Financiar suelo es el dinero más difícil de pedir

Cuatro ausencias, y cada una justifica el precio

Parte de lo que el prestamista está evaluando de verdad. Un piso alquilado produce una renta que sirve la deuda aunque cambien las circunstancias del prestatario; el suelo no produce nada, así que cada cuota debe salir de ingresos ganados en otro sitio. Un edificio se amortiza contra la renta en la mayoría de los sistemas fiscales, dando al propietario una razón para conservarlo en un mal año; el suelo por lo general no. Una casa se asegura contra incendio y temporal, de modo que la garantía sobrevive a casi cualquier catástrofe; una parcela apenas tiene nada que asegurar y su valor puede ser destruido por una decisión urbanística que ninguna póliza cubre. Y una vivienda terminada dispone de un conjunto de compradores amplio y líquido, financiado por toda una industria hipotecaria; una parcela dispone de un conjunto estrecho que en su mayoría debe pagar al contado o montar la misma financiación difícil que tú estás montando.

Hay una quinta razón, estructural, que opera detrás de las otras cuatro en el mercado estadounidense y explica mucho sobre los precios: el suelo en bruto no es garantía elegible para los préstamos que compra el mercado secundario. Un prestamista que concede una hipoteca convencional puede venderla y reciclar su capital; uno que concede un préstamo de suelo lo conserva por lo general en su propio balance durante todo el plazo. Un préstamo que un banco debe retener se tarifica contra su propio coste de capital y su propio apetito, de ahí el dominio de bancos locales y cooperativas que conocen las parcelas, y de ahí unas condiciones mucho más variables entre entidades que las hipotecarias. Comparar ofertas importa aquí más que casi en ningún otro punto de la financiación inmobiliaria.

En bruto, sin urbanizar, urbanizado — y qué mueve una parcela entre esos estados

Los prestamistas clasifican el suelo por categorías y tarifica cada una de forma distinta; el vocabulario conviene conocerlo, porque determina directamente la entrada que te pedirán. El suelo en bruto está intacto: sin acceso jurídico, sin viario, sin servicios, sin deslinde y a menudo sin prueba de que pueda edificarse legalmente. El suelo sin urbanizar tiene algunas de esas cosas — normalmente el acceso y quizá un servicio — pero no el conjunto necesario para construir. El suelo urbanizado tiene frente a vía, servicios disponibles en el lindero o cerca, deslinde hecho y, cuando el saneamiento no es municipal, un ensayo de percolación superado. Cada escalón acerca la parcela a ser una casa, y los prestamistas la tarifica en consecuencia.

Lo que sube una parcela de escalón es por lo general un documento y no una excavadora, y ese es el punto más útil de esta sección. Una servidumbre inscrita que otorgue acceso legal por el fundo vecino puede convertir una parcela enclavada en edificable. La confirmación escrita de una compañía suministradora de que hay conexión disponible en el lindero, y a qué coste, cambia la categoría. Un ensayo de percolación superado la cambia. Una autorización de segregación o un cambio de calificación en el plan local la cambia más que ninguna otra cosa. Si compras en la parte baja de la escala, la vía práctica hacia la financiación suele ser obtener uno o dos de esos documentos antes de firmar y no después, porque la categoría se aprecia en el momento en que el prestamista concede el préstamo.

La comparación, hecha por unidad prestada y no por mes

Las cuotas mensuales cuentan por sí solas una historia engañosa, y vale la pena ver por qué. Los 768,10 € del préstamo de suelo frente a los 606,79 € de la hipoteca parecen una diferencia punitiva — el 126,58 % de la cuota hipotecaria — pero los dos préstamos no tienen el mismo tamaño ni el mismo plazo, así que la comparación no es homogénea. En cinco años el préstamo de suelo paga de hecho algo menos de intereses en valor absoluto, 30 036,26 € frente a 30 273,66 €, simplemente porque son 78 000 € y la hipoteca son 96 000 €.

Divide por el importe prestado y aparece el cuadro real. Cinco años de préstamo de suelo cuestan el 38,51 % de su principal en intereses; cinco años de hipoteca cuestan el 31,54 % del suyo. Esa brecha de siete puntos, y no la cuota mensual, es el precio del tipo y del plazo. El plazo más corto juega una cosa a tu favor: amortiza mucho más deprisa, devolviendo 16 049,56 € de capital en cinco años frente a los 6 133,46 € de la hipoteca. Pagas más por euro prestado y a cambio acumulas fondos propios más rápido, lo que es un arbitraje real y no una pura penalización — aunque un arbitraje hecho en los términos del prestamista y no en los tuyos.

