Comparar corretamente duas propostas de crédito

Montar o caso para que as duas propostas sejam realmente comparáveis

Duas propostas só são comparáveis se o montante e o prazo forem idênticos, porque ambos deslocam a prestação muito mais do que qualquer diferença de taxa plausível. Fixemo-los: 400 000 € a trinta anos. A proposta A anuncia 6,25 % e 2 000 € de comissões. A proposta B anuncia 5,875 % e 12 000 €, tomando o excesso a forma habitual de pontos de desconto mais uma comissão de abertura mais gorda. A fórmula da anuidade — desenvolvida no artigo sobre como se constrói uma prestação, e não repetida aqui — dá 2 462,87 € para A e 2 366,15 € para B. B poupa 96,72 € por mês e custa 10 000 € a mais no primeiro dia.

A primeira coisa a notar é como a diferença de taxa é pequena face à de encargos. Três oitavos de ponto compram 96,72 € por mês. Ao longo de um ano inteiro são 1 160,64 €, enquanto a diferença de encargos é de 10 000 € — quase nove anos de poupança mensal. Caçar taxa e caçar comissões não são a mesma atividade, e um intermediário que baixou a taxa subindo as comissões não lhe fez necessariamente um favor. Saber se fez é uma pergunta a que não se responde sem decidir durante quanto tempo vai manter o crédito.

A medida certa: custo total do crédito sobre um horizonte de detenção declarado

Quase ninguém mantém trinta anos um crédito a trinta anos. Vende-se, o emprego muda de cidade, a família muda de tamanho, e as taxas descem o suficiente para justificar uma transferência. A comparação honesta não é sobre o prazo do crédito mas sobre o período em que espera realmente mantê-lo, e a medida tem três partes. Tome os encargos pagos ao início. Some todas as prestações pagas até ao fim do período. Some o capital em dívida nesse momento, porque terá de o entregar ao vender ou transferir. Subtraia o montante emprestado. O que sobra é o que o crédito custou nessa janela.

Faça-o a cinco anos. Proposta A: 2 000 € de encargos, sessenta prestações de 2 462,87 € e um capital em dívida de 373 348,97 €, menos os 400 000 € emprestados, dá 123 121,09 €. Proposta B: 12 000 € de encargos, sessenta prestações de 2 366,15 € e um capital em dívida de 371 637,76 €, menos 400 000 €, dá 125 606,83 €. A é mais barata por 2 485,73 €. Faça-o a vinte anos e B é mais barata por 18 225,42 €. Faça-o até ao fim e B é mais barata por 24 818,39 €. A comparação não mudou; mudou só a janela.

O cálculo de recuperação simples é falso, e sempre no mesmo sentido

Divida os encargos extra pela poupança mensal e obtém 10 000 € a dividir por 96,72 €, ou seja 103,4 meses: oito anos e sete meses. Esse número circula em muitíssimos conselhos de crédito e é sistematicamente demasiado longo. Conta apenas a tesouraria que sai e ignora o que os dois créditos fazem ao capital em dívida. Como B tem taxa mais baixa, a parte de capital de cada prestação é maior, portanto a dívida encolhe mais depressa. Ao fim de sessenta prestações B deve 1 711,21 € menos do que A, e essa diferença é dinheiro real que será entregue ao banco se vender.

Devolva o capital em dívida à comparação e o cruzamento passa do mês 103 para o 80 — seis anos e oito meses, vinte e três meses antes. Por outras palavras, a proposta de encargos altos começa a ganhar quase dois anos antes do que diz a regra empírica. Importa porque a decisão cai normalmente exatamente nessa faixa: quem espera mudar-se em três ou quatro anos deve escolher a proposta de encargos baixos sem hesitar, quem espera ficar dez deve escolher a de taxa baixa, e são os compradores da zona dos seis aos oito anos que precisam que a conta seja feita e não adivinhada.

