O crédito só com juros: o que está a adiar

O capital não se move, e é nisso que consiste o produto

Uma prestação só de juros não é uma prestação pequena. É uma prestação a que se retirou a amortização. Todos os meses o credor cobra juros sobre o capital em dívida, o mutuário entrega exatamente esse valor, e o capital é o mesmo de manhã e na noite anterior. Sobre 300 000 € a 6,00 % nominal, a taxa mensal é 0,06 ÷ 12 = 0,005 e a prestação é 300 000 € × 0,005 = 1 500,00 €, constante enquanto durar o período só de juros. Não há quadro para consultar, porque nada muda.

A comparação que importa é com o mesmo crédito, amortizável. A fórmula de anuidade — demonstrada por inteiro no nosso artigo sobre a fórmula da prestação, e aqui aplicada e não reconstruída — dá 1 798,65 € por mês para 300 000 € a 6,00 % em 360 meses. Logo, a prestação só de juros poupa 298,65 € por mês, ou seja 35 838,19 € de tesouraria não entregue em dez anos. É esse o benefício, dito no seu pleno valor. Tudo o resto neste artigo é o preço dele.

Repare no que essa poupança não é. Não é um desconto, nem generosidade do credor. É um empréstimo de 298,65 € por mês concedido pelo seu eu futuro, a 6 %, com todo o capital ainda de pé no fim. Se isto soa à descrição de uma dívida, é porque é uma — e é a mesma dívida, por reduzir, à espera.

O choque de prestação, calculado em vez de temido

Este é o número pelo qual o artigo existe. No fim de um período só de juros de dez anos num crédito de trinta, a dívida está intacta em 300 000 € e tem agora de ser amortizada nos 240 meses que restam. Coloque isso na mesma fórmula de anuidade — 300 000 €, taxa mensal 0,005, 240 prestações — e devolve 2 149,29 €. Face aos 1 500,00 € do mês anterior, é um salto de 649,29 €, ou seja 43,3 %, que chega num único ciclo de faturação.

A segunda comparação é a que passa despercebida e é mais severa. A nova prestação não é apenas maior do que a de só juros; ultrapassa em 350,64 € os 1 798,65 € que estaria a pagar desde o início com um crédito amortizável — 19,5 % acima. Por outras palavras, o mutuário só de juros não se limita a recuperar. Passa vinte anos a pagar mais do que a prestação que recusou, em troca de dez anos a pagar menos. Essa assimetria é aritmética: o mesmo capital amortizado num prazo mais curto.

O choque escala com a duração do adiamento, e não suavemente. Reduza a metade o período só de juros, para cinco anos, e o prazo restante é de vinte e cinco: a prestação passa a 1 932,90 €, um salto de 432,90 €, ou seja 28,9 %, suportável para muitos agregados. Leve-o a dez anos e obtém os 43,3 % acima. Estenda-o a todo o prazo e o crédito torna-se um bullet: nada é amortizado até ao último dia, quando os 300 000 € vencem de uma vez e têm de ser encontrados numa venda, num investimento que vence ou num novo crédito. Esconde-se aqui uma regra útil: o choque é comandado pela parte do prazo já consumida, porque quanto mais curta a cauda, mais íngreme a subida.

O que o adiamento custa em todo o prazo

Some as duas fases. Cento e vinte prestações de 1 500,00 € dão 180 000,00 €, e duzentas e quarenta de 2 149,29 € dão 515 830,36 €: a via só de juros entrega 695 830,36 € no total. O crédito amortizável entrega 360 × 1 798,65 € = 647 514,57 €. A diferença, 48 315,79 €, é o preço do adiamento, e como ambos os créditos reembolsam os mesmos 300 000 € de capital, é tudo juro: 395 830,36 € contra 347 514,57 €.