El saldo exigible, y a qué te obliga firmarlo

La mayoría de los préstamos de suelo amortizan a un plazo y vencen a otro mucho más corto, y la diferencia entre esos dos números es el saldo exigible. Nuestro préstamo amortiza como si fuera a durar quince años — eso es lo que produce la cuota de 768,10 € — pero vence a cinco, así que en la sexagésima cuota el capital restante íntegro, 61 950,44 €, se hace exigible de golpe. Esa cifra no es una penalización ni una sorpresa: es simplemente el capital que aún no has devuelto, y es calculable desde el día en que firmas. Lo que la hace peligrosa es que la gente presupuesta la cuota y no el vencimiento.

Firmar un saldo exigible te compromete a hacer una de tres cosas en una fecha fija, y conviene ser honesto contigo mismo sobre cuál planeas. Puedes refinanciar, lo que supone encontrar dentro de cinco años un prestamista dispuesto a conceder un nuevo préstamo sobre la parcela, en condiciones que hoy nadie conoce y sujeto a tu situación de entonces. Puedes devolver, con ahorro o con el producto de otra cosa. O puedes vender, que es la opción que la estrechez del mercado de reventa hace menos fiable. La cuarta posibilidad — construir, para que la parcela sea una casa y el préstamo una hipoteca ordinaria — es la que de verdad pretende la mayoría de los compradores de suelo, y merece un plan con fechas y no una intención. Un saldo exigible es un plazo pegado a dinero, y los plazos sin plan detrás son la forma en que la gente pierde parcelas que podría haber conservado.

La calificación urbanística y el acceso a servicios son casi todo lo que compras

Dos parcelas de tamaño, suelo y vistas idénticos pueden diferir en valor por un múltiplo, y la diferencia está casi siempre en qué puede edificarse legalmente y cuánto costará conectarla. La calificación determina si la respuesta a la primera pregunta es una casa, cuatro casas, un granero o nada, y esa respuesta la fija una autoridad que puede cambiar de opinión. El acceso a servicios determina la segunda: una acometida que pasa por el lindero es un coste modesto, una a medio kilómetro es un coste grande, y una parcela que no puede conectarse económicamente tiene un techo de valor por atractiva que sea.

Para un comprador esto se traduce en una lista corta y poco romántica de cosas que establecer antes de comprometer dinero, y el orden importa. Confirma por escrito la calificación en el plan local, ante la administración y no en la nota del vendedor. Establece el acceso jurídico y hazlo constar registralmente, no que te lo señalen a través de un campo. Obtén de cada suministradora un coste escrito de la acometida hasta el lindero. Cuando el saneamiento no sea a red pública, encarga el ensayo de suelo y condiciona la compra a que lo supere. Cada uno de estos puntos sale más barato de descubrir antes de firmar que después, y cualquiera de ellos puede ser la razón de que una parcela que parecía una ganga estuviera bien tarificada desde el principio.

La financiación del vendedor, y si esto es siquiera un producto distinto

Donde la financiación institucional es difícil, el vendedor se convierte a menudo en el prestamista. En una compra financiada por el vendedor, el comprador paga una entrada y luego plazos directamente al vendedor, que conserva una garantía hasta que se salde el resto. El atractivo es evidente por ambos lados: el comprador obtiene una financiación que un banco no habría concedido, y el vendedor obtiene un precio y un flujo de ingresos sobre un activo difícil de vender. Los riesgos son igual de evidentes y conviene decirlos con claridad. Las condiciones son las que pacten las partes, lo que significa que ninguna evaluación externa te protege de una estructura mala; el título del vendedor y cualquier hipoteca sobre la parcela deben comprobarse, porque un vendedor que deje de pagar a su propio banco puede perder el suelo que estás comprando; y la documentación debe redactarla un profesional e inscribirse debidamente, o el derecho del comprador puede no ser oponible a terceros.

Que todo esto te suene familiar depende mucho de dónde estés, porque el préstamo de suelo autónomo es bastante más un producto norteamericano que europeo. En Estados Unidos es una categoría reconocida con sus propios escalones, su propia tarificación y sus propios prestamistas. En buena parte de la Europa continental la compra de una parcela edificable se financia más a menudo dentro de una operación más amplia — parcela y construcción montadas juntas como una sola financiación para un proyecto que ya tiene planos — o simplemente se paga del ahorro, con bancos reacios a prestar sobre suelo sin desarrollar por sí solo y que, cuando lo hacen, aplican ratios de financiación notablemente menores. Si compras una parcela en un mercado europeo esperando encontrar el producto descrito aquí, la pregunta útil para un prestamista no es cuál es su tipo de préstamo de suelo sino si concede alguno, y en qué condiciones financiaría la parcela como parte de un proyecto de construcción.

