Os pontos de crédito habitação: quando comprar uma redução da taxa compensa mesmo

Um ponto é 1 % do crédito, não do preço

O vocabulário faz tropeçar antes da aritmética. Um ponto de desconto é um por cento do capital emprestado, pago uma só vez, na escritura. Numa casa de 375 000 € comprada com 20 % de entrada, o crédito é de 300 000 €, logo um ponto são 3 000 € — não 3 750 €. Engane-se na base e todos os números seguintes ficam errados na medida da sua entrada. Os credores também cotam frações: meio ponto, um quarto de ponto, ou um valor estranho como 0,875 pontos que sai do seu motor de preços e não de um menu.

Um ponto também não é uma comissão de abertura, mesmo quando ambos são cotados na mesma unidade. A comissão de abertura remunera o credor pela montagem e não lhe compra nada; um ponto de desconto compra uma taxa contratual mais baixa que acompanha o crédito toda a vida. Ambos entram na TAEG, e é justamente por isso que a TAEG de um crédito com pontos fica mais perto da taxa nominal do que se esperaria, e por isso comparar duas propostas só pela taxa nominal é a forma de acabar a pagar uma taxa de que não precisava.

O espelho também existe e vale a pena conhecê-lo: o crédito do credor, por vezes chamado ponto negativo. Aceita uma taxa mais alta e o credor assume parte dos seus encargos. É a mesma troca ao contrário — liquidez agora contra uma taxa pior depois — e é a escolha certa precisamente para o mutuário a quem os pontos não servem: aquele que conta mudar-se ou transferir o crédito em breve. A aritmética de equilíbrio abaixo funciona igual, com os sinais trocados.

O ponto de equilíbrio que toda a gente calcula e o que deveria calcular

Tomemos o caso trabalhado: 300 000 € a 30 anos, 6,00 % sem pontos, 5,75 % com um. A prestação sai da fórmula de anuidade clássica, demonstrada por inteiro no nosso artigo sobre a fórmula da prestação; aqui limitamo-nos a usá-la. A 6,00 % dá 1 798,65 €, a 5,75 % dá 1 750,72 €. A poupança é de 47,93 € por mês, o custo de 3 000 €, e a conta que toda a gente escreve é 3 000 € ÷ 47,93 € = 62,6, arredondado a 63 meses — cinco anos e três meses.

Esse número está errado, e está errado de forma instrutiva. Soma uma poupança do mês 60 e uma poupança do mês 1 como se fossem intercambiáveis, quando os 3 000 € foram entregues por inteiro no mês 0. O dinheiro tem preço. Se o uso alternativo desses 3 000 € rendia 4 %, a pergunta honesta é quando o valor atual do fluxo de poupanças de 47,93 € atinge 3 000 €. Descontando cada poupança mensal a 4 % nominal — isto é, dividindo a poupança do mês k por 1,003333 elevado a k — o acumulado cruza os 3 000 € no mês 71. Não 63: 71, cinco anos e onze meses. Oito meses de diferença, só por um passo que o atalho salta.

Há uma segunda correção, e empurra no sentido oposto. Uma taxa mais baixa não encolhe só a prestação; muda a sua repartição. A 5,75 % uma fatia maior de cada prestação vai para capital, pelo que a dívida desce mais depressa. Ao fim de 63 meses o crédito sem pontos deve mais 920 € do que o crédito com um ponto. Se vender ou transferir, liquida esse capital: esses 920 € são dinheiro real nessa data. Contando os dois efeitos — poupança de prestação e diferença de capital, cada um descontado a 4 % — o ponto pagou-se ao mês 54, quatro anos e seis meses.

Três números, um só crédito: 63, 71 e 54 meses. Não são três estimativas rivais da mesma grandeza. Respondem a três perguntas diferentes — quantas prestações são precisas para a poupança bruta igualar o desembolso, quanto tempo demora a poupança descontada a devolvê-lo, e quanto tempo demoro a estar a ganhar se vender nessa data. A última é a que o comprador realmente enfrenta, e por isso o número ingénuo não é tanto impreciso como alheio à pergunta.

Três coisas que reiniciam o relógio: vender, transferir, amortizar antecipadamente

Os pontos compram-se sobre um pressuposto de futuro quase nunca dito em voz alta: que o crédito ainda lá estará daqui a cinco ou seis anos. Todo o ponto de equilíbrio publicado é na verdade uma aposta sobre a sua própria permanência. Venda a casa ao mês 36 e o ponto terá devolvido 1 725 € de poupança de prestação mais 527 € de capital adicional — 2 252 € contra 3 000 € gastos. Perde 748 €, e nenhuma poupança futura chegará, porque o crédito deixou de existir.