Para que existe a taxa divulgada e o pressuposto de que não se liberta

Os reguladores viram o problema muito antes de si, e por isso todo o mercado hipotecário desenvolvido obriga a publicar um número único de comparação ao lado da taxa nominal: annual percentage rate nos Estados Unidos, taux annuel effectif global em França, effektiver Jahreszins na Alemanha, tasa anual equivalente em Espanha, taxa anual efetiva global em Portugal, tasso annuo effettivo globale em Itália. A construção é a mesma em todo o lado. Tome todos os fluxos pagos pelo mutuário, encargos iniciais incluídos, e procure a taxa que iguala o seu valor atual ao montante disponibilizado. Comprime taxa e comissões num só número precisamente para que não possam ser trocadas às escondidas.

A limitação é estrutural e nenhuma regulação a apaga: a taxa divulgada é calculada supondo que o crédito vai até ao fim. Responde à última linha da tabela acima e a mais nenhuma. Nas nossas duas propostas dirá que B é mais barata, o que é verdade a partir do sétimo ano e falso antes. Não é um defeito da informação; é a informação a responder à pergunta para que foi desenhada. Leia-a pelo que é — uma ordenação com encargos incluídos para um mutuário que nunca se muda — e forneça por si o horizonte de detenção.

A mesma sigla não contém os mesmos custos dos dois lados do Atlântico

É aqui que a comparação transfronteiriça se parte em silêncio. Segundo a diretiva europeia do crédito hipotecário, o custo total do crédito inclui o dos serviços acessórios — o seguro acima de tudo — quando a sua contratação é obrigatória para obter o crédito nas condições anunciadas. Em França isso mete dentro da taxa divulgada duas rubricas pesadas que um mutuário norte-americano não encontrará na sua: o seguro de vida e invalide do mutuário e o custo da garantia, hipoteca ou sociedade de caução. Os custos notariais da compra ficam de fora, tal como as comissões de reembolso antecipado.

A regulamentação norte-americana vai em sentido inverso em toda uma classe de custos. Numa operação garantida por imóvel, os encargos de boa-fé e de montante razoável ficam excluídos do custo do crédito, e portanto da taxa divulgada, em cinco categorias listadas: exame de título, resumo registral, seguro de título e medição; redação dos documentos do empréstimo; honorários de notário e relatório de crédito; avaliações e vistorias anteriores à escritura; e montantes entregues em depósito. São exatamente os encargos de terceiros que um comprador encontra na escritura norte-americana, o que significa que o número americano ordena bem o preço do banco e nada os custos de fecho.

Uma consequência merece ser escrita por extenso porque esmaga tudo o resto deste artigo. Onde o seguro do mutuário entra na taxa divulgada, o seu preço torna-se variável de comparação — e grande. No nosso crédito de 400 000 €, um seguro a 0,34 % do capital inicial por ano custa 1 360 € anuais, ou seja 40 800 € em trinta anos. A 0,10 % custa 12 000 €. A diferença, 28 800 €, vale quase o triplo de toda a diferença de encargos entre as duas propostas que temos comparado. Nos mercados onde essa cobertura pode ser contratada fora do banco, essa única substituição é a maior alavanca ao dispor de um mutuário.

Uma comparação que se faz em vinte minutos

Escreva primeiro um horizonte de detenção, antes de olhar para qualquer das propostas, para que o número não seja escolhido para justificar uma decisão já tomada. Três a cinco anos para um primeiro apartamento de que vai crescer para fora, sete a dez para uma casa de família, mais só se estiver genuinamente certo. Depois tire de cada proposta quatro entradas e mais nenhuma: o montante disponibilizado, o prazo, a taxa periódica, e todo o encargo que tenha de pagar para obter o crédito. Os encargos que pagaria de qualquer forma — uma avaliação que encomendaria na mesma, um imposto de transmissão — pertencem ao custo de comprar a casa, não à comparação dos dois créditos.

