Os créditos de taxa variável e os limites que os balizam

Indexante mais spread: só um dos dois se mexe

Toda a taxa variável se constrói do mesmo modo. O credor escolhe um indexante publicado que reflete o custo do dinheiro — nos Estados Unidos hoje é tipicamente uma média SOFR produzida pela Reserva Federal de Nova Iorque, que substituiu os antigos indexantes ligados à LIBOR; na área do euro, normalmente um prazo da Euribor. A esse indexante o contrato soma um spread, um número fixo de pontos percentuais definido no dia da assinatura e que nunca muda em toda a vida do crédito. Taxa = indexante + spread. É toda a fórmula.

O spread é a parte que o mutuário negoceia e depois esquece, e é a que o acompanha trinta anos. Duas propostas com a mesma taxa inicial e spreads diferentes não são o mesmo crédito: são idênticas hoje e permanentemente diferentes a partir da primeira revisão. Peça o spread por escrito, com o nome do indexante e onde é publicado, porque uma taxa anunciada sem esses dois elementos não é uma proposta.

A convenção de nomes diz quando a taxa se mexe. Uma estrutura 5/1 significa cinco anos fixos e depois revisões anuais; uma 5/6 significa cinco anos fixos e depois revisões de seis em seis meses, que é a forma que hoje tomam a maioria dos créditos americanos indexados à SOFR, porque o indexante e a frequência de revisão foram mudados em conjunto quando a LIBOR foi retirada. Um 7/6 ou um 10/6 afasta a primeira revisão. O primeiro número é a única parte realmente fixa do negócio; o segundo diz com que frequência o risco regressa.

Três limites, três funções diferentes

Escritos 2/2/5, os limites significam isto. O limite inicial baliza a primeiríssima revisão: tenha o indexante feito o que fizer, a taxa não pode mover-se mais de 2 pontos nessa primeira data. O limite periódico baliza cada revisão seguinte com o mesmo tipo de limite, aqui mais 2 pontos por revisão. O limite vitalício baliza todo o crédito: a taxa nunca pode exceder a inicial mais 5, pelo que um arranque a 5,00 % tem um teto duro de 10,00 % aconteça o que acontecer. Alguns contratos trazem ainda um piso, muitas vezes igual ao spread, que baliza a descida.

Dois pormenores da notação fazem tropeçar e ambos merecem ser confirmados no seu próprio documento. Primeiro, o limite periódico é por vezes menor do que o inicial, e por isso o 2/1/5 é tão comum como o 2/2/5: um primeiro passo maior e depois passos menores. Segundo, num crédito revisto de seis em seis meses o limite periódico aplica-se por revisão, não por ano, pelo que um limite periódico de 1 ponto num ritmo semestral permite 2 pontos por ano. Leia o limite como uma regra sobre revisões, não sobre calendários.

Um aviso que merece negrito: um limite de prestação não é um limite de taxa. Um limite ao quanto a prestação pode subir, imposto enquanto a taxa subjacente sobe livremente, produz uma prestação que já não cobre os juros — e a falta soma-se ao capital. Isso é amortização negativa, e é assim que um mutuário pode pagar cada prestação a horas durante anos e dever mais do que pediu. Se um documento limita a prestação e não a taxa, pare e descubra o que acontece à diferença.

O pior caso, aplicado por ordem

Tomemos a estrutura de ponta a ponta: 300 000 € a 30 anos, um variável 5/1 a arrancar a 5,00 %, spread 2,75 %, limites 2/2/5. A prestação inicial, da fórmula de anuidade, é 1 610,46 € — menos 188,19 € do que os 1 798,65 € de um fixo a 6,00 %, o que é todo o atrativo do produto e vale 11 291,20 € nos cinco anos fixos. Note-se de passagem que a taxa mais baixa também amortiza mais depressa: ao mês 60 o variável deve 275 486,20 € contra 279 163,07 € do fixo, ou seja 3 676,87 € de vantagem também em capital.

Subamos agora a escada que o contrato permite. Ao mês 61 o limite inicial permite um salto de 2 pontos: a taxa passa a 7,00 % e o capital em dívida de 275 486,20 € é recalculado sobre os 300 meses que restam, dando uma prestação de 1 947,08 €. Doze meses depois o limite periódico permite mais 2 pontos: 9,00 % sobre um capital de 271 271,77 € em 288 meses dá 2 302,19 €. Doze meses mais tarde o limite vitalício morde — 5,00 mais 5 são 10,00 %, ao passo que 9,00 mais 2 teriam sido 11,00 — a taxa pára portanto em 10,00 %, e 267 924,14 € em 276 meses dão 2 484,14 €. É essa a prestação de teto, atingida ao mês 85, sete anos e um mês depois da escritura.

