Los préstamos VA: la comisión de garantía y lo que no estás pagando

Tres rasgos, y el dinero está en el del medio

El Department of Veterans Affairs tampoco presta dinero. Garantiza una parte de un préstamo concedido por un prestamista corriente, y esa garantía es lo que hace posible el resto del montaje. De ella se siguen tres cosas, y suelen enumerarse en el orden de importancia equivocado. No se exige entrada. No hay seguro hipotecario, a ninguna financiación, nunca. Y hay una comisión de garantía única que el prestatario paga en su lugar.

El rasgo de la entrada nula se lleva los titulares y es el menos interesante de los tres, porque una entrada no es un coste: es tu propio dinero pasando de un activo a otro. El verdadero regalo económico es la ausencia de seguro hipotecario, y es fácil pasarla por alto porque es una ausencia. En un convencional comparable al 95 % de financiación, el PMI corre años y cuesta, en el ejemplo trabajado en otra parte de esta serie, entre 107,67 y 490,83 dólares al mes según el tramo de puntuación, sin comprarle nada al prestatario. En un FHA con la entrada mínima, la prima anual no se cancela nunca. El prestatario VA no paga ninguno de los dos, a ninguna financiación, durante toda la vida del préstamo.

Queda la comisión de garantía. Es de verdad el precio de la operación y, a diferencia de una prima de seguro, no se acumula con el tiempo: se cobra una vez, se dimensiona como porcentaje del préstamo, y se acabó. Esa diferencia estructural — un cargo fijo frente a uno recurrente — es el eje de toda la comparación de este artículo, y por eso la respuesta depende tantísimo de cuánto tiempo conserves el préstamo y de lo cara que habría sido la aseguradora que evitas.

El baremo, y quién no lo paga

La tabla de arriba reproduce el baremo que publica el Department of Veterans Affairs. Tres rasgos merecen atención. Primero, la comisión cae con fuerza con la entrada, del 2,15 % por debajo del 5 % al 1,25 % desde el 10 % — conviene notarlo, porque significa que una entrada en un préstamo VA no es inútil: es un cupón de descuento sobre la comisión además de un préstamo menor. Segundo, el uso posterior se penaliza mucho en la parte baja: 3,30 % en lugar de 2,15 % sin entrada, o sea 13 200 dólares en lugar de 8 600 sobre un préstamo de 400 000. Pero por encima del 5 % de entrada, primer y segundo uso se tarifican igual, así que una entrada modesta borra del todo la penalización de segundo uso. Tercero, la refinanciación simplificada de reducción de tipo se cobra al 0,50 % sea cual sea el uso, y por eso es la maniobra barata de todo el programa.

Las exenciones importan, para buena parte de los prestatarios elegibles, más que el baremo, y conviene leerlas literalmente en la página del VA y no en un resumen. El departamento enumera, entre quienes no deben comisión: los veteranos que perciben compensación del VA por invalide ligada al servicio; quienes tendrían derecho a percibirla pero cobran en su lugar retiro o paga de activo; los cónyuges supervivientes que perciben la Dependency and Indemnity Compensation; los prestatarios con una calificación propuesta o memorándum antes de la firma; y los militares en activo que hayan recibido el Purple Heart a la fecha de firma. Para un prestatario de cualquiera de esas categorías toda la comparación cambia de forma, porque el único coste distintivo del préstamo VA desaparece y queda una hipoteca sin entrada, sin seguro y sin comisión.

Una nota aritmética antes de seguir. La comisión recae sobre el importe del préstamo, no sobre el precio de compra, así que una entrada la reduce dos veces — una bajando el tramo de tipo, otra bajando la base. En la casa de 400 000 dólares, un primer uso sin entrada da el 2,15 % de 400 000, o sea 8 600 dólares. Con un 10 % de entrada pasa a ser el 1,25 % de 360 000, o sea 4 500. El tipo bajó un 42 % y la comisión un 48 %.

