Vender uma segunda casa: só um destes três países premeia o tempo

A expressão «desagravamento por antiguidade» trabalha muito mais do que devia

Os conselhos imobiliários escritos para um mercado exportam-se para outro e o vocabulário sobrevive à viagem mesmo quando a regra não sobrevive. «Guarde-o tempo suficiente e o imposto desaparece» é verdade em França e falso em Espanha, e em Portugal é verdade por uma razão completamente diferente que produz um número completamente diferente. Quem orçamentar uma venda em dois destes países com um único modelo mental vai errar em pelo menos um.

Vale a pena ser preciso sobre para que serve cada mecanismo. Um desagravamento por antiguidade é uma escolha política para premiar a detenção longa e amortecer a tributação de ganhos nominais. Um coeficiente de inflação procura tributar apenas o ganho real. Uma exclusão percentual fixa é um compromisso grosseiro que não faz bem nenhuma das duas coisas mas é barato de administrar. A França escolheu o primeiro, Portugal o segundo e o terceiro em conjunto, e a Espanha escolheu tributar integralmente o ganho nominal — decisão tomada explicitamente em 2014 ao revogar a atualização que antes tinha.

França: dois desagravamentos a correr a velocidades diferentes sobre a mesma mais-valia

Uma mais-valia imobiliária francesa suporta 19 % de imposto sobre o rendimento e 17,2 % de contribuições sociais, e cada um tem o seu próprio calendário de desagravamento. Ambos só começam a contar depois do quinto ano completo de detenção, razão pela qual vender no ano cinco custa exatamente o mesmo que vender no ano um. A partir do ano seis o desagravamento do imposto avança 6 % da mais-valia por ano: chega a 96 % no ano vinte e um, e um último 4 % no ano vinte e dois leva-o a 100 %. O desagravamento das contribuições avança 1,65 % por ano no mesmo troço, chegando a 26,4 % no ano vinte e um, depois 1,60 % no ano vinte e dois e 9 % por ano a partir do vinte e três, atingindo 100 % só no ano trinta.

A consequência prática é uma falésia entre o ano vinte e dois e o trinta que apanha muita gente. Aos vinte e dois anos desaparece a metade do imposto sobre o rendimento e o vendedor sente o alívio; a metade das contribuições continua intacta a 72 %, o que sobre uma mais-valia de 150 000 € são 18 576 €. Esses últimos oito anos apagam depois o resto a 9 % ao ano, quatro a cinco vezes mais depressa do que o troço anterior. Se a venda for mesmo flexível e o imóvel tiver entre vinte e dois e trinta anos de detenção, a aritmética de esperar merece ser feita a sério.

Espanha: o alívio de que as pessoas se lembram deixou de se aplicar a compras em 1994

A Espanha teve de facto coeficientes redutores, e a sua memória é notavelmente duradoura. Sob o regime transitório que lhes sobrevive, só se aplicam a bens adquiridos antes de 31 de dezembro de 1994; só à parte do ganho considerada gerada até 19 de janeiro de 2006; e só enquanto o valor de transmissão acumulado do vendedor, contado em todas as vendas desde 1 de janeiro de 2015 que tenham aplicado a redução, se mantiver abaixo de 400 000 €. Um apartamento comprado em 2005, ou 2015, ou 2024 não obtém nada disso.

O que resta é uma tributação simples do ganho nominal na escala da poupança: 19 % sobre os primeiros 6 000 €, 21 % até 50 000 €, 23 % até 200 000 €, 27 % até 300 000 € e 30 % acima, tendo o escalão superior sido acrescentado pela Ley 7/2024. Sobre um ganho de 150 000 € são 33 380 €, 22,25 % efetivos. Compare com os 22 265 € franceses após vinte anos de detenção e a ordenação inverte-se consoante o tempo de posse — que é exatamente a questão.

Portugal: um coeficiente de inflação e depois metade da mais-valia desaparece

O artigo 50.º do Código do IRS diz que o valor de aquisição é corrigido por coeficientes aprovados anualmente por portaria, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a aquisição e a alienação. A portaria para as alienações de 2025 foi publicada a 11 de novembro de 2025 e coloca 2006 em 1,34, 2011 em 1,24, 2016 em 1,19, 2021 em 1,16 e 2024 em 1,00. A portaria para as alienações de 2026 segue o mesmo ritmo anual e não estava publicada quando isto foi escrito, pelo que um vendedor de 2026 ainda não consegue calcular o número exato — o mecanismo é certo, o coeficiente não.

