Calculadora de taxa de capitalização

Calcule a taxa de capitalização de um imóvel e compare-a com a taxa de mercado das suas próprias vendas comparáveis.

A ferramenta interativa precisa de JavaScript para funcionar. Todo o resto desta página — como funciona, um exemplo resolvido e as respostas às perguntas habituais — está mais abaixo e não precisa de nada.

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Introduz Preço ou valor do imóvel, Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo), Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) e a Calculadora de taxa de capitalização obtém Taxa de capitalização, Rendimento operacional líquido (ano), Valor à taxa de mercado, Diferença face ao mercado (pontos base) de imediato. Por exemplo, com Preço ou valor do imóvel = 400 000,00 €, Renda mensal = 2000,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 5, Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) = 6000,00 € e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) = 5 devolve Taxa de capitalização = 4,2%, Rendimento operacional líquido (ano) = 16 800,00 € e Valor à taxa de mercado = 336 000,00 €.

Como usar

Introduza os seus valores: Preço ou valor do imóvel, Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo), Taxa de mercado em vendas comparáveis (%).
Veja o resultado ao instante: Taxa de capitalização, Rendimento operacional líquido (ano), Valor à taxa de mercado, Diferença face ao mercado (pontos base).

Perguntas frequentes

Como funciona a Calculadora de taxa de capitalização?

Parte de Preço ou valor do imóvel, Renda mensal, Vacância e incumprimento (% do ano), Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) para deduzir Taxa de capitalização, Rendimento operacional líquido (ano), Valor à taxa de mercado e Diferença face ao mercado (pontos base). O cálculo é feito à medida que escreves, por isso o resultado atualiza a cada alteração.

Que valores pede a calculadora?

5 valores: Preço ou valor do imóvel (€), Renda mensal (€), Vacância e incumprimento (% do ano), Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) (€) e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%). Não é preciso mais nada — nem conta, nem carregar ficheiros.

Como é um cálculo típico?

Com Preço ou valor do imóvel = 400 000,00 €, Renda mensal = 2000,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 5, Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) = 6000,00 € e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) = 5, a calculadora devolve Taxa de capitalização = 4,2%, Rendimento operacional líquido (ano) = 16 800,00 € e Valor à taxa de mercado = 336 000,00 €. Estes números vêm desta mesma ferramenta: introduz os mesmos valores para os reproduzires.

Quanto muda o resultado com outros valores?

Bastante. Com Preço ou valor do imóvel = 800 000,00 €, Renda mensal = 4000,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 10, Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) = 12 000,00 € e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) = 5,5, Taxa de capitalização passa de 4,2% para 3,9% — por isso vale a pena testar vários cenários em vez de confiar num só número.

O que dá com valores mais baixos?

Reduzido a Preço ou valor do imóvel = 200 000,00 €, Renda mensal = 1000,00 €, Vacância e incumprimento (% do ano) = 2,5, Encargos de exploração anuais (sem o empréstimo) = 3000,00 € e Taxa de mercado em vendas comparáveis (%) = 4,5, Taxa de capitalização dá 4,35%. Vale a pena verificar os dois extremos antes de confiar num único resultado.

Em que casos se usa na prática?

Antes de fazer uma proposta: quanto o banco emprestará, quanto custa a compra além do preço e que entrada fecha a diferença.

Qual é o erro mais comum?

Orçamentar o preço e esquecer os custos de aquisição. Notário, imposto de transmissão e registo somam entre 2% e 15% consoante o país — o suficiente para inviabilizar uma proposta.

Qual é a precisão e quais são os limites?

Apenas uma estimativa — não é aconselhamento financeiro.

Qual é a diferença entre a Calculadora de taxa de capitalização e a Calculadora de taxa de vacância?

Esta devolve Taxa de capitalização e Rendimento operacional líquido (ano); a Calculadora de taxa de vacância devolve Taxa de vacância. É toda a diferença: abra a que dá o número de que precisa.

Existe uma ferramenta para o passo seguinte?

Calculadora de amortização é o mais próximo a seguir a este: Calcule a prestação mensal do seu empréstimo e a divisão entre juros e capital.

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