Como calcular o cash-flow de um arrendamento e a rentabilidade mínima para equilibrar

Os encargos que se esquecem

Três provisões separam uma folha de cálculo otimista de uma realista, e nenhuma aparece num extrato bancário num bom ano. A desocupação é a primeira: um mês vazio por ano são 8 % da renda perdidos, e um mês entre inquilinos é comum. As obras são a segunda: uma caldeira, um telhado ou uma cozinha acabam por chegar, e diluir esse custo por todos os anos é a única forma de o ver a caminho.

A terceira é a gestão, quer pague a uma agência cerca de 7 %, quer a faça por si mesmo. Fazê-la não a torna gratuita: transforma o custo em tempo, e o número que compara com outro investimento fica inflacionado por trabalho não remunerado. Mantenha a linha no cálculo mesmo quando o dinheiro fica no seu bolso.

Um cash-flow negativo não é automaticamente um mau negócio

Parte de cada prestação amortiza capital, e essa parte não é uma despesa: converte tesouraria em património próprio. No exemplo, o primeiro ano de um crédito a 25 anos a 3,5 % amortiza um pouco menos de 4 000 € de capital, pelo que um cash-flow de −3 066 € ainda aumenta o património líquido. O que não faz é financiar-se sozinho: é preciso poder cobrir esse buraco todos os meses, incluindo aqueles em que a caldeira também avaria.

Leia então os dois números em conjunto. O cash-flow diz se o investimento é sustentável mês a mês; a taxa de capitalização e a formação de património dizem se vale a pena sustentá-lo. Uma operação ligeiramente negativa numa cidade cara com taxas baixas pode ser perfeitamente racional, e uma positiva num mercado sem inquilinos não é.

O que desloca o ponto de equilíbrio

A tabela mostra que a taxa de juro faz quase todo o trabalho: a rentabilidade bruta exigida sobe de 6,2 % com uma taxa de 2 % para 8,1 % com 5 %, com o mesmo prazo e a mesma entrada. O prazo pesa quase tanto — encurtar de 25 para 20 anos eleva a exigência de 7,1 para 8,0 %, porque o mesmo capital se amortiza mais depressa.

A alavanca que controla mais diretamente é a entrada. Cada ponto de financiamento que retira corta a prestação anual, pelo que uma entrada maior torna positivo um cash-flow negativo sem mudar nada no imóvel. É um verdadeiro compromisso, não um ganho grátis: o dinheiro usado não está investido noutro lado, e o rendimento que gera dentro da operação é apenas a taxa do crédito que evita pagar.

Perguntas frequentes

Deve incluir-se o imposto no cash-flow?

Calcule primeiro o valor antes de imposto, porque é o que pode comparar entre imóveis e países. Aplique depois a sua situação concreta, já que a tributação dos rendimentos prediais depende do seu escalão, do seu regime e do que pode deduzir — incluindo, em muitos países, a parte de juros do crédito.

A rentabilidade bruta é então inútil?

Inútil não, insuficiente sim. A rentabilidade bruta é um filtro rápido para triar anúncios, e a tabela acima usa-a precisamente porque é o número que todo o anúncio dá. Torna-se enganadora assim que compara dois imóveis com encargos, fiscalidade ou risco de desocupação diferentes, ou seja a maioria dos pares.

Que reserva de tesouraria deve ter um arrendamento?

O suficiente para cobrir vários meses de prestações e encargos sem renda nenhuma, mais a maior reparação que o edifício possa plausivelmente exigir. O investimento em arrendamento falha muito mais por liquidez do que por rentabilidade: a operação que rui é normalmente a que fechava no papel e não tinha nada de parte para três meses vazios e uma caldeira nova no mesmo ano.