Los préstamos FHA y el seguro que no se acaba nunca

Dos primas, y solo una salta a la vista

La Federal Housing Administration no presta. Asegura, y el prestamista presta porque está asegurado. Por eso un préstamo FHA puede aceptar una entrada del 3,5 % y un historial crediticio que un analista convencional rechazaría: el riesgo no se ignora, se transfiere a un fondo de seguro federal, y ese fondo lo cobra. Lo que hace confuso el producto es que lo cobra en dos sitios distintos, y los prestatarios suelen ver solo uno.

La primera es la prima inicial del seguro hipotecario, fijada en 175 puntos básicos — el 1,75 % — del capital base por la Mortgagee Letter 2023-05 del HUD, con una lista corta de excepciones para ciertos programas de refinanciación y de tierras en fideicomiso. Vence en la firma y, en la práctica, casi nadie la paga en la firma: se añade al préstamo. La segunda es la prima anual, expresada en puntos básicos del saldo y cobrada en doce mensualidades junto al capital y los intereses. Es la anual la que lleva la regla de duración, y esa regla decide si un préstamo FHA es un puente o una cadena perpetua.

Una cosa que fijar antes de la aritmética: nada de esto es PMI, y la Homeowners Protection Act no lo toca. La solicitud al 80 % y la terminación automática al 78 % que rigen un préstamo convencional — expuestas en nuestro artículo sobre el PMI — sencillamente no existen aquí. Amortizar más deprisa no acorta la prima FHA ni un mes. La única palanca es la financiación el día en que se concedió el préstamo y, después, la refinanciación.

Financiar la prima inicial: lo que cuesta un seguro prestado

Coge el ejemplo de trabajo y consérvalo el resto del artículo: una compra de 400 000 dólares, la entrada mínima FHA del 3,5 %, o sea 14 000 dólares de efectivo y un capital base de 386 000 dólares — una financiación del 96,50 %. La prima inicial es el 1,75 % de ese capital base: 6 755 dólares. Financiala y la escritura se firma por 392 755 dólares. Al 6,50 % nominal a 30 años la fórmula de anualidad, derivada por completo en nuestro artículo sobre la fórmula de la cuota, da 2 482,48 dólares al mes frente a 2 439,78 por los 386 000 sin recargar. La prima cuesta por tanto 42,70 dólares al mes.

Multiplícalo por el plazo y la cifra deja de ser pequeña. En 360 meses pagas 15 371 dólares por un cargo de 6 755. La diferencia, 8 616 dólares, es interés puro sobre una prima de seguro: pediste prestado para comprar la póliza, al tipo hipotecario, durante treinta años. Es un recargo nominal del 128 % sobre la prima. Es la línea que más fiablemente se pasa por alto en toda la comparación FHA, porque nunca aparece como seguro en ningún extracto: se esconde dentro del capital y los intereses, donde nadie la etiqueta.

Hay una mitigación parcial que conviene conocer más que utilizar. La FHA aplica una escala de devolución de la prima inicial a quienes refinancian hacia otro préstamo asegurado por la FHA dentro de una ventana definida tras la firma, de forma decreciente. No se aplica cuando refinancias hacia un convencional, que es la salida que la mayoría acaba tomando, y tanto la escala como la ventana son justo el tipo de detalle de programa que se revisa — consulta el Handbook 4000.1 vigente y no un resumen. Planifica como si la prima inicial estuviera perdida, y toma cualquier devolución como un extra.

La prima anual y la regla que decide si acaba

La prima anual se expresa en puntos básicos y depende de tres cosas: el capital base frente a un umbral, la financiación en el origen y el plazo. La tabla de arriba reproduce el baremo de los plazos superiores a 15 años tal como lo fija la Mortgagee Letter 2023-05. En nuestro ejemplo — capital base 386 000 dólares, cómodamente por debajo del umbral, financiación 96,50 %, plazo 30 años — el tipo es de 55 puntos básicos, el 0,55 % anual. Aplicado al saldo y dividido entre doce, son 180,01 dólares el primer mes, bajando despacio conforme baja el saldo. En los 30 años suma 42 387 dólares.