Financiar la comisión, y lo que eso cuesta

El departamento permite meter la comisión de garantía — y, en un préstamo de compra, solo la comisión — dentro del importe prestado. Casi todo el mundo lo hace, y el efecto es el mismo que con la prima inicial FHA: un cargo que pagarías una vez se convierte en un cargo sobre el que pagas intereses treinta años. En el caso de 400 000 dólares sin entrada y primer uso, el préstamo se escribe por 408 600 dólares en vez de 400 000, y capital e intereses al 6,50 % a 30 años salen a 2 582,63 en vez de 2 528,27. La comisión cuesta por tanto 54,36 dólares al mes.

En todo el plazo son 19 570 dólares pagados por un cargo de 8 600, de los que 10 970 son intereses. Junto a las cifras FHA de nuestro artículo compañero — 15 371 dólares pagados por una prima inicial de 6 755 — el patrón es idéntico y la lección la misma: si tienes el efectivo y no le das mejor uso, pagar la comisión en la firma en vez de financiarla vale más de lo que parece. El ahorro no es la comisión, son los intereses sobre la comisión, y a estos tipos superan a la propia comisión.

Financiar la comisión tiene otra consecuencia que se olvida: pone el préstamo por encima del precio de compra desde el primer día. En este ejemplo el prestatario debe 408 600 dólares por una casa de 400 000, una financiación del 102,15 %. No hay consecuencia de seguro, porque no hay seguro, y la garantía VA no se ve afectada. Pero significa que vender en los dos o tres primeros años, descontados los gastos de transacción, puede dejarte corto — y es un riesgo real para un hogar que puede ser destinado a otro sitio. Si una mudanza es probable, ese hecho merece más peso que la comparación mensual.

Frente al convencional y frente al FHA, en una misma casa

Compara tres formas de comprar la misma casa de 400 000 dólares al mismo tipo nominal del 6,50 % a 30 años. VA: sin entrada, primer uso, comisión financiada, préstamo de 408 600 dólares, cuota 2 582,63, sin seguro. Convencional: 5 % de entrada, préstamo de 380 000, cuota 2 401,86, más PMI hasta la terminación automática en el mes 135. FHA: 3,5 % de entrada, préstamo de 392 755 tras la prima inicial financiada, cuota 2 482,48, más una prima anual que no se cancela nunca. Para comparar con justicia, cuenta la entrada como dinero gastado, porque el prestatario VA se lo queda.

A un tipo de PMI ilustrativo del 0,72 % anual, los totales acumulados con la entrada incluida son: a cinco años, 154 958 dólares el VA frente a 177 792 el convencional y 173 429 el FHA; a siete años, 216 941 frente a 240 908 y 236 988; a diez años, 309 916 frente a 335 583 y 332 045. El préstamo VA gana con holgura en todos los horizontes que de verdad le importan a un hogar. Solo a los treinta años completos se adelanta el convencional, con 915 449 frente a 929 747 — y lo hace únicamente porque el prestatario VA nunca entregó los 20 000 dólares de entrada, de modo que acreditar a ese dinero cualquier rendimiento positivo invierte de nuevo el orden.

La forma más limpia de plantear el trueque es traducir la comisión a meses del seguro que sustituye. En un convencional de 380 000 dólares, una comisión de 8 600 equivale a 23,6 meses de PMI al 1,15 % anual, 37,7 meses al 0,72 % y 79,9 meses al 0,34 %. Un prestatario con historial débil recupera la comisión en menos de dos años y va por delante desde entonces; uno con historial excelente tarda casi siete, cerca del periodo mediano de tenencia, y ahí la cosa está de verdad reñida. Frente al FHA la comparación casi no necesita aritmética: la comisión equivale a unos 48 meses de prima anual FHA, y esa prima, con la entrada mínima, no para en el mes 48, ni en el 135, ni nunca.