Leia esse número duas vezes, porque é aquele em que a decisão deve assentar. 2 484,14 € excedem em 54,3 % a prestação de partida e em 38,1 % a prestação fixa que recusou. Não é uma previsão e ninguém a está a anunciar; é simplesmente a prestação mais alta que o contrato que lhe pedem para assinar permite, e todo o agregado que não conseguisse sobreviver a ela está a correr um risco que não sabe avaliar. Em todo o prazo esse caminho custa 833 242,67 € contra 647 514,57 € em taxa fixa — mais 185 728,10 €.

A variante semestral não é mais suave, apenas mais rápida. Com limites 2/1/5 num crédito revisto de seis em seis meses, a taxa atinge 7,00 % ao mês 61, 8,00 % ao 67, 9,00 % ao 73 e o teto de 10,00 % ao 79 — o topo chega meio ano mais cedo, a prestação máxima é 2 489,22 € e o total do prazo 836 843,09 €. Um limite periódico menor num ritmo mais frequente não é a proteção que parece; multiplique o limite pelo número de revisões anuais antes de concluir que é.

Contra o crédito fixo: onde está realmente o equilíbrio

A comparação honesta não opõe o pior caso ao melhor; cobre toda a gama. Mantenha a taxa a 5,00 % durante todo o prazo e o variável custa 579 767,35 € — menos 67 747,22 € do que o fixo. Deixe-a fixar-se em 6,00 % a partir do ano seis e custa 629 116,32 €, ainda menos 18 398,25 €, porque os cinco anos baratos estão no bolso e não se devolvem. Deixe-a fixar-se em 7,00 % e custa 680 751,63 €, ou seja mais 33 237,06 €. Entre 6,00 e 7,00 existe portanto uma taxa de equivalência, e resolvendo dá 6,36 %: mantenha a taxa pós-revisão abaixo desse limiar nos vinte e cinco anos restantes e o variável ganha em caixa total paga.

Traduza-o em indexante, porque o indexante é o que realmente vigiaria. Com um spread de 2,75 %, uma taxa total de 6,36 % corresponde a um indexante de 3,61 %. Portanto a pergunta a que o mutuário realmente responde não é se as taxas vão subir, mas se o indexante ficará em média abaixo de 3,61 % durante vinte e cinco anos. É uma pergunta sobre um quarto de século de política monetária, e quem lhe disser que sabe a resposta tem alguma coisa para vender.

Encurte o horizonte e a aritmética torna-se bem mais amável: é esse o argumento legítimo do produto. Se vai vender ou transferir aos dez anos, a comparação são as prestações pagas mais o capital liquidado nessa data. O crédito fixo custa então 466 895,36 €, e o variável só o iguala se a taxa pós-revisão chegar a 7,17 % — bem acima dos 7,00 % que o limite inicial permite na primeira revisão. Por outras palavras, num horizonte de dez anos a primeira revisão sozinha não lhe pode fazer perder a arbitragem; é preciso uma segunda. Se o seu horizonte for realmente de cinco a dez anos, um variável cujo período fixo o cobre não é uma aposta, é um emparelhamento sensato do instrumento com o prazo de detenção. Se o horizonte for de trinta anos, é uma aposta.

A armadilha: a sua taxa pode subir com o indexante parado

Compare dois números antes de assinar: a taxa que lhe oferecem hoje e a taxa plenamente indexada — o indexante atual mais o seu spread. Se o segundo for maior do que o primeiro, a diferença é um desconto com prazo, e a sua taxa subirá na primeira revisão mesmo que o indexante não se mexa um único ponto base. Na estrutura trabalhada, um spread de 2,75 % sobre um indexante em 4,25 % dá uma taxa plenamente indexada de 7,00 %, contra 5,00 % oferecidos. A primeira revisão leva portanto a prestação de 1 610,46 € para 1 947,08 € num mundo onde não aconteceu absolutamente nada.

