O multiplicador de renda bruta não é uma rentabilidade

O que o rácio contém e o que deixa de fora de propósito

MRB = preço ÷ renda anual bruta. É toda a definição. No nosso imóvel trabalhado, 300 000 € ÷ 25 000 € = 12,0. O número lê-se muitas vezes em voz alta como doze anos de renda, e é daí que vem a maior parte do problema, porque essa leitura convida a ouvir um prazo de recuperação. Não é. Um prazo de recuperação deduziria os custos e atualizaria as rendas futuras; este não faz nem uma coisa nem outra. É um múltiplo, da mesma família de um rácio preço-lucro calculado sobre o volume de negócios em vez do lucro — exatamente tão informativo quanto isso soa.

A lista do que omite não é uma nota de rodapé; é a maior parte do investimento. A desocupação e os incobráveis, que transformam a renda teórica em renda cobrada. O imposto sobre o imóvel, o seguro, a gestão, a manutenção e a provisão para o telhado que um dia terá de ser refeito. Os consumos e encargos comuns pagos pelo proprietário em vez do inquilino. O crédito, que é normalmente a maior saída isolada. E o imposto sobre o rendimento, cujo tratamento da amortização, da dedutibilidade de juros e dos regimes de arrendamento varia o bastante entre países para inverter sozinho uma ordenação. O MRB não vê nada disto. Não é um defeito do rácio, é o seu desenho. O defeito é usá-lo como se visse alguma coisa disto.

Dois imóveis, um mesmo MRB, economias opostas

O imóvel A é uma casa recentemente renovada arrendada a uma só família. O inquilino paga os consumos, a rotação é baixa e o proprietário orçamenta 4 % de desocupação e incobráveis. O imóvel B é um pequeno prédio mais antigo na mesma cidade, com aquecimento incluído na renda, contratos curtos e 10 % orçamentados em desocupação e incobráveis. Ambos estão à venda por 300 000 €. Ambos cobram 25 000 € de renda teórica por ano. Ambos marcam portanto um MRB de exatamente 12,0, e uma folha de triagem que pare aí ordena-os por igual.

Desdobre as rubricas e a separação aparece de imediato. A perde 1 000 € por desocupação, paga 2 200 € de imposto sobre o imóvel, 700 € de seguro, 1 500 € de manutenção, 1 920 € de gestão sobre os 24 000 € realmente cobrados e dota 180 € de provisão: 7 500 € ao todo, 30 % da renda bruta, o que deixa 17 500 € de resultado operacional líquido e uma taxa de capitalização de 5,83 %. B perde 2 500 € por desocupação, paga 3 750 € de imposto sobre uma base mais alta, 1 300 € de seguro por um edifício mais antigo, 2 400 € de aquecimento e encargos comuns que os inquilinos não pagam, 2 000 € de manutenção e 1 800 € de gestão: 13 750 € ao todo, 55 % da renda bruta, o que deixa 11 250 € de resultado líquido e uma taxa de capitalização de 3,75 %.

Junte o financiamento e a diferença vira um abismo. Ponha 25 % de entrada em cada um — 75 000 € de capitais próprios, um crédito de 225 000 € a 6 % a 30 anos — e o serviço anual da dívida são 16 188 €. A produz 1 312 € de fluxo de caixa, 1,75 % de rentabilidade sobre capitais próprios. B produz menos 4 938 €: o proprietário passa um cheque de cerca de 412 € por mês pelo privilégio de deter o ativo, uma rentabilidade de menos 6,58 %. Mesmo preço, mesma renda, mesmo MRB, e um dos dois é um pequeno investimento com carrego positivo enquanto o outro é uma fatura mensal.

Inverta a conta e sai o número que devia estar no anúncio. Para que B oferecesse os 5,83 % de capitalização de A, o seu preço teria de ser 11 250 € ÷ 0,05833 = 192 857 € — um MRB de 7,71. Ao preço pedido de 300 000 €, quem paga um MRB de 12 por B está a pagar mais 107 143 € do que o rendimento de B sustenta, 36 % do preço. O multiplicador não o avisou. Não podia: nada nele tinha mudado.