Há neste crédito concreto uma coincidência cómoda que torna a troca fácil de recordar, embora seja só uma coincidência e não uma regra: o sobrecusto de juros, 48 315,79 €, é quase exatamente o capital que o mutuário amortizável já tinha abatido no fim do ano dez, 48 942,83 €. Mude a taxa ou o prazo e os dois números separam-se de imediato. O que se generaliza é o sentido: manter um capital alto por mais tempo significa pagar juros sobre um número maior por mais tempo, e não há arranjo do quadro que o evite.

Uma ressalva honesta sobre esses 48 315,79 €, que os leitores do nosso artigo sobre os pontos reconhecerão: são unidades monetárias não descontadas, somadas ao longo de trinta anos como se uma prestação do ano vinte e nove pesasse o mesmo que uma do ano um. Não pesa. Se os 298,65 € poupados todos os meses nos primeiros anos forem realmente aplicados com um rendimento positivo, parte da diferença fecha-se. É exatamente o argumento do investidor disciplinado a favor do produto, e é um argumento legítimo — mas é uma afirmação sobre o que fará com o dinheiro, não sobre o crédito, e é a que mais vezes se revela falsa.

Não acumula capital, e o caso do capital negativo é a razão para se preocupar

O capital próprio é o valor da casa menos o que deve sobre ela. O mutuário amortizável obtém-no por duas vias: a parte de capital de cada prestação e o que o mercado fizer. O de só juros tem apenas a segunda. No crédito acima, o amortizável construiu 48 942,83 € de capital no fim do ano dez só com as prestações, tenham os preços feito o que fizerem. Para o de só juros ter igualado isso, a casa teria de ter subido 13,1 % na década — numa compra de 375 000 €, 48 942,83 € são 13,05 % do preço. Se subiu menos, está atrás. Se desceu, toda a descida é dele.

Trabalhe a queda. Pegue na mesma casa de 375 000 € comprada com 20 % de entrada e no crédito de 300 000 €, e suponha uma queda de preços de 25 % — uma queda que vários mercados europeus e os Estados Unidos registaram dentro da memória viva. A casa vale 281 250 €. O mutuário só de juros continua a dever 300 000 € e está em capital negativo em 18 750 €: vender não liquida a dívida, e transferir o crédito é difícil por não haver capital para garantir. O amortizável, ao fim de cinco anos, deve 279 163,07 € e continua à tona por 2 086,93 €. Mesma casa, mesma queda, mesma entrada — do outro lado do zero.

É por isso que o modo de falha é específico e não geral. O só juros não custa apenas mais; retira a almofada que teria absorvido uma queda. E o mutuário mais atraído pela prestação baixa é, quase por construção, o que tem menos entrada e menos folga — o produto concentra-se assim onde faz mais estragos. Se o plano para reembolsar o capital é que a casa valerá mais, isso não é um plano de reembolso. É uma posição no mercado imobiliário, tomada a crédito, com a sua casa como garantia.

Os usos legítimos, e o que não é

Três casos aguentam. O primeiro é um rendimento realmente irregular: um trabalhador independente, um comercial à comissão ou um negócio sazonal cujo total anual chega mas cujo piso mensal não. Uma prestação obrigatória baixa com amortizações voluntárias quando o dinheiro entra pode ajustar o crédito à tesouraria — desde que essas amortizações sejam mesmo feitas e que o contrato as permita sem penalização, cláusula a verificar e não a supor.

O segundo é uma posição-ponte: comprou antes de vender, e o crédito só de juros suporta o novo imóvel durante os meses até a venda do antigo fechar. Aqui a estratégia de reembolso não é uma esperança mas um contrato assinado sobre outro ativo, e o período mede-se em meses, não em décadas. O terceiro é o caso do senhorio, onde a conta é realmente diferente: os juros de um crédito garantido por um imóvel arrendado são um custo do negócio, a renda serve-os, e espera-se liquidar o capital com uma venda futura. Se esses juros são dedutíveis aos rendimentos prediais é outra questão, com resposta própria de cada mercado — o Reino Unido, por exemplo, substituiu a dedução plena dos senhorios pessoas singulares por um crédito fiscal limitado — verifique portanto o seu regime fiscal em vez de dar a dedução por adquirida.