O segundo passo muda a própria forma da resposta. O artigo 43.º do mesmo código determina que o saldo das mais e menos-valias imobiliárias é «apenas considerado em 50 % do seu valor». Desde a Lei 24-D/2022 essa redução a metade aplica-se aos não residentes em pé de igualdade com os residentes, sendo o saldo depois tributado às taxas gerais progressivas e não a taxa fixa, e contando o rendimento mundial do não residente para determinar a taxa média. No nosso exemplo — comprado por 200 000 € em 2006, vendido por 350 000 € em 2025 — a mais-valia nominal de 150 000 € passa a 82 000 € depois do coeficiente e a 41 000 € depois da redução a metade, antes de quaisquer encargos de aquisição e obras dedutíveis.

As isenções que batem qualquer desagravamento

Antes de otimizar um desagravamento, verifique se a venda não está pura e simplesmente isenta. Os três países isentam ou aliviam muito a venda da habitação própria permanente, com definições que diferem no detalhe e são exigentes quanto à ocupação efetiva. Portugal vai mais longe e isenta a mais-valia de habitação própria reinvestida noutra habitação própria dentro do prazo legal, com uma via separada para vendedores com 65 anos ou mais ou já reformados que apliquem o produto num produto de reforma elegível. A Espanha tem a sua própria isenção por reinvestimento em vivienda habitual e um alívio ligado à idade para vendedores mais velhos. Nada disto se aplica a uma segunda casa, que é justamente onde a questão do desagravamento se coloca.

A segunda coisa que vale mais do que o desagravamento é a própria base de aquisição. Os três sistemas permitem somar os encargos da compra e certas obras de valorização ao preço pago, o que reduz a mais-valia na origem em vez de lhe cortar uma percentagem depois — e cada euro somado à base vale a taxa marginal inteira, ao passo que um ano de desagravamento vale uns poucos pontos. Guarde as escrituras, os recibos do imposto de transmissão e as faturas de obra. As regras sobre o que conta e que prova se exige diferem, pelo que a instrução prática é universal: guardar tudo e perguntar o que é elegível antes da obra e não depois da venda.

Perguntas frequentes

O desagravamento francês aplica-se a um vendedor não residente?

Os desagravamentos por tempo de detenção calculam-se da mesma forma independentemente de onde o vendedor viva, porque se ligam ao imóvel e às datas, não à pessoa. O que muda para um não residente é a maquinaria à volta: o imposto pode ser cobrado no momento da venda através de um representante fiscal, e a aplicação das contribuições à taxa plena ou à taxa reduzida de solidariedade depende do regime de segurança social a que o vendedor pertence. Pergunte pela obrigação de representante antes de a escritura ser redigida, não depois.

Um ano incompleto conta no desagravamento francês?

Não. O desagravamento acumula-se por anos completos de detenção contados desde a data de aquisição, pelo que uma venda onze meses e três semanas depois de um aniversário leva o mesmo desagravamento que uma no dia seguinte a ele. Quando a venda é livre, verificar a data de aquisição na escritura antes de acordar a data de assinatura é dos planeamentos mais baratos que há: umas semanas podem valer 6 % de toda a mais-valia só em imposto.

Se a Espanha não tem desagravamento, a inflação faz-me tributar sobre uma perda?

Em termos reais isso pode acontecer, e é a consequência direta de uma escolha política deliberada: a Espanha suprimiu a atualização dos valores de aquisição para transmissões a partir de 1 de janeiro de 2015 e tributa o ganho nominal. Um imóvel que apenas acompanhou os preços durante vinte anos produz ainda assim um ganho tributável. É a coisa mais importante a interiorizar por um proprietário habituado ao sistema francês ou português antes de modelar uma venda espanhola, porque a intuição importada de qualquer um deles subestimará a conta.

Onde encontro o coeficiente português do ano em que vendo?

No Diário da República. Todos os anos é publicada, perto do fim, uma portaria com os coeficientes aplicáveis aos bens alienados durante esse ano, indexados ao ano de aquisição. A que cobre as alienações de 2025 é a Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro de 2025. Como a portaria sai tarde dentro do ano que cobre, quem escritura no primeiro semestre trabalha com um coeficiente que ainda não existe — use o do ano anterior como aproximação e feche com o publicado na altura da declaração.

Uma menos-valia num imóvel pode compensar uma mais-valia noutro?

Os três sistemas divergem muito aqui, e por isso convém verificar antes e não depois. Portugal é o mais generoso por construção: o artigo 43.º fala do saldo entre mais e menos-valias realizadas no mesmo ano, pelo que a compensação está na definição. A Espanha permite imputar perdas a ganhos dentro da base da poupança com as suas próprias regras de ordem e reporte. A França é a mais restritiva no imobiliário: uma menos-valia numa alienação em geral não é imputável a uma mais-valia noutra. Nunca presuma uma regra de compensação global que o seu país de residência tem e o país do imóvel não.