Transferir o crédito faz o mesmo mais depressa. As taxas descem um ponto, muda de banco ao mês 30, e o ponto terá devolvido 1 438 € em prestações e 439 € em capital, 1 877 € ao todo — ficam 1 123 € por recuperar. O cruel é a correlação: o ambiente que torna a transferência atrativa é o de taxas a descer, e o mutuário mais tentado a comprar uma redução é o que contratou com taxas altas, ou seja precisamente o que mais provavelmente transferirá dentro de três anos.

Amortizar antecipadamente é o mais subtil dos três, e aqui a ideia corrente precisa de correção. Amortizar não afasta o ponto de equilíbrio — calculámo-lo: com 200 € extra por mês acima da prestação exigida, o equilíbrio em caso de venda passa do mês 54 para o 53, o que é ruído. O que a amortização destrói é a cauda. Sem entregas extra, um ponto poupa 17 256 € de juros ao longo dos 30 anos. Acrescente 200 € por mês a cada crédito e o crédito base termina em 279 meses com 256 341 € de juros enquanto o crédito com ponto termina em 280 meses com 244 892 € — o ponto passa a valer 11 449 €, menos um terço. A taxa reduzida aplica-se a menos meses, pelo que a longa cauda de poupanças que justificava a comissão simplesmente não chega a acontecer.

A redução por ponto é um tarifário, não uma lei da natureza

A regra de bolso diz que um ponto compra um quarto de ponto de taxa. É uma regra sobre o tarifário de um credor num dado momento, e muda com o tipo de crédito, o prazo, o seu perfil, o rácio de financiamento e o estado do mercado secundário nessa semana. O tarifário da tabela acima é realista, e não é linear: o primeiro ponto compra 0,25, o segundo 0,20, o terceiro 0,15. Os rendimentos decrescentes são a norma, porque o credor lhe vende descontos cada vez mais fundos a partir de uma margem que encolhe.

A consequência é que o equilíbrio se alonga quanto mais comprar. Na tabela, meio ponto e um ponto equilibram ambos aos 63 meses em bruto e 71 descontado, porque custo e benefício escalam juntos. Dois pontos levam esses valores a 70 e 80; três pontos a 79 e 92. Uma redução profunda é portanto uma aposta numa permanência muito maior do que uma redução ligeira — o contrário da intuição de que se um ponto é bom, três são melhores. Peça sempre o tarifário inteiro, não a única linha que o gestor escolheu, e calcule cada linha.

Onde os pontos não existem e o que os substitui

Os pontos de desconto, enquanto produto com nome e linha própria, são uma convenção norte-americana e canadiana. Existem porque o crédito à habitação americano é vendido a um mercado secundário que trata taxa e comissão como dois botões do mesmo instrumento, e porque o crédito de taxa fixa a trinta anos é longo o suficiente para que a troca faça sentido. Na maior parte da Europa continental não encontrará uma linha chamada pontos numa proposta de crédito, e pedi-la vale-lhe um olhar perplexo. Isso não quer dizer que a troca não exista: está embalada de outra forma, e a embalagem muda a aritmética.

A Alemanha tem o equivalente estrutural mais próximo no Disagio, também chamado Damnum: o contrato é escrito por um montante nominal, o banco desembolsa menos do que isso — digamos 95 % — e em troca a taxa nominal é mais baixa. A diferença é um juro pago adiantado, exatamente como um ponto, e amortiza-se ao longo do período de taxa fixa e não de todo o crédito, o que encurta o horizonte que a troca tem de alcançar. Em França as alavancas análogas são a taxa negociada, a comissão de dossiê e sobretudo o prémio do seguro de vida associado, que desde a reforma Lemoine pode mudar de segurador a qualquer momento e rende muitas vezes mais do que qualquer regateio de taxa. Em Espanha e Portugal o mecanismo padrão é a bonificação: o spread desce se domiciliar o ordenado e contratar o seguro multirriscos e o de vida no mesmo banco, o que é comprar uma redução de taxa em espécie, mês a mês, em vez de uma vez a dinheiro.

A segunda metade da divergência conta mais do que a primeira: quanto custa sair. Em Itália, a surroga criada pela lei Bersani de 2007 permite transferir o crédito para outro banco sem custo, o que torna estruturalmente pouco atrativo qualquer pagamento inicial grande por uma taxa mais baixa — está a pagar adiantado por uma taxa que pode substituir de graça. A França limita a indemnização por reembolso antecipado ao menor de seis meses de juros sobre o capital reembolsado e 3 % do capital em dívida. A Espanha também a limita desde a lei hipotecária de 2019, com níveis que caem a zero passados os primeiros anos. A Alemanha permite denunciar um crédito de taxa fixa ao fim de dez anos com seis meses de pré-aviso e sem penalização, mas cobra uma Vorfälligkeitsentschädigung antes disso. Nos Estados Unidos as penalizações sobre crédito à habitação própria tornaram-se raras. Cada uma dessas regras muda a probabilidade de o crédito chegar vivo ao ponto de equilíbrio, e portanto muda se vale sequer a pena comprar pontos.

