Calculadora de cash-flow de arrendamento

Calcule o cash-flow mensal após empréstimo, vacância, encargos e provisão para obras, com a cobertura da dívida e a ocupação de equilíbrio.

A ferramenta interativa precisa de JavaScript para funcionar. Todo o resto desta página — como funciona, um exemplo resolvido e as respostas às perguntas habituais — está mais abaixo e não precisa de nada.

Ferramentas relacionadas

Todas as ferramentas: Arrendamento e rentabilidade →

Calculadora de imóvel de arrendamentoAnalisa um imóvel de arrendamento como um investidor: com o preço, o financiamento, a renda e os custos, calcula a prestação, o fluxo de caixa, a taxa de capitalização, o retorno sobre o capital e o rendimento bruto — os números-chave que dizem se o negócio dá lucro.Calculadora de rentabilidade de arrendamentoCalcule a rentabilidade bruta e líquida de um arrendamento, após custos de aquisição, vacância e encargos.Calculadora de retorno cash-on-cashCalcule o retorno cash-on-cash de um imóvel a partir do fluxo de caixa anual e do capital investido.Calculadora de multiplicador de renda brutaCalcule o multiplicador de renda bruta (GRM) de um imóvel a partir do preço e da renda anual.Calculadora de renda máximaDefina a sua taxa de esforço, retire encargos e créditos em curso, e situe a renda face a duas referências publicadas.Calculadora de aumento de rendaCalcule a sua nova renda e o valor do aumento após uma subida percentual.Calculadora de rácio renda/rendimentoCalcule a parte do seu rendimento destinada à renda (regra dos 30 %).Calculadora arrendar ou comprarCompare o custo mensal de arrendar em relação a comprar uma casa.

A Calculadora de cash-flow de arrendamento transforma Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Prestação mensal, IMI (ano), Seguro do senhorio (ano), Encargos de condomínio não repercutíveis (ano), Gestão do arrendamento (% da renda cobrada), Manutenção corrente (% da renda), Provisão para obras maiores (% da renda), Capital próprio (entrada e despesas) em Cash-flow mensal, Cash-flow anual, Rendimento operacional líquido (ano), Cobertura da dívida (DSCR), Rendibilidade sobre capitais próprios, Ocupação de equilíbrio, ao instante e de graça. Por exemplo, com Renda mensal = 850,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 5, Prestação mensal = 700,00 €, IMI (ano) = 1200,00 €, Seguro do senhorio (ano) = 250,00 €, Encargos de condomínio não repercutíveis (ano) = 600,00 €, Gestão do arrendamento (% da renda cobrada) = 7, Manutenção corrente (% da renda) = 5, Provisão para obras maiores (% da renda) = 3 e Capital próprio (entrada e despesas) = 60 000,00 € devolve Cash-flow mensal = -187,86 €, Cash-flow anual = -2254,30 € e Rendimento operacional líquido (ano) = 6145,70 €.

Como usar

Introduza os seus valores: Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Prestação mensal, IMI (ano), Seguro do senhorio (ano), Encargos de condomínio não repercutíveis (ano), Gestão do arrendamento (% da renda cobrada), Manutenção corrente (% da renda), Provisão para obras maiores (% da renda), Capital próprio (entrada e despesas).
Veja o resultado ao instante: Cash-flow mensal, Cash-flow anual, Rendimento operacional líquido (ano), Cobertura da dívida (DSCR), Rendibilidade sobre capitais próprios, Ocupação de equilíbrio.

Perguntas frequentes

O que calcula exatamente a Calculadora de cash-flow de arrendamento?

Parte de Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Prestação mensal, IMI (ano), Seguro do senhorio (ano), Encargos de condomínio não repercutíveis (ano), Gestão do arrendamento (% da renda cobrada), Manutenção corrente (% da renda), Provisão para obras maiores (% da renda) e Capital próprio (entrada e despesas) para deduzir Cash-flow mensal, Cash-flow anual, Rendimento operacional líquido (ano), Cobertura da dívida (DSCR), Rendibilidade sobre capitais próprios e Ocupação de equilíbrio. O cálculo é feito à medida que escreves, por isso o resultado atualiza a cada alteração.

Que informação preciso de fornecer?

10 valores: Renda mensal (€), Vacância e incumprimento (% do ano), Prestação mensal (€), IMI (ano) (€), Seguro do senhorio (ano) (€), Encargos de condomínio não repercutíveis (ano) (€), Gestão do arrendamento (% da renda cobrada), Manutenção corrente (% da renda), Provisão para obras maiores (% da renda) e Capital próprio (entrada e despesas) (€). Não é preciso mais nada — nem conta, nem carregar ficheiros.

Podem dar um exemplo com números?