La regla de duración es la parte peor contada, así que conviene enunciarla con exactitud. Viene de la Mortgagee Letter 2013-04, aplicable a expedientes abiertos desde el 3 de junio de 2013, y congela la respuesta en el origen: cuando la obligación principal original, excluida la prima inicial financiada, corresponde a una financiación del 90 % o menos, la prima anual se cobra durante los 11 primeros años del plazo o hasta su fin, lo que ocurra antes; por encima del 90 %, se cobra durante todo el plazo. Fíjate en dos cosas de esa frase. La comparación excluye la prima inicial financiada: el 96,50 % de nuestro ejemplo se calcula sobre 386 000 dólares frente a 400 000, no sobre 392 755. Y la prueba se aplica una sola vez, en el origen, a un número que ya no cambia nunca.

La consecuencia práctica es un precipicio, y está en el 10 % de entrada. Pon 14 000 dólares en esta casa y la prima anual corre 360 meses, con un total de 42 387 dólares. Pon en cambio 40 000 — capital base 360 000, financiación exactamente del 90,00 % — y el tipo cae a 50 puntos básicos y la duración a 11 años, 132 meses: 152,63 dólares el primer mes y 18 617 en total. Son 23 770 dólares de diferencia solo en seguro, comprados con 26 000 dólares de entrada adicional, antes de contar los intereses ahorrados en un préstamo menor. Si andas cerca del 10 %, encontrar el resto es una de las decisiones más rentables de toda la operación.

Frente a un préstamo convencional: el punto de equilibrio es un tipo, no una fecha

Haz correr los dos productos en paralelo en condiciones idénticas: misma casa de 400 000 dólares, misma entrada de 14 000, mismo tipo nominal del 6,50 %, mismos 30 años. El préstamo FHA son 392 755 dólares con 55 puntos básicos de prima anual todo el plazo. El convencional son 386 000 dólares al 96,50 % de financiación con un PMI que, según la Homeowners Protection Act, puede cancelarse a petición en el mes 131 y termina automáticamente en el mes 142. Toda la comparación depende entonces de una cifra que nadie pone en titulares: el tipo de PMI que cobraría la aseguradora del prestamista convencional, función de tu historial crediticio.

Resuélvelo y la respuesta es limpia. A 30 años los dos préstamos cuestan lo mismo cuando el tipo de PMI vale el 1,264 % anual; por debajo gana el convencional, por encima el FHA. En una tenencia de siete años — más cerca de lo que la gente conserva de verdad una hipoteca — el tipo de equilibrio es el 0,668 %. Enfrenta los tipos ilustrativos de nuestro artículo sobre el PMI a esos umbrales y la imagen se invierte según quién seas. Un prestatario de 760 para arriba, pagando quizá el 0,41 %, gana con el convencional desde el primer mes y unos 39 030 dólares a lo largo del plazo. Un prestatario de 660 a 679, pagando quizá el 1,15 %, va por delante con FHA durante 293 meses y solo pierde en el total completo unos 5 229 dólares. Un prestatario cuyo PMI se cotiza por encima del 1,264 % no pierde nunca.

Conviene decirlo frente al eslogan habitual, según el cual el FHA gana en acceso y pierde en coste. Gana en acceso, sin duda. En coste la respuesta es condicional, y la condición apunta al revés del eslogan: el FHA tiende a perder en coste justamente para los prestatarios con buen historial, que son los que menos lo necesitan, y a ganar en coste para los de historial frágil, que son para quienes existe el programa. No es un accidente: es lo que hace un baremo de seguro mutualizado y a tanto alzado cuando compite con uno privado tarificado al riesgo. La instrucción correcta no es, por tanto, preferir uno u otro producto, sino conseguir una cotización real de PMI y una real de FHA y compararlas, porque el signo de la respuesta cambia dentro del rango ordinario de puntuaciones.