É por isso que o limite vitalício sozinho é um consolo fraco e o limite inicial é muitas vezes o que morde primeiro. Explica também um padrão que parece azar e não é: mutuários que partiram de uma taxa de chamariz descobrem que a primeira revisão é a maior que alguma vez verão. A taxa inicial nunca foi uma taxa de mercado; era uma taxa comercial, e o limite apenas travou a velocidade a que a verdade chegava. Nos Estados Unidos os credores têm de entregar o manual do Consumer Financial Protection Bureau sobre créditos de taxa variável, que expõe explicitamente indexante, spread e limites — leia-o e confronte-o com os números da sua própria proposta.

O fixo a trinta anos é um produto local, não universal

A literatura americana costuma tratar a escolha como um duelo entre fixo a trinta anos e variável, porque nos Estados Unidos ambos coexistem: uma taxa fixada para todo o prazo, livremente amortizável na maioria dos créditos conformes, cujo preço é seguido semanalmente pelo inquérito da Freddie Mac, possível graças a uma maquinaria de titularização que poucos países construíram. Esse produto é a exceção à escala internacional, não a referência, e traduzir um conselho americano para outro mercado é a melhor forma de levar o leitor a comparar instrumentos que não existem onde vive.

A França está no polo oposto. O fixo para todo o prazo é ali a norma mais do que uma escolha, e a maquinaria que o rodeia difere em natureza: uma indemnização por reembolso antecipado cujo máximo é fixado pelo Code de la consommation e não negociado, e condições vinculativas de taxa de esforço e prazo máximo definidas pelo Haut Conseil de stabilité financière e alteradas mais de uma vez. Não há cultura de limites porque há pouco volume a taxa variável para limitar. A renegociação, quando acontece, toma geralmente a forma de um crédito novo noutro banco e não de um ajuste do existente, com os seus próprios custos de garantia e de processo.

A Alemanha funciona com um terceiro modelo, sem equivalente americano, que merece ser entendido por si. A taxa é fixada por um período de fixação — habitualmente cinco, dez, quinze ou vinte anos — mais curto do que o tempo que o crédito leva a amortizar, pelo que um capital residual sobrevive ao período fixo e tem de ser refinanciado às taxas que então vigorarem. O risco não é anual nem inexistente; está concentrado numa única data conhecida. Dois traços o amortecem: o código civil dá ao mutuário um direito de resolver um crédito de taxa fixa dez anos após o desembolso integral, com seis meses de pré-aviso, e os créditos a prazo futuro permitem fixar a taxa seguinte anos antes mediante um acréscimo. Nenhum é um limite; ambos são opções com preço.

Espanha, Portugal e Itália partilham uma tradição ligada à Euribor com diferenças nacionais importantes. O crédito espanhol foi durante muito tempo maioritariamente variável, indexado a um prazo da Euribor e revisto a um intervalo contratual; a lei hipotecária de 2019 refez a sua economia limitando as compensações por reembolso antecipado e barateando a passagem de variável para fixo — desde então a produção a taxa fixa cresceu bastante. Portugal continua fortemente indexado à Euribor, com produtos mistos que fixam uma taxa num troço inicial e depois flutuam, e com comissões de reembolso antecipado cujos máximos são fixados por decreto-lei e foram objeto de medidas temporárias: leia o valor em vigor e não um artigo antigo. A Itália oferece ao mesmo tempo uma taxa fixa referenciada à curva de swaps e uma variável ligada à Euribor, além de produtos variáveis com tecto, e a portabilidade do crédito para outra instituição sem custo para o mutuário é ali um direito legal, não um favor comercial.

A conclusão prática para quem lê fora dos Estados Unidos cabe numa frase: não presuma que a sua taxa variável tem limites. A estrutura 2/2/5 é uma convenção de mercado e de informação americana, não uma lei da natureza, e um crédito de taxa variável na área do euro é frequentemente indexante mais spread sem qualquer teto periódico ou vitalício, a menos que tenha comprado explicitamente um produto com cap. Procure no seu contrato as palavras que limitam a taxa. Se não as encontrar, não estão lá, e o pior caso não é 2 484,14 €: é ilimitado.

Perguntas frequentes

O que significam realmente os números de 2/2/5?

