Como orçamentar uma renovação sem um único número inventado

Porque não há um número único e o que dar em vez disso

Duas renovações da mesma área podem diferir num fator de dez, porque a palavra cobre tudo, da pintura à remoção de uma parede estrutural. Quem avança um número único para uma renovação está a orçamentar ou um âmbito que decidiu por si, ou o número que queria ouvir. O único orçamento defensável é uma lista de decisões, cada uma com o seu intervalo, somadas.

O preço por metro quadrado só ajuda depois de fixada a profundidade da obra. Na base de 1 300 €/m², 90 m² são 117 000 € — mas esse número descreve uma renovação integral de gama média, não um refrescamento de 300 a 700 € nem uma renovação pesada de 2 000 a 3 500 €. Enuncie primeiro a profundidade, depois a área, depois o intervalo. Um orçamento que nomeia o seu âmbito discute-se; um que dá apenas um total, não.

A mão de obra é a rubrica dominante e a volátil

Na maioria das obras a mão de obra é sensivelmente metade do total, e mais assim que há demolição, roços ou estuque. É ainda a rubrica que não se põe em concorrência como se comparam azulejos: uma diária reflete a procura local, e num mercado apertado os bons estão ocupados e os disponíveis estão disponíveis por alguma razão. No exemplo de 117 000 €, metade são 58 500 €, pelo que uma variação de 20 % nas tarifas move sozinha o total em 11 700 € — cerca de 10 %.

É por isso que três orçamentos sobre o mesmo âmbito escrito diferem habitualmente num terço ou mais, e por isso um orçamento muito abaixo dos outros é informação e não uma pechincha. Compare orçamentos só quando valorizam a mesma lista de trabalhos na mesma ordem de execução; caso contrário compara âmbitos e não preços, e o mais barato costuma ser o que deixou algo de fora.

A provisão para imprevistos é uma rubrica, não um imposto sobre o otimismo

Uma vistoria olha para superfícies. Não vê uma viga podre sob um pavimento, um coletor fissurado sob uma laje, uma instalação anterior à norma atual por trás de reboco são, nem a humidade que a tinta do anterior proprietário escondia. Não são acontecimentos raros: são o resultado normal de abrir um edifício antigo, daí que o intervalo certo seja de 10 a 20 % — mais perto de 10 num edifício recente com âmbito estreito, mais perto de 20 assim que há pré-guerra ou estrutura.

Inscreva-a no orçamento como rubrica própria, guarde-a em dinheiro e não como margem de uma linha de crédito, e trate o que sobreviver no fim como uma poupança verdadeira. A alternativa — descobrir o número na sexta semana, com o pavimento levantado — é quando uma renovação se transforma numa decisão de crédito tomada sob pressão de tempo, a forma mais cara de financiar o que quer que seja.

Perguntas frequentes

A renovação vai acrescentar o seu custo ao valor do imóvel?

Normalmente não euro a euro. A obra que elimina um defeito que o comprador descontaria de qualquer forma — cobertura no fim de vida, instalação elétrica obsoleta, má certificação energética — recupera a maior parte do seu custo. A que reflete o seu gosto, raramente, e qualquer despesa que coloca a casa muito acima do preço teto da sua rua é a que menos recupera. Orçamente uma renovação primeiro como consumo e só depois como investimento.

Sai mais barato fazer tudo de uma vez ou por fases?

Tudo de uma vez sai normalmente mais barato por unidade de obra, porque montar, proteger e limpar o estaleiro se paga uma vez e não quatro, e porque as especialidades encadeiam-se em vez de reabrir acabamentos. As fases só ganham quando evitam pedir crédito, o que é um argumento de financiamento e não de obra — e a comparação deve fazer-se explicitamente nesses termos.

Quanto devem custar o projeto e as licenças?

Conte com honorários da ordem de 8 a 15 % do valor da obra para um projeto que exija peças desenhadas e acompanhamento, mais as taxas de licenciamento e vistoria aplicáveis onde está. No exemplo com números isso é uma quantia real, e é a rubrica mais vezes ausente de um primeiro orçamento — e reencontrada como surpresa no segundo.