A ponte: porque capitalização = (1 − rácio de custos) ÷ MRB

Chamemos G à renda bruta teórica anual, P ao preço e E ao rácio de custos — perdas e custos de exploração divididos por G. Bastam duas definições. O resultado operacional líquido é o que sobra da renda depois dessas perdas e custos: RL = G − E·G = G·(1 − E). E a taxa de capitalização é esse resultado sobre o preço: cap = RL ÷ P. Substitua a primeira na segunda: cap = G·(1 − E) ÷ P. Repare agora que MRB = P ÷ G, logo G ÷ P = 1 ÷ MRB. Substituindo de novo: cap = (1 − E) ÷ MRB. Nada foi suposto; a identidade vale para qualquer imóvel, sempre.

Verifique nos dois imóveis. A: (1 − 0,30) ÷ 12 = 0,05833, os 5,83 % calculados rubrica a rubrica. B: (1 − 0,55) ÷ 12 = 0,0375, os 3,75 % calculados rubrica a rubrica. A identidade reproduz exatamente o quadro completo, porque é o quadro completo, comprimido.

É isto que torna o multiplicador utilizável, porque pode correr-se ao contrário. Reordenado: E = 1 − cap × MRB. Fixe a capitalização que exige, leia o MRB do anúncio, e a identidade dá-lhe o rácio de custos que o preço supõe implicitamente. Com um MRB de 12 e um objetivo de 6 %, E = 1 − 0,06 × 12 = 0,28: o preço só se defende se perdas e custos ficarem abaixo de 28 % da renda bruta. Para o imóvel A, a 30 %, é quase verdade e a negociação joga-se em alguns milhares. Para o imóvel B, a 55 %, não é verdade de todo, e nenhum otimismo sobre o bairro fecha uma diferença dessas.

O único trabalho que o MRB faz bem

Há um uso real, e é estreito: ordenar depressa uma lista longa de imóveis semelhantes num mesmo mercado, com os dois únicos números que aparecem em todos os anúncios. Se está a ver quarenta apartamentos de dois quartos no mesmo bairro, construídos na mesma década, com os mesmos usos de contrato e a mesma repartição de encargos, então o rácio de custos é aproximadamente constante entre eles. E quando E é constante, cap = (1 − E) ÷ MRB diz que a capitalização é uma função estritamente decrescente do MRB: multiplicador mais baixo, rentabilidade mais alta, sem exceções. Ordenar por MRB é ordenar por rentabilidade. Isso é genuinamente útil, e não custa nada.

A falha decorre mecanicamente de esquecer a palavra semelhantes. Compare um apartamento em que o inquilino paga o aquecimento com um em que paga o proprietário, e E move-se dez pontos ou mais. Compare uma cidade com 2,5 % anuais de imposto sobre o valor patrimonial com outra em que o encargo equivalente é uma fração disso: no nosso imóvel de 300 000 €, só o imposto passa de 2 200 € para 7 500 €, o que leva E de 30 % para 51,2 % e afunda a capitalização de 5,83 % para 4,07 % — sem o MRB mexer um milésimo. Compare uma jurisdição com rendas travadas e pré-avisos longos com outra de renovação livre, e mudam tanto a linha de desocupação como a trajetória da renda. Compare países e acrescenta amortização fiscal, regras de dedutibilidade e impostos de transmissão. Em cada uma dessas comparações o multiplicador cala-se, e o seu silêncio parece exatamente concordância.

Como usar o multiplicador sem se deixar enganar

Use-o como filtro, nunca como veredicto. Calcule-o em todos os anúncios para reduzir cem candidatos a dez, depois deite-o fora e construa uma verdadeira conta de exploração para esses dez. Antes, corra a identidade ao contrário em cada um — E = 1 − cap × MRB, à capitalização que realmente exige — e escreva o rácio de custos implícito ao lado do preço pedido. Esse único número derivado transforma a lista curta em afirmações verificáveis: este vendedor pede-lhe que acredite que este prédio funciona com 28 % da sua renda. Às vezes é plausível. Muitas vezes, mal peça os encargos do ano passado, deixa de ser.