O primeiro é o limite inicial: o movimento máximo da taxa na primeiríssima revisão. O segundo é o limite periódico, o máximo em cada revisão seguinte. O terceiro é o limite vitalício, a distância máxima da taxa acima da inicial. Com um arranque a 5,00 % e 2/2/5 a escada dá 7,00 %, depois 9,00 %, e depois um teto duro de 10,00 %, porque 5,00 mais 5 morde antes de se aplicar 9,00 mais 2. Duas coisas a confirmar na sua documentação: o limite periódico costuma ser menor do que o inicial, e num crédito revisto duas vezes por ano aplica-se por revisão, não por ano.

Como calculo a pior prestação que o meu contrato permite?

Aplique os limites por ordem e recalcule o quadro em cada passo. Amortize à taxa inicial até à primeira revisão e anote o capital em dívida. Some o limite inicial à taxa, respeitando o teto vitalício, e calcule uma nova prestação sobre esse capital para os meses restantes. Repita com o limite periódico em cada data de revisão até o limite vitalício morder; a prestação deixa então de subir. Sobre 300 000 € a 5,00 % com 2/2/5 a sequência dá 1 610,46 €, depois 1 947,08 €, depois 2 302,19 €, depois 2 484,14 € — atingida ao mês 85 e inalterada a seguir. Se esse valor alto não for pagável num mau mês, o crédito não é comportável, diga o que disser a prestação inicial.

A minha taxa pode subir mesmo que o indexante não se mexa?

Sim, e é a surpresa desagradável mais comum do produto. Compare a taxa que lhe oferecem com a taxa plenamente indexada — o indexante de hoje mais o seu spread contratual. Se a plenamente indexada for maior, a sua taxa de entrada é um desconto que expira na primeira revisão, e a taxa subirá até ao nível plenamente indexado, com o único travão do limite inicial. No caso trabalhado, um spread de 2,75 % sobre um indexante de 4,25 % dá 7,00 % plenamente indexados contra 5,00 % oferecidos, pelo que a prestação passa de 1 610,46 € para 1 947,08 € sem que nada aconteça no mercado. Peça os dois números antes de assinar.

A que taxa deixa o variável de ser mais barato do que o fixo?

Depende por completo de quanto tempo mantiver o crédito, e por isso um único valor de equilíbrio nunca chega. A trinta anos, um variável a 5,00 % com cinco anos fixos vence um fixo a 6,00 % enquanto a taxa pós-revisão ficar em média abaixo de 6,36 % — um indexante abaixo de 3,61 % com um spread de 2,75 %. Num horizonte de dez anos, contando prestações pagas mais o capital liquidado nessa data, o fixo custa 466 895,36 € e o variável só o iguala a uma taxa pós-revisão de 7,17 %, fora do alcance do limite inicial sozinho. Os prazos curtos perdoam a primeira revisão; os horizontes de trinta anos não perdoam nada.

Os créditos de taxa variável na Europa têm os mesmos limites?

Normalmente não, e esta é a coisa mais importante a não transportar através de uma fronteira. A estrutura de três limites é uma convenção americana de mercado e de informação; um crédito de taxa variável na área do euro é frequentemente indexante mais spread sem qualquer teto periódico ou vitalício, salvo compra deliberada de um produto com cap, que os credores italianos, por exemplo, oferecem como instrumento próprio. Os produtos diferem ainda em natureza: a França é esmagadoramente fixa a todo o prazo, a Alemanha fixa a taxa por um período mais curto do que a amortização e deixa um capital residual a refinanciar, e Espanha, Portugal e Itália trabalham sobre prazos da Euribor com regras nacionais muito diferentes sobre mudança de taxa e reembolso antecipado. Procure a cláusula de teto no seu contrato; se não existir, não há teto.

A taxa variável é alguma vez a opção mais segura?

Pode ser o melhor emparelhado, o que não é o mesmo que mais seguro, mas costuma ser o que se quer dizer. Se souber com confiança razoável que o crédito acabará dentro do período fixo — uma colocação no estrangeiro, uma venda prevista, uma posição-ponte — então um período fixo que cubra o seu horizonte dá-lhe uma taxa mais baixa durante todo o tempo em que realmente carrega a dívida, e a revisão nunca chega. O instrumento ajusta-se ao prazo de detenção: é essa a boa razão para o escolher. O que nunca é seguro é escolhê-lo porque a prestação inicial é a única que consegue pagar; é o mesmo erro que escolher um crédito só de juros pela mesma razão, e acaba no mesmo precipício.