La salida: refinanciar, con las cifras hechas

Como la prima FHA no se puede cancelar desde dentro del préstamo, la salida habitual es salir del préstamo. Refinancia hacia un convencional en cuanto tengas un 20 % de capital sobre una tasación actual, y la prima cesa porque cesa el seguro FHA. Cuantifícalo en nuestro ejemplo. A los siete años el saldo FHA ha bajado a 355 114 dólares; con una revalorización del 3 % anual la casa vale unos 491 950, o sea una financiación del 72,2 % — cómodamente dentro del 80 % que un prestamista convencional necesita para escribir el préstamo sin PMI.

El ahorro es exactamente la prima, y conviene ser preciso. Si refinancias el saldo restante a los 23 años que quedan al mismo 6,50 %, capital e intereses no cambian nada: es el mismo cuadro. Lo que desaparece son los 162,76 dólares de prima mensual que pagabas en el mes 85, y los 27 927 dólares de primas previstas entre el mes 85 y el final. Enfrente, pon los gastos de la propia refinanciación, que suelen ser varios miles de dólares y son la razón de que esta jugada tenga un umbral en lugar de ser automática. Divide los gastos entre la prima mensual actual y tienes el plazo de recuperación; si es inferior a dos años y piensas quedarte, la refinanciación se cae de madura.

Merece nombrar dos trampas. La primera es reiniciar el plazo. Refinanciar 355 114 dólares a 30 años nuevos baja la cuota a 2 244,56 dólares, lo que parece un segundo ahorro y no lo es: has añadido siete años de intereses para escapar de una prima. Si la tesorería no es el problema, refinancia sobre el plazo restante. La segunda es el tipo de interés. Este modelo mantuvo el tipo constante para aislar el seguro; en la realidad la refinanciación se hace al tipo que haya ese año, y un punto más puede tragarse todo el ahorro de prima. Ambas se prueban con un cuadro de amortización y una cotización real, no a ojo — y si el tipo se ha movido en tu contra, quedarse en el préstamo FHA y pagar la prima puede ser de verdad la opción más barata.

Por qué Europa continental no tiene nada parecido a un préstamo FHA

La FHA resuelve un problema que tiene todo mercado de vivienda: cómo prestar a un hogar con poca entrada sin rechazarlo ni ponerle un precio inasumible. Lo distintivo es la solución — un fondo de seguro federal financiado con las primas de los prestatarios a los que sirve, de modo que el programa se autofinancia y el coste es visible en un extracto mensual. Los sistemas europeos eligieron mayoritariamente resolver el mismo problema con una garantía en lugar de una prima de seguro, y poner el coste en el presupuesto público en lugar de en el comprador.

La línea de avales ICO española y la garantía personal pública portuguesa del Decreto-Lei n.º 44/2024 cubren ambas una porción del préstamo para que el banco pueda superar su límite habitual, y ambas son gratuitas para el comprador elegible; el Fondo di garanzia prima casa italiano, gestionado por Consap, hace lo mismo sobre una parte del capital dentro de un préstamo con tope. Al lado de ellas, el diseño de la FHA se lee como una elección política concreta: paga el prestatario. Francia se aleja aún más del modelo, porque la propia estructura del préstamo difiere — la protección del prestamista es una caution o una hipoteca, el prestatario lleva una assurance emprunteur sobre su propia vida y salud, y los límites de concesión los fija centralmente el Haut Conseil de stabilité financière y no un menú de productos asegurados. Alemania no tiene ningún programa de préstamo asegurado de este tipo; el papel del Estado pasa por préstamos bonificados del KfW y por la política fiscal y de ayudas, mientras el riesgo de una entrada escasa se mete en el tipo de interés.