Calcule depois o total em três partes para ambas as propostas no horizonte escolhido e, já que não custa nada, também em metade e no dobro desse horizonte. Se a ordenação for a mesma nos três, a decisão é robusta e pode parar. Se se inverter, aprendeu a única coisa que importa: a resposta depende de um facto da sua vida que nenhum banco conhece, e deve escolher segundo o grau de certeza que tem sobre esse facto e não segundo qual a taxa mais pequena.

Perguntas frequentes

Porque é que uma taxa mais baixa seria alguma vez o pior negócio?

Porque a taxa se paga aos poucos e os encargos de uma vez. Uma vantagem de taxa acumula-se mês a mês ao longo da vida do crédito; uma desvantagem de encargos está completa no primeiro dia. Mantenha o crédito tempo suficiente e a acumulação lenta ultrapassa o custo imediato, que é exatamente o que acontece no mês 80 do nosso caso. Mantenha-o menos e nunca apanha. O erro não está em preferir uma taxa mais baixa, mas em tratar os dois preços como se fossem a mesma espécie de coisa.

A taxa de comparação divulgada é então inútil?

Não, e seria má leitura deste artigo concluir isso. Faz muito bem uma coisa: impedir que um banco anuncie uma taxa nominal baixa e recupere a diferença em encargos que não notaria. Use-a como filtro de triagem — uma proposta cuja taxa divulgada exceda muito a nominal traz encargos sobre os quais convém perguntar — e depois faça a conta do horizonte nas duas ou três propostas sobreviventes. O que não pode fazer é dizer-lhe qual de duas propostas honestamente cotadas convém a quem se muda daqui a quatro anos, porque nunca esteve a calcular isso.

Como escolho honestamente um horizonte de detenção?

Escolha-o antes de ver as propostas, e retire-o da sua vida e não do crédito. As perguntas pertinentes são se a casa serve o agregado que espera ter daqui a cinco anos, se o seu trabalho é deslocável, e se no passado mudou mais ou menos do que de sete em sete anos. Depois, porque vai errar, teste a ordenação a metade e ao dobro da sua estimativa. Se a vencedora for a mesma em todo esse intervalo, a estimativa não precisava de estar certa. Se não for, prefira a proposta que ganha na janela curta, porque errar custa menos nessa direção: uma mudança imprevista com um crédito de encargos baixos custa pouco, a mesma com um de encargos altos custa os encargos.

A possibilidade de transferir o crédito muda a resposta?

Encurta o horizonte efetivo de detenção, o que empurra a comparação para a proposta de encargos baixos. Uma transferência termina o crédito tão decisivamente como uma venda, e fá-lo num momento que não escolhe: quando as taxas descem o suficiente. Assim, quem pagou muito à cabeça por uma taxa baixa fica exposto duas vezes, primeiro à mudança e depois à possibilidade de a taxa comprada se tornar banal. É um argumento real para tratar a proposta de encargos altos e taxa baixa como a menos flexível das duas, e vale com força particular onde as comissões de reembolso antecipado são pequenas ou nulas, porque aí a transferência é fácil e portanto provável.

As duas listas de encargos não contêm as mesmas rubricas. Como as alinho?

Classifique cada linha num de dois baldes e ignore por completo os rótulos. Balde um: dinheiro que não pagaria se escolhesse a outra proposta. Balde dois: dinheiro que pagaria de qualquer forma. Só o balde um entra na comparação. Um imposto de transmissão, um certificado exigido pelo vendedor, a camioneta da mudança, o preço do imóvel — tudo isso é idêntico nas duas propostas, e somá-lo aos dois totais não muda nada exceto a sua confiança num número errado. Quando um encargo é inevitável mas tem preço diferente, como uma avaliação que um banco faz internamente e outro subcontrata, a diferença vai para o balde um e a parte comum para o balde dois. Ordenadas assim, as duas listas são comparáveis mesmo que nenhuma linha partilhe o nome.