Duas verificações mecânicas merecem entrar no hábito. Primeira, garanta que a renda do numerador e a renda com que compara são do mesmo tipo: alguns mercados calculam o MRB sobre a renda teórica e outros sobre a efetivamente cobrada, e a segunda é sempre mais baixa, pelo que favorece sempre o multiplicador. Segunda, verifique o período. Um MRB calculado sobre renda mensal vale doze vezes o anual — o nosso imóvel marca 12,0 em base anual e 144 em base mensal — e ambos se praticam em países diferentes sem ninguém anunciar a troca. Um anúncio que declara um multiplicador de 15 num mercado onde todos dizem 12 é por vezes uma anomalia e por vezes um erro de unidade.

Perguntas frequentes

O multiplicador de renda bruta é o mesmo que o rácio preço-renda?

Aritmeticamente sim, quando ambos são calculados sobre renda anual: preço ÷ renda anual. A diferença é de uso. O rácio preço-renda cita-se normalmente para uma cidade ou um país inteiro, como indicador macro de quão caro é comprar face a arrendar, e constrói-se a partir de preços medianos e rendas medianas que pertencem a imóveis diferentes. O MRB cita-se para um edifício concreto cujo preço e renda são ambos conhecidos. Nunca os misture: um rácio preço-renda de cidade nada diz de fiável sobre um anúncio concreto, e o MRB de um só edifício nada diz do mercado.

O que é um bom MRB?

Esse número não existe, e qualquer artigo que lhe dê um está a vender alguma coisa. Quanto vale um dado multiplicador depende inteiramente do rácio de custos que está por trás, que é justamente o que o multiplicador esconde. Um MRB de 12 é excelente num arrendamento comercial em que o inquilino paga impostos, seguro e manutenção e E ronda os 5 % — isso é 7,9 % de capitalização. Esse mesmo 12 é fraco num prédio antigo sem elevador, com aquecimento incluído e E de 55 %, que dá 3,75 %. Em vez de perguntar o que é bom, inverta a identidade: à sua capitalização exigida, que rácio de custos pressupõe este preço, e pode o imóvel funcionar realmente com ele?

O MRB deve usar a renda teórica ou a efetivamente cobrada?

Existem as duas convenções, e por isso é preciso dizer qual foi usada. O MRB padrão usa a renda bruta teórica — a que o imóvel produziria totalmente arrendado, a mercado. Usar a renda efetivamente cobrada dá o que por vezes se chama MRB efetivo, e como o cobrado é sempre menor, o multiplicador sai mais alto e o imóvel parece pior. Não é um defeito: para um prédio com desocupação crónica é o número mais honesto. A armadilha é comparar um imóvel cotado sobre a renda teórica com outro cotado sobre a cobrada, o que fabrica uma diferença a partir do nada. Escolha uma convenção para toda a sua lista curta e nunca deixe que um anúncio a escolha por si.

O MRB tem em conta o crédito?

Não, e a taxa de capitalização também não. Ambas são medidas sem alavancagem: descrevem o imóvel, não o comprador. É uma virtude, porque permite que dois compradores com financiamentos diferentes comparem o mesmo ativo na mesma base. A medida alavancada é a rentabilidade sobre capitais próprios, que divide o fluxo de caixa após o serviço da dívida pelo dinheiro realmente investido. No nosso exemplo separa os dois imóveis muito mais brutalmente do que a capitalização — 1,75 % contra menos 6,58 % — porque o serviço da dívida é um encargo fixo que amplifica qualquer diferença de resultado líquido. Olhe para as duas: a capitalização diz o que compra, a rentabilidade sobre capitais próprios diz se o consegue manter.

Porque é que os agentes citam o MRB se é assim tão fraco?

Porque é a única medida de rendimento que se pode calcular a partir de um anúncio público. O preço e a renda pedida são publicados; o aviso de imposto do ano passado, o prémio de seguro, as faturas de obras e o mapa de arrendamentos não. O MRB é o que resta quando se têm dois números e nenhum acesso. Isso faz dele uma primeira triagem razoável e uma base de proposta fraca. Assim que estiver a sério com um imóvel, o pedido que transforma um multiplicador numa análise é curto e concreto: três exercícios de conta de rendimentos e gastos, o mapa de arrendamentos com os fins de contrato, o último aviso de imposto e a renovação do seguro. Se um vendedor não os apresentar, o rácio de custos que lhe pedem para supor é a resposta à sua pergunta.