La lección práctica para un lector fuera de Estados Unidos es una pregunta, no una equivalencia. No preguntes a tu banco cuál es su producto FHA; pregunta qué eleva tu financiación máxima y cuánto cuesta, y después pregunta si te aplica algún esquema de garantía pública. Las respuestas varían por país, por edad, por si es primera vivienda y por renta, y — como con toda cifra de esta serie — los porcentajes y los requisitos se revisan lo bastante a menudo como para leerlos en la fuente el año en que compras.

Preguntas frecuentes

¿Puedo quitarme el seguro FHA amortizando más deprisa?

No, y esta es la diferencia que más sorprende. La duración quedó fijada en el origen por la financiación de ese momento: con menos del 10 % de entrada, la prima anual se cobra todo el plazo pase lo que pase con el saldo. Amortizar de más sigue ahorrando intereses y sigue acercando el día en que tendrás capital suficiente para refinanciar — pero no acorta la prima ni un mes. En un préstamo convencional con PMI ocurre lo contrario, que es justo la comparación que hace nuestro artículo sobre el PMI.

¿Debo poner un 10 % de entrada en un préstamo FHA en vez de un 3,5 %?

Si puedes llegar exactamente al 90,00 % de financiación, la aritmética es rotunda. En nuestro ejemplo de 400 000 dólares, pasar de 14 000 a 40 000 de entrada baja la prima anual de 55 a 50 puntos básicos y su duración de todo el plazo a 11 años, llevando el total de seguro de 42 387 a 18 617 dólares — 23 770 ahorrados solo en seguro, más los intereses de un préstamo menor. Pero ojo: con un 10 % de entrada te acercas al terreno donde un convencional con PMI cancelable puede ganar a los dos, así que pide las tres cotizaciones antes de decidir.

¿Un préstamo FHA siempre sale más barato con historial crediticio débil?

Normalmente, pero no de forma automática, y la razón es que la FHA cobra una prima plana mientras las aseguradoras privadas tarifican por riesgo. Por debajo de un tipo de PMI del 1,26 % anual gana el convencional a 30 años en nuestro ejemplo, y por debajo del 0,67 % gana a siete. El historial débil suele empujar la cotización de PMI por encima de esas líneas, de ahí que el FHA gane tan a menudo ahí. Pero el tipo nominal puede moverse por su cuenta, los gastos difieren, y algunos prestamistas tarifican con agresividad los programas convencionales de entrada baja. Dos cotizaciones reales, un cuadro de amortización, y la pregunta se responde sola.

¿El límite de préstamo FHA topa lo que puedo comprar?

Topa lo que la FHA asegura, lo que en la práctica topa el préstamo y no la compra. Los límites se fijan por condado, se revisan cada año y varían enormemente entre un condado barato y uno caro: la única respuesta fiable es la tabla vigente en la web del HUD para el condado en que compras. Ten en cuenta además que el umbral de capital base que decide en qué tramo de prima anual caes fue alineado por la Mortgagee Letter 2023-05 con el límite nacional de préstamos conformes, que a su vez se revisa cada año — otra cifra que hay que leer en la fuente y no en un resumen.

¿Existe un préstamo tipo FHA en Francia, España, Alemania, Portugal o Italia?

No en la misma forma. España, Portugal e Italia operan esquemas de garantía pública — la línea de avales ICO, la garantia pública creada por el Decreto-Lei n.º 44/2024 y el Fondo di garanzia prima casa — que permiten al banco prestar por encima de su límite habitual, pero garantizan al prestamista en lugar de venderle una póliza al prestatario, y suelen ser gratuitos para el comprador elegible. Francia usa una caution o una hipoteca para la garantía del prestamista y una assurance emprunteur para los riesgos propios del prestatario, dentro de límites de concesión fijados centralmente. Alemania no tiene ningún programa de préstamo asegurado de ese tipo y mete la entrada escasa en el tipo de interés, actuando el Estado mediante préstamos bonificados del KfW. En los cinco casos, verifica las normas vigentes con la autoridad nacional antes de fiarte de nada de esto.