O uso ilegítimo é o comum: comprar uma casa mais cara do que um crédito amortizável teria permitido, apoiado na prestação mais baixa, com o próprio adiamento como plano. Falha em três direções ao mesmo tempo. Maximiza os juros. Não constrói almofada nenhuma contra uma queda. E aposta o resultado numa subida de preços que ninguém prometeu, precisamente quando o comprador está menos apto a absorver o contrário. Se está a olhar para o só juros porque a prestação amortizável está fora do seu alcance, a resposta que a aritmética dá é que a casa está fora do seu alcance — e estará mais daqui a dez anos, quando a prestação exceder em 19,5 % aquela que hoje não conseguia pagar.

Sete mercados, sete produtos diferentes

O só juros não é um produto único com um estatuto regulatório único. No Reino Unido é o instrumento dominante do arrendamento como investimento: os juros do senhorio são um custo do negócio, a renda cobre-os e o capital espera-se de uma venda futura. Já o só juros residencial está apertadamente enquadrado — as regras de conduta hipotecária da Financial Conduct Authority obrigam o credor a obter prova de uma estratégia credível de reembolso do capital, e o Banco de Inglaterra publica o saldo vivo de só juros precisamente porque o legado de créditos vendidos antes dessa exigência é uma preocupação de supervisão.

Nos Estados Unidos a restrição passa pelo enquadramento da capacidade de reembolso: segundo as regras do Consumer Financial Protection Bureau, um crédito com prestações só de juros não pode ser um Qualified Mortgage, o que não o torna ilegal mas o retira do canal padrão e protegido para o crédito mantido em balanço. Os Países Baixos dão o exemplo mais nítido de uma política a virar um mercado: o crédito só de juros foi ali o produto dominante, e o tratamento fiscal dos novos créditos foi alterado em 2013 para exigir amortização pelo menos de tipo anuidade para a dedução de juros se aplicar. O saldo herdado continua ali um tema vivo de supervisão.

Na Europa continental o padrão geral é o de uma exceção regulada mais do que de uma opção corrente, e o vocabulário local merece ser conhecido porque revela a forma do produto. A França tem o prêt in fine, instrumento essencialmente patrimonial, normalmente ligado a um contrato de poupança empenhado destinado a reembolsar o capital no vencimento; o crédito residencial é ali além disso enquadrado pelo Haut Conseil de stabilité financière, que fixa condições vinculativas de taxa de esforço e prazo máximo, alteradas mais de uma vez: leia a decisão em vigor e não um resumo. A Alemanha tem o endfälliges Darlehen, exigindo em geral um veículo de reembolso empenhado, face ao crédito de anuidades com taxa inicial de amortização inscrita no contrato que domina o crédito a proprietários residentes.

Em Espanha, Portugal e Itália a forma habitual é um curto período de carência e não um produto para todo o prazo: a carencia de capital espanhola, a carência de capital portuguesa, o preammortamento italiano. Em cada caso o mutuário paga só juros durante um troço inicial — muitas vezes um ano ou alguns anos, e por vezes oferecido como medida de apoio sobre um crédito existente e não na concessão — após o qual o crédito amortiza no prazo restante encurtado, que é exatamente o choque aqui calculado. As durações permitidas, as condições e as regras de proteção do consumidor são nacionais e mudam; o Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal e o guia hipotecário do Banco de Itália são o tipo de fonte primária a ler antes de assinar, e o equivalente existe em cada mercado. Não transporte uma regra de um país para outro.

Perguntas frequentes

Quanto sobe a prestação quando acaba o período só de juros?

