Hipoteca inversa: o que está realmente a vender

Sem prestação, os juros não têm para onde ir

Um crédito comum cobra juros todos os meses e recebe uma prestação todos os meses, e a prestação é maior do que os juros, portanto o saldo desce. Uma hipoteca inversa cobra juros todos os meses e não recebe nada, portanto os juros somam-se ao saldo e vencem juros no mês seguinte. Essa única diferença estrutural é todo o artigo. Transforma uma série decrescente numa série que capitaliza, e capitalizar a perto de sete por cento não é um processo suave: a nossa dívida duplica a cada 9,93 anos, ou seja cerca de duas vezes o valor inicial ao ano dez, quatro vezes ao vinte e oito vezes ao trinta.

A taxa de crescimento não é só a taxa de juro. No programa americano, a dívida acumula a taxa nominal mais o prémio anual de seguro, e ambos capitalizam. A 6,5 % de taxa nominal suposta e 0,5 % de prémio, a dívida cresce a 7 % nominal, ou seja 7,23 % ao ano em capitalização mensal. A taxa importa enormemente aqui porque não há prestação que absorva a diferença: a 5 %, a dívida aos vinte anos seria de 530 403 € em vez de 714 857 €, e a 8 % de 963 100 €. Peça sempre a taxa total de acumulação em vez da taxa de capa, e o que lhe acontece se o crédito for de taxa variável.

O cruzamento, traçado como deve ser

Ponha duas curvas nos mesmos eixos. A dívida parte de 177 000 € e cresce a 7,23 %, de forma determinista. O imóvel parte de 400 000 € e cresce conforme o mercado. Onde se cruzam, o capital do agregado na sua própria casa torna-se zero. Num mercado plano isso acontece ao fim de 11,68 anos. Se os preços caírem um por cento ao ano, ao fim de 10,21 anos. Se subirem dois por cento ao ano, ao fim de 16,31 anos, e mesmo a três por cento ao ano — um ritmo que poucos mercados sustentam em termos reais durante duas décadas — ao fim de 20,26 anos. Praticamente não existe trajetória de preços plausível em que o cruzamento não ocorra dentro de uma reforma comum.

O cruzamento é tão difícil de evitar porque as duas curvas não correm em igualdade. A dívida capitaliza a 7,23 % sobre um número que só cresce. O imóvel valoriza sobre um número muito maior, o que dá tempo ao mutuário no início, mas a valorização não está garantida nem costuma ser tão rápida em termos reais. Compare as duas taxas: para que a dívida nunca apanhasse o valor, os preços teriam de subir mais de 7,23 % ao ano enquanto o mutuário habitar o imóvel, e a partir de um ponto em que a dívida já é 44 % do valor.

Vale a pena dizer com clareza o que o agregado recebeu em troca. O mutuário levantou 160 000 € em dinheiro. Ao ano vinte, os juros e prémios acumulados somam 537 857 €, e a posição da herança num mercado plano é zero. Se isso é um mau resultado depende inteiramente do que os 160 000 € permitiram. Vinte anos a ficar em casa própria, cuidados pagos, ou não ter tido de vender num mau mês, são bens reais que uma folha de cálculo não avalia. O que a folha pode fazer — e é o seu único trabalho aqui — é garantir que ninguém se surpreende no ano doze.

Sem recurso: o que garante e o que não garante

A proteção central é real e não deve ser minimizada. No programa americano, o mutuário ou a sua herança nunca deve mais do que o saldo do crédito ou o valor do imóvel, o menor dos dois, e nenhum ativo além da casa pode ser alcançado para cobrir a diferença. O direito francês enuncia o mesmo princípio numa frase: a dívida do mutuário ou dos seus sucessores nunca pode exceder o valor do imóvel apreciado no termo do contrato. No nosso caso de mercado plano ao ano vinte, a dívida é de 714 857 € e o imóvel vale 400 000 €; a herança entrega o imóvel e a diferença de 314 857 € é suportada pelo seguro ou pelo financiador, não pela família.

O que não faz é preservar o que quer que seja. A ausência de recurso limita a perda a zero; não coloca qualquer piso acima de zero. Em três das nossas quatro trajetórias, a família herda a obrigação de entregar uma casa e mais nada. Também não garante que o mutuário conserve a habitação: regula o que se deve no fim, não se o fim chega cedo. E não protege do risco de o mutuário sobreviver à utilidade do dinheiro — levantar um capital aos setenta e precisar de outro aos oitenta e cinco é uma sequência frequente e infeliz, porque a essa altura a capacidade de crédito foi consumida pela capitalização.