Com Renda mensal = 850,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 5, Prestação mensal = 700,00 €, IMI (ano) = 1200,00 €, Seguro do senhorio (ano) = 250,00 €, Encargos de condomínio não repercutíveis (ano) = 600,00 €, Gestão do arrendamento (% da renda cobrada) = 7, Manutenção corrente (% da renda) = 5, Provisão para obras maiores (% da renda) = 3 e Capital próprio (entrada e despesas) = 60 000,00 €, a calculadora devolve Cash-flow mensal = -187,86 €, Cash-flow anual = -2254,30 € e Rendimento operacional líquido (ano) = 6145,70 €. Estes números vêm desta mesma ferramenta: introduz os mesmos valores para os reproduzires.

O que acontece com valores mais altos?

Bastante. Com Renda mensal = 1700,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 10, Prestação mensal = 1400,00 €, IMI (ano) = 1320,00 €, Seguro do senhorio (ano) = 500,00 €, Encargos de condomínio não repercutíveis (ano) = 1200,00 €, Gestão do arrendamento (% da renda cobrada) = 14, Manutenção corrente (% da renda) = 10, Provisão para obras maiores (% da renda) = 6 e Capital próprio (entrada e despesas) = 120 000,00 €, Cash-flow mensal passa de -187,86 € para -607,87 € — por isso vale a pena testar vários cenários em vez de confiar num só número.

O que dá com valores mais baixos?

Reduzido a Renda mensal = 425,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 2,5, Prestação mensal = 350,00 €, IMI (ano) = 1080,00 €, Seguro do senhorio (ano) = 125,00 €, Encargos de condomínio não repercutíveis (ano) = 300,00 €, Gestão do arrendamento (% da renda cobrada) = 3,5, Manutenção corrente (% da renda) = 2,5, Provisão para obras maiores (% da renda) = 1,5 e Capital próprio (entrada e despesas) = 30 000,00 €, Cash-flow mensal dá -92,54 €. Vale a pena verificar os dois extremos antes de confiar num único resultado.

Em que casos se usa na prática?

Definir ou verificar uma renda, calcular a rendibilidade real de um imóvel e proporcionar um mês incompleto no início ou no fim do contrato.

Qual é o erro mais comum?

Citar uma rendibilidade bruta. Descontados encargos, impostos, seguro, gestão e períodos vagos, o valor líquido é habitualmente um terço a metade menor.

Qual é a diferença entre a Calculadora de cash-flow de arrendamento e a Calculadora de imóvel de arrendamento?

Esta devolve Cash-flow mensal e Cash-flow anual; a Calculadora de imóvel de arrendamento devolve Prestação e Fluxo de caixa mensal. É toda a diferença: abra a que dá o número de que precisa.

Existe uma ferramenta para o passo seguinte?

Calculadora de rentabilidade de arrendamento é o mais próximo a seguir a este: Calcule a rentabilidade bruta e líquida de um arrendamento, após custos de aquisição, vacância e encargos.

Que mais vale a pena ter aberto ao lado?

Calculadora de retorno cash-on-cash e Calculadora de multiplicador de renda bruta — surgem na mesma tarefa com frequência suficiente para merecerem outro separador.

Para saber mais

Todos os guias →

TutorialComo calcular o cash-flow de um arrendamento e a rentabilidade mínima para equilibrarA renda menos os encargos menos o crédito. Com um empréstimo de 80 % a 3,5 % a 25 anos, um arrendamento só equilibra a partir de cerca de 7,1 % de rentabilidade bruta — eis o cálculo completo.GuiaMobilado ou sem mobília em França: a diferença real depois do impostoMobilar um apartamento passa-o de um código fiscal para outro: apaga-se 50 % da renda em vez de 30 %, e no regime real o senhorio pode amortizar o edificado. Desde 15 de fevereiro de 2025 essa amortização é recuperada na venda, o que muda todo o cálculo.ExplicaçãoO que é a taxa de capitalização e o que conta como boaA taxa de capitalização é o resultado líquido de exploração dividido pelo preço — um rendimento que ignora deliberadamente o seu crédito. Eis como a calcular e porque uma taxa alta é tantas vezes um aviso como uma pechincha.TutorialComo calcular a rentabilidade do arrendamento (bruta e líquida)Como calcular a rentabilidade do arrendamento: a fórmula bruta (renda anual ÷ preço), a líquida após custos, e o que é uma boa rentabilidade.ExplicaçãoO que um imóvel arrendado ganha realmenteRenda bruta menos prestação: 15 934 €. O fluxo de caixa real: 1 392,56 €. Eis a conta de exploração linha a linha e os quatro rendimentos distintos que um arrendamento produz — de que o fluxo de caixa é o mais pequeno.ComparaçãoArrendar ou comprar casa: o que compensa?Arrendar ou comprar, comparado com honestidade: o ponto de equilíbrio, o custo de oportunidade da entrada, e quando cada opção ganha.