No caso trabalhado — 300 000 € a 6,00 %, dez anos só de juros dentro de um prazo de trinta — passa de 1 500,00 € para 2 149,29 €, uma subida de 649,29 € ou 43,3 %, num único ciclo de faturação. A dimensão do salto depende de quanto prazo já consumiu, porque o capital intacto tem de amortizar no que resta. Cinco anos só de juros em vez de dez deixam vinte e cinco e dão 1 932,90 €, uma subida de 28,9 %. Calcule o seu com o montante, a taxa e o número de meses que realmente restarão — não com uma regra percentual.

Construo algum capital durante um período só de juros?

Só através do movimento dos preços. A sua entrada é o seu capital no primeiro dia e continua exatamente isso enquanto o mercado não se mexer, porque a dívida não desce. No crédito trabalhado, o mutuário amortizável tinha construído 48 942,83 € só com prestações no fim do ano dez; para o igualar, a casa de 375 000 € teria de ter subido 13,1 %. Se em vez disso os preços caíram 25 %, o de só juros fica com 18 750 € de capital negativo enquanto o amortizável, aos cinco anos, continua à tona. Essa assimetria, e não os juros, é o verdadeiro risco do produto.

O crédito só com juros é alguma vez a escolha certa?

Sim, em três situações, que partilham um traço: o plano de reembolso existe independentemente dos preços da habitação. Um rendimento realmente irregular, onde uma prestação obrigatória baixa mais entregas pontuais ajusta o crédito à tesouraria. Uma posição-ponte, onde uma venda assinada sobre outro imóvel liquidará o capital em meses. E o senhorio que detém um imóvel arrendado como negócio, onde o juro é um custo que a renda serve e o capital se liquida na venda futura. O caso que não é legítimo é comprar mais casa do que um crédito amortizável permite esperando que a valorização resolva: isso é uma posição de mercado alavancada, não uma escolha de financiamento.

Posso fazer amortizações voluntárias durante os anos só de juros?

Muitas vezes, mas nunca o suponha: é uma cláusula contratual, não uma convenção de mercado, e as condições de reembolso antecipado diferem bastante por país e por credor. Onde as amortizações voluntárias são permitidas sem penalização, são potentes: cada unidade reembolsada reduz o capital, reduz os juros seguintes e, sobretudo, reduz a prestação que a amortização exigirá depois, porque essa prestação se calcula sobre o capital que sobreviver. Onde geram uma comissão, esta pode estar limitada pela lei nacional do crédito, por isso verifique o máximo aplicável em vez de aceitar o primeiro valor indicado. Leia a cláusula antes de assinar, não no dia em que tiver dinheiro a sobrar.

Porque é que o só juros é normal para senhorios e restrito para a habitação própria?

Porque os dois mutuários detêm coisas diferentes. Um senhorio detém um ativo que gera rendimento: o juro é um custo de o explorar, a renda serve esse custo, e espera-se liquidar o capital vendendo o ativo, plano que existe no papel antes de assinar. Um proprietário residente detém uma casa, cujo único fluxo de caixa é de saída. Os reguladores responderam a essa diferença — a Financial Conduct Authority exige prova de uma estratégia credível de reembolso no só juros residencial do Reino Unido, e o enquadramento de capacidade de reembolso do Consumer Financial Protection Bureau exclui os créditos só de juros da definição de Qualified Mortgage nos Estados Unidos. Ambas são restrições ao produto residencial, não ao de investimento.

O que acontece se não conseguir pagar a prestação quando começa a amortização?

As opções nesse momento são todas piores do que as que tinha no início, e é por isso que essa data pertence ao seu plano desde o primeiro dia. Pode alargar o prazo, o que baixa a prestação e volta a subir o custo total; pode transferir o crédito, o que depende dos seus rendimentos e do seu capital na altura e de ambos serem aceitáveis para um credor que não é obrigado a ajudar; ou pode vender, o que depende do mercado. Se o imóvel perdeu valor, transferir e vender podem ficar bloqueados ao mesmo tempo, por não haver capital para garantir e por uma venda poder não liquidar a dívida. A defesa prática é incluir a prestação pós-adiamento no seu orçamento anos antes de chegar, e tomar qualquer impossibilidade