As obrigações que ainda podem terminá-la mais cedo

Não há prestação mensal, o que não é o mesmo que não haver obrigações. No programa americano, o mutuário tem de manter o imóvel como residência principal, pagar os impostos sobre o imóvel e o seguro, e conservar a habitação em estado razoável. Falhar qualquer uma dessas obrigações é um caso de incumprimento que torna o crédito exigível, e os encargos do imóvel são a causa mais frequente. A resposta do próprio programa a esse risco é uma avaliação financeira prévia, que pode exigir reservar parte do montante para pagar impostos e seguro — dinheiro que o mutuário já não pode gastar noutra coisa.

A condição de residência é a que apanha as famílias desprevenidas. Um mutuário que entra num lar por mais do que um período definido geralmente já não ocupa o imóvel como residência principal, e o crédito torna-se exigível — precisamente no momento em que a família está menos capaz de gerir uma venda. Relacionada com ela está a posição de um cônjuge ou companheiro que não seja mutuário: as regras sobre se um cônjuge sobrevivo não mutuário pode permanecer na casa mudaram ao longo do tempo e são muito específicas, e esta é a pergunta mais importante a ter respondida por escrito antes de assinar seja o que for. Não aceite uma garantia verbal sobre isso.

Os herdeiros, e para onde vão os encargos

Quando o crédito se torna exigível, os herdeiros têm um conjunto definido de opções: pagar o saldo e ficar com a casa, vendê-la e ficar com o que exceder o saldo, ou entregá-la. No programa americano, os herdeiros que queiram conservar a casa quando o saldo excede o valor podem adquiri-la por 95 % do valor avaliado em vez do saldo integral — uma disposição que só atua depois do cruzamento. No nosso caso de mercado plano, o saldo passa 95 % do valor ao ano 10,95, um pouco antes de passar o próprio valor aos 11,68. Os prazos para decidir são curtos e correm desde o facto desencadeante, não desde que a família encontra os papéis.

A estrutura de encargos merece ser vista em conjunto e não rubrica a rubrica. No nosso caso, o prémio de seguro inicial são 8 000 €, a comissão de abertura 6 000 € e os custos de formalização 3 000 €, ou seja 17 000 € — 4,25 % do valor da casa e 10,63 % do dinheiro que o mutuário efetivamente recebeu. Como tudo isso é financiado, começa também a capitalizar a 7,23 % logo no primeiro dia: esses 17 000 € tornam-se por si só 68 659 € de dívida ao ano vinte. Depois o prémio anual acrescenta meio ponto à taxa de acumulação durante toda a vida do crédito. Nenhum destes encargos está escondido — são divulgados — mas são expressos sobre o valor da casa, onde parecem modestos, enquanto o seu peso recai sobre o dinheiro que recebe, onde não são.

Os mercados não têm o mesmo instrumento

A Home Equity Conversion Mortgage americana é um programa segurado pelo governo federal, com uma sessão de aconselhamento independente obrigatória antes de qualquer pedido, uma idade mínima de 62 anos, uma garantia legal de ausência de recurso e os prémios de seguro que a pagam. Essa combinação — seguro público mais aconselhamento obrigatório — é invulgar, e é ela que torna o produto corrente ali em vez de um produto de nicho.

A França dispõe de um instrumento diferente com a mesma economia. O prêt viager hypothécaire é definido no código do consumo como um empréstimo a uma pessoa singular, garantido por hipoteca sobre um imóvel de habitação, cujo capital e juros capitalizados anualmente só podem ser exigidos à morte ou em caso de venda ou desmembramento do bem. O limite sem recurso consta expressamente do código. Não há por trás qualquer esquema de seguro público nem obrigação de aconselhamento à americana, e o mercado permaneceu pequeno. A Espanha regula a hipoteca inversa por uma lei de 2007 que exige que o mutuário tenha 65 anos ou mais, ou se encontre em situação de dependência ou incapacidade reconhecida, e — este é o traço notável — torna obrigatório o aconselhamento independente antes da assinatura. O prestito vitalizio ipotecario italiano, reservado a proprietários com mais de 60 anos, foi reformulado por uma lei de 2015 e um decreto de execução do mesmo ano que fixam a informação e o procedimento de liquidação.

