque ignora o crédito de propósito

Dois compradores podem pagar o mesmo preço pelo mesmo edifício e obter rendimentos completamente diferentes sobre o seu dinheiro, apenas porque um financiou 80 % e o outro pagou a pronto. Essa diferença diz algo dos compradores, nada do edifício. Retirar o financiamento é o que torna a taxa uma medida do ativo: responde ao que este imóvel rende, ponto.

É também o seu limite. A taxa não diz se pode pagar o imóvel, se os números mensais fecham nem o que o seu dinheiro rende — isso cabe ao cash-flow e ao retorno sobre capital próprio. Use a taxa para escolher entre ativos e os outros dois para decidir se compra algum.

Uma taxa alta está no preço, não é encontrada

As taxas são fixadas pelo que os compradores aceitam pagar, e pagam menos por rendimentos em que confiam menos. Uma taxa alta é portanto o mercado a dizer que esse rendimento é mais arriscado, mais difícil de manter ou menos propenso a crescer: uma cidade a esvaziar-se, um contrato curto, um único inquilino, um edifício perante uma grande obra. O rendimento remunera esse risco, não é um erro de preço que tenha visto primeiro.

O inverso também vale. Uma taxa de 3 % numa cidade grande e líquida não é por definição um mau investimento — é o preço de um rendimento que se espera ainda existir daqui a vinte anos e de um ativo que se vende depressa. Julgue o nível face a edifícios comparáveis no mesmo mercado, nunca face a uma média nacional.

Lê-la ao contrário para avaliar um edifício

Reorganizada, a fórmula fica preço = resultado líquido de exploração ÷ taxa, que é como o imóvel de rendimento é realmente avaliado. Se edifícios comparáveis da zona transacionam a 5 % e o seu produz 6 546 € de resultado líquido, vale cerca de 6 546 ÷ 0,05 = 130 920 € para esse mercado, seja qual for o preço pedido.

É também por isso que subir a renda ou eliminar um encargo recorrente vale muito mais do que o próprio montante. A uma taxa de 5 %, retirar de forma permanente 500 € anuais de encargos acrescenta 500 ÷ 0,05 = 10 000 € de valor — vinte vezes a poupança, porque o mercado capitaliza o rendimento e não o evento único.

Perguntas frequentes

Taxa de capitalização ou rentabilidade bruta?

A rentabilidade bruta para filtrar anúncios depressa, a taxa para comparar os dois ou três que selecionar. A bruta ignora os encargos por completo, pelo que favorece os edifícios com condomínio caro ou manutenção pesada — justamente os que parecem mais baratos num anúncio.

Uso o preço pedido ou o que realmente pago?

Use o que realmente paga, custos de aquisição incluídos, se quiser o seu próprio rendimento. Use o preço de mercado se quiser comparar o edifício com outros na mesma base. Indique qual usou, porque os dois podem diferir 8 % do preço e o resultado por si só não o revela.

A taxa muda depois da compra?

A sua taxa de entrada é fixa, porque o seu preço de compra já não muda. A taxa de mercado continua a mover-se com rendas e preços, e a diferença entre as duas é exatamente o desempenho do investimento: rendas a subir mais depressa do que a taxa de mercado é o que torna o edifício mais valioso do que pagou.