Preguntas frecuentes

¿Por qué la entrada es mucho mayor que en una hipoteca?

Porque la entrada es el margen de seguridad del prestamista, y el suelo necesita uno más ancho. Si el prestamista tiene que quedarse el bien, la venta será lenta, el conjunto de compradores estrecho y el precio obtenido incierto, así que hace falta un colchón mayor para que el préstamo quede con seguridad por debajo del recobro final. Hay una segunda razón, menos discutida: la entrada también mide el compromiso. Un prestatario que ha puesto el 35 % del valor de una parcela es bastante menos propenso a abandonarla cuando se deniega una licencia que quien ha puesto el 5 %, y el suelo está excepcionalmente expuesto justo a ese tipo de decepción. Ambas razones apuntan igual, y por eso la exigencia es tan constante entre prestamistas por lo demás distintos.

¿De verdad el préstamo de suelo cuesta menos intereses que la hipoteca?

En cinco años, en valor absoluto, marginalmente — y la comparación es una trampa. El préstamo de suelo paga 30 036,26 € de intereses frente a los 30 273,66 € de la hipoteca, pero solo porque son 78 000 € y la hipoteca son 96 000 €. Por unidad prestada, el préstamo de suelo cuesta el 38,51 % frente al 31,54 %, y esa es la medida honesta del tipo que te aplicaron. Es una lección general que llevarse más allá de este artículo: los totales de intereses en valor absoluto casi nunca son comparables entre préstamos de distinto tamaño, y en cuanto dos préstamos difieren en principal, plazo o ambos, solo un ratio dice algo. Si quieres un único número para comparar costes de financiación entre préstamos dispares, usa los intereses pagados como porcentaje del principal durante el periodo en que de verdad piensas mantener la deuda.

¿Qué es un ensayo de percolación y por qué cambia tanto el precio?

Mide la rapidez con que el agua drena por el suelo y decide si una parcela fuera del alcance del alcantarillado público puede admitir un saneamiento autónomo. Se excava un hoyo, se llena de agua y se cronometra el descenso: un suelo que drena demasiado despacio no puede dispersar los efluentes, y uno que drena demasiado rápido los manda al acuífero. Cualquiera de los dos resultados puede significar que no se pueda instalar ningún sistema convencional, y las alternativas — una depuradora compacta o una conexión a una red lejana — pueden costar una fracción sustancial del precio de la parcela. Por eso un ensayo superado sube la parcela de categoría, y por eso la forma sensata de comprar una parcela no ensayada es condicionar la compra a un ensayo que encargues tú, de modo que el coste de un mal resultado sean unos honorarios y no una parcela en la que no puedes construir.

¿Qué opciones realistas tengo cuando vence el saldo?

Cuatro, y conviene jerarquizarlas honestamente antes de necesitarlas. Construir es el mejor desenlace, porque una casa terminada convierte un incómodo préstamo de suelo en una hipoteca ordinaria que cualquier prestamista concederá; si ese es el plan, la financiación de la construcción hay que montarla bastante antes de la fecha del saldo, no en ella. Refinanciar el propio préstamo de suelo es el recurso habitual y depende de tu situación y del apetito del prestamista en esa fecha futura, dos cosas que no controlas. Devolver del ahorro es lo más seguro y lo menos disponible. Vender es la opción que se supone siempre abierta y es la que la estrechez del mercado socava, sobre todo si vendes bajo una presión de tiempo que un comprador percibe. El consejo práctico es empezar con la primera o la segunda al menos doce meses antes del vencimiento, porque todas llevan más tiempo del que se cree y lo único que no puedes comprar entonces es tiempo.

¿La financiación del vendedor es buena idea o una señal de alarma?

Ambas cosas son posibles, y la forma de distinguirlas es preguntarse por qué no hay ningún banco en el cuadro. A veces la respuesta es benigna: la parcela es perfectamente buena pero cae en una categoría para la que ninguna entidad tiene producto, o el vendedor simplemente prefiere un flujo de ingresos a un capital, por motivos fiscales o sucesorios. A veces la respuesta es que analistas profesionales han mirado este suelo y han dicho que no, información que te ofrecen gratis y que no deberías ignorar. Para saberlo, haz tú el análisis, en el orden en que lo haría un prestamista: título, acceso jurídico, calificación urbanística, costes de acometida y saneamiento. Si la parcela lo supera, la financiación del vendedor puede ser una vía genuinamente buena para adquirirla. Si prefieres no hacer ese trabajo, la financiación del vendedor no es un modo de evitarlo — es un modo de pagar más tarde por habértelo saltado. En todos los casos, que un profesional redacte e inscriba los documentos: la informalidad que hace atractiva esta fórmula es la misma que la hace peligrosa.