A Alemanha e Portugal são os dois mercados em que o leitor deve ser mais cauteloso, porque em nenhum existe um produto legal corrente deste tipo e o que se oferece em vez dele pode ser algo estruturalmente diferente — uma venda com reserva de usufruto, uma venda parcial, uma fórmula de renda vitalícia. Isso não são hipotecas inversas: transferem a propriedade, ou parte dela, em vez de criarem uma dívida sobre ela, e as proteções descritas neste artigo não se transpõem. Se lhe propuserem mobilizar o valor da sua casa num mercado sem enquadramento legal dedicado, a primeira pergunta não é quanto custa mas o que estou exatamente a ceder, e a resposta tem de ser confirmada no contrato e com um consultor que não seja pago pelo vendedor.

Perguntas frequentes

Uma linha de crédito é mais prudente do que um levantamento único?

Aritmeticamente, levantar mais tarde significa menos capitalização, portanto sim, nesse sentido estrito. Levantar 1 000 € por mês durante vinte anos em vez de 160 000 € de uma vez — 240 000 € de dinheiro no total — produz uma dívida de 589 585 € ao ano vinte contra 714 857 € no levantamento único, apesar de entregar metade mais de dinheiro, porque são os primeiros levantamentos que capitalizam mais tempo. Em contrapartida, uma linha pode ser reduzida ou congelada nos casos previstos no contrato, e um capital já recebido não. Leia o que o financiador pode fazer a uma linha não utilizada antes de a tratar como uma reserva com que possa contar.

O financiador pode ficar com a casa em vida do mutuário?

Não por a dívida ter crescido — o crescimento por si só nunca é incumprimento — mas sim, se alguma das obrigações continuadas for violada. Não pagar os impostos do imóvel ou o seguro, deixar a casa cair abaixo do estado exigido, ou deixar de a ocupar como residência principal podem tornar o crédito exigível com o mutuário vivo. É por isso que o aconselhamento obrigatório do programa americano dedica tempo aos encargos do imóvel e por isso pode ser exigida uma reserva. Se o dinheiro estiver tão apertado que os impostos ficam em risco, uma hipoteca inversa não elimina esse risco; converte-o em risco de perder a casa.

O que acontece se os preços das casas caírem muito?

Para o mutuário e a herança, nada muda financeiramente, e é aqui que o limite sem recurso justifica mesmo o seu prémio: a dívida fica limitada ao valor, por mais que o valor caia, e a perda recai sobre a seguradora ou o financiador. Na nossa trajetória de queda de um por cento ao ano, ao ano vinte a dívida é de 714 857 € contra um valor de 327 163 €, e o défice de 387 694 € não é problema da família. O que muda é o calendário: um mercado em queda antecipa o cruzamento — 10,21 anos em vez de 11,68 — pelo que qualquer plano que contasse com vender e sobrar capital tem de ser abandonado mais cedo do que se esperava.

Há uma forma mais barata de obter o mesmo dinheiro?

Muitas vezes há, e as alternativas devem ser avaliadas antes do produto. Vender e mudar para algo mais pequeno realiza a totalidade do capital líquido em vez de uma fração e não inicia capitalização nenhuma, ao preço de deixar a casa. Um crédito convencional ou uma linha garantida pelo imóvel é mais barato por unidade emprestada mas exige rendimento para o servir e pode ser retirado. A ajuda da família, um programa local para proprietários idosos, ou um mecanismo de diferimento do imposto sobre o imóvel onde exista, podem cobrir a necessidade concreta por uma fração do custo. A pergunta que conta é para que serve o dinheiro, porque responder a uma necessidade temporária com um instrumento permanente é a forma mais comum de isto correr mal.

Porque é que o aconselhamento é obrigatório nuns mercados e noutros não?

Porque o produto é vendido a pessoas cujas circunstâncias tornam difícil uma decisão sem pressa, e os legisladores de alguns mercados concluíram que a informação sozinha não bastava. O programa americano exige uma sessão com um conselheiro credenciado antes do pedido; a lei espanhola exige aconselhamento independente antes de assinar uma hipoteca inversa. Onde tal exigência não existe — França e Itália têm quadros legais sem mandato de aconselhamento à americana — o ónus de obter uma segunda opinião verdadeiramente independente cabe ao mutuário e à família. Obtenha-a na mesma. O custo de uma hora com um consultor que nada ganha com o desfecho é irrisório face aos números deste artigo.