Uma curta lista antes de pagar um ponto

Primeiro, escreva o seu horizonte antes de olhar para o ponto de equilíbrio, não depois. Se a resposta honesta for menos de cinco anos, a aritmética já está decidida e nenhum tarifário a mudará. Segundo, verifique que esse dinheiro não tem melhor emprego: pagar um ponto é um rendimento garantido igual à taxa do crédito, excelente se a alternativa for um depósito e fraco se a alternativa for liquidar um cartão de crédito ou completar a entrada que o deixaria abaixo do limiar do seguro de crédito. Terceiro, peça o tarifário completo e calcule o equilíbrio descontado de cada linha, porque se alonga à medida que desce. Quarto, leia a cláusula de reembolso antecipado, que é quem decide quanto custará sair antes de o ponto se ter pago.

Perguntas frequentes

Os pontos de crédito habitação são dedutíveis nos impostos?

Nos Estados Unidos, os pontos pagos num crédito para comprar ou construir a habitação principal podem muitas vezes ser deduzidos por inteiro no ano do pagamento, cumprida uma lista de condições; os pagos numa transferência têm normalmente de ser repartidos pela vida do crédito. A publicação 936 do IRS fixa os critérios. Fora dos Estados Unidos a pergunta não se coloca do mesmo modo, porque o produto não existe e porque os juros da casa em que se vive não são em geral dedutíveis em França, na Alemanha, em Espanha, em Portugal nem em Itália — aí a dedutibilidade fica sobretudo reservada ao arrendamento, onde o custo de financiamento é um encargo. Nunca conte uma vantagem fiscal no ponto de equilíbrio antes de confirmar que se aplica ao seu caso.

É melhor pagar um ponto ou pôr esse dinheiro na entrada?

Compare o comparável: ambos são dinheiro gasto na escritura para reduzir um custo futuro. Um ponto compra uma redução de taxa sobre todo o capital; uma entrada maior reduz o próprio capital e, se cruzar um limiar de rácio de financiamento, pode ainda baixar a taxa ou eliminar um seguro obrigatório. Esse efeito de limiar costuma ganhar, porque é descontínuo — alguns milhares que o levem de 81 % para 79 % podem valer várias vezes o que a mesma quantia compra como ponto. Longe de um limiar, os dois equivalem-se, e o desempate volta a ser a permanência: uma entrada maior mantém o seu valor se vender para o ano, um ponto não.

Que taxa de desconto devo usar para o equilíbrio descontado?

Use o rendimento que o dinheiro teria realmente obtido noutro sítio, líquido de imposto. Para a maioria dos compradores é a taxa de um depósito seguro ou de dívida pública curta, e por isso 4 % é um pressuposto de trabalho razoável num ambiente de taxas normal. Não use a taxa do próprio crédito: isso suporia que o uso alternativo do dinheiro era amortizar precisamente este crédito, o que é outra comparação. A escolha não é muito sensível de qualquer modo — no nosso exemplo o equilíbrio está em 69 meses a 3 % de desconto, 71 a 4 %, 73 a 5 % e 76 a 6 %. Qualquer um está mais perto da verdade do que os 63 sem desconto.

Os pontos negoceiam-se ou são fixos?

O tarifário sai do motor de preços do credor e não costuma negociar-se linha a linha, mas a linha em que se coloca negoceia-se muito bem, e a escolha do credor também. Dois bancos a tarifar o mesmo mutuário no mesmo dia oferecerão quantidades de taxa por ponto claramente diferentes, porque se financiam e se cobrem de modo distinto. O movimento prático é pedir a cada um o tarifário completo — taxa a zero pontos, a meio, a um, a dois — e comparar o equilíbrio descontado ao mesmo horizonte em vez de comparar taxas de montra. Essa comparação também expõe a proposta que enfiou discretamente uma comissão de abertura dentro daquilo a que chama ponto.

Os pontos fazem sentido num crédito de taxa variável?

Muito menos, e muitas vezes nada. Num crédito de taxa variável ou revisível, o que compra é normalmente a taxa inicial ou o spread, e a taxa inicial dura só até à primeira revisão. Se o período fixo for de cinco anos e o equilíbrio descontado for 71 meses, o ponto caduca antes de se ter pago. Quando a redução baixa o spread de forma permanente a troca pode ainda funcionar, mas é preciso ler o contrato para saber qual dos dois está a comprar — a proposta não assinalará a distinção por si, e é nela que está toda a decisão.