El derecho, los límites de préstamo y la regla de ocupación

El derecho es la cantidad de garantía que el departamento pondrá detrás de tu préstamo, y es el mecanismo que antes imponía un techo. Eso cambió con la Blue Water Navy Vietnam Veterans Act de 2019, en vigor desde el 1 de enero de 2020: para un prestatario con derecho pleno, el VA ya no aplica límite de préstamo, así que una compra sin entrada es posible a cualquier precio que un prestamista acepte de verdad analizar. Los límites solo sobreviven para prestatarios con derecho parcial — típicamente alguien que aún carga un préstamo VA sobre otro inmueble, o cuyo préstamo terminó de un modo que no restauró el derecho — y siguen a los límites de préstamos conformes, que se mueven cada año. El derecho pleno puede restaurarse, normalmente vendiendo y devolviendo el préstamo anterior, y por eso la comisión de segundo uso y la cuestión del derecho son asuntos separados.

La ocupación es la restricción que hace un préstamo VA inservible para aquello que mucha gente imagina. El programa financia una vivienda que el prestatario habitará como residencia principal, y el prestatario certifica su intención de ocuparla; la normativa del departamento y su manual de préstamo exigen ocupación en un plazo razonable tras la firma, y el estándar que los prestamistas aplican suele ser de 60 días, con excepciones documentadas por despliegue, construcción y ocupación por el cónyuge. No es un préstamo de inversión ni de segunda residencia. Comprar un dúplex o un pequeño edificio y vivir en una de las viviendas está permitido en principio y tiene sus propias condiciones — lee el manual, no un foro.

Merece mención un rasgo más del análisis, porque es inusual y juega a favor del prestatario: el VA exige una prueba de renta residual junto a los ratios habituales, comparando lo que queda tras la vivienda y las demás obligaciones con un mínimo publicado por tamaño de hogar y región. Describimos esa prueba en nuestro artículo sobre la regla del 30 % del alquiler, donde es la alternativa honesta al porcentaje fijo. Aquí significa que un expediente VA puede aprobarse con un ratio de endeudamiento que fracasaría en otro sitio, siempre que de verdad quede con qué vivir — y, en ocasiones, denegarse pese a un ratio cómodo cuando no queda.

Sin entrada no es sin efectivo — y no hay préstamo VA europeo

Los gastos de cierre no desaparecen porque haya desaparecido la entrada. Tasación, estudio de título, inscripción, impuestos y seguros prepagados y los cargos del propio prestamista siguen venciendo, y el departamento es explícito en que, en un préstamo de compra, la comisión de garantía es lo único financiable. El VA limita lo que un prestamista puede cobrar a un veterano y prohíbe ciertos cargos de plano, y las concesiones del vendedor están permitidas dentro de límites, así que la necesidad de efectivo suele ser menor que en una compra convencional — pero no es cero, y quien llegue a la firma habiendo presupuestado solo una entrada que no necesita se quedará corto igualmente.

Para lectores fuera de Estados Unidos, este es el artículo de la serie que menos se trasplanta, y conviene decirlo con franqueza en lugar de fabricar una equivalencia. No existe un producto hipotecario en Europa continental definido por el servicio militar como lo está un préstamo VA. El apoyo a militares en activo y veteranos en Francia, España, Alemania, Portugal e Italia pasa sobre todo por ayudas a la vivienda, alojamiento militar, prioridad en vivienda social y sistemas de pensión, más que por una hipoteca garantizada sin entrada — y los detalles difieren lo bastante por país y por ejército como para comprobarlos con el ministerio u organismo de veteranos correspondiente en lugar de deducirlos de una plantilla estadounidense.

Los primos estructurales más cercanos en Europa no apuntan a los veteranos sino a los jóvenes. La línea de avales ICO española cubre hasta el 20 % de un préstamo de primera vivienda, y hasta el 25 % en una vivienda bien calificada, para compradores menores de 35 años y familias con menores a cargo; la garantía personal pública portuguesa del Decreto-Lei n.º 44/2024 cubre hasta el 15 % del capital inicialmente contratado para primeros compradores de 18 a 35 años, dentro de un valor de transacción con tope; el Fondo di garanzia prima casa italiano garantiza una parte del capital dentro de un préstamo con tope. Cada uno hace el mismo trabajo estructural que una garantía VA — se sitúa detrás del prestamista para que la exigencia de entrada pueda caer — y cada uno suele ser gratuito para el comprador elegible, sin ningún equivalente de la comisión de garantía. Los requisitos y los porcentajes cambian; léelos en la fuente el año en que compres.

Preguntas frecuentes

¿Debo dar entrada en un préstamo VA aunque no se exija?

Compra tres cosas a la vez, lo cual es raro. Baja el tipo de la comisión del 2,15 % al 1,50 % con un 5 % de entrada y al 1,25 % con un 10 %, encoge la base sobre la que se aplica y reduce el préstamo. En nuestro ejemplo de 400 000 dólares, sin entrada y en primer uso la comisión son 8 600 dólares; con un 10 % de entrada, 4 500. Además elimina la posición incómoda de deber más que el precio de la casa desde el primer día. Si eso supera a dejar el dinero invertido es cosa tuya, pero el descuento en la comisión es un rendimiento garantizado e inmediato sobre la entrada que pocas alternativas igualan.

¿Puedo usar un préstamo VA más de una vez?

Sí. El derecho no se consume de forma permanente; se restaura cuando se devuelve un préstamo VA anterior, típicamente al vender. Lo que cambia es la comisión: un uso posterior con menos del 5 % de entrada se cobra al 3,30 % en vez del 2,15 %, o sea 13 200 dólares en vez de 8 600 sobre un préstamo de 400 000. Por encima del 5 % de entrada esa penalización desaparece del todo, ya que primer y segundo uso se tarifican igual al 1,50 y al 1,25 %. También es posible tener dos préstamos VA a la vez usando el derecho parcial restante, y ahí es donde los límites por condado siguen mordiendo — un caso para trabajar con un prestamista y no con una tabla.

¿Puedo alquilar una casa comprada con un préstamo VA?

No como plan. El préstamo exige que certifiques que ocuparás el inmueble como residencia principal, y el departamento espera ocupación en un plazo razonable tras la firma — los prestamistas suelen trabajar con 60 días, con excepciones documentadas por despliegue, construcción y ocupación por el cónyuge. Lo que ocurra años después, tras un cambio real de circunstancias como un destino, es otra cuestión y se trata caso por caso. Comprar un pequeño edificio y vivir en una vivienda alquilando las demás está permitido en principio, con sus propias condiciones. Todo esto debe confirmarse con el VA Lenders Handbook vigente y con tu prestamista antes de firmar nada.

Si estoy exento de la comisión, ¿el préstamo VA es sin más la mejor opción?

En coste, es muy difícil de batir. Con la comisión exenta obtienes cero entrada, cero seguro hipotecario y ningún cargo distintivo — en nuestro ejemplo, 2 528,27 dólares de capital e intereses sobre un préstamo de 400 000 sin entrada y sin añadidos. Quedan el tipo nominal y los gastos de cierre, que difieren entre prestamistas y conviene comparar. Las razones auténticas para mirar en otro sitio no son financieras: el requisito de ocupación, las exigencias de tasación y estado del inmueble, y los vendedores que en mercados tensos prefieren otro tipo de financiación. Eso merece sopesarse; la aritmética, en este caso, casi no.

¿Cómo se compara un préstamo VA con el FHA en un periodo de tenencia realista?

Gana, y no por poco. En la misma casa de 400 000 dólares al mismo 6,50 %, contando la entrada como dinero gastado, el prestatario VA ha pagado 216 941 dólares a los siete años frente a 236 988 el prestatario FHA — una brecha de 20 047 dólares que viene casi entera de una prima anual que el segundo no puede cancelar y el primero nunca tuvo. La comisión de garantía vale solo unos 48 meses de esa prima FHA, y la prima sigue corriendo mucho después de recuperada la comisión. Donde la comparación está de verdad reñida es frente a un convencional para un prestatario con historial excelente, cuyo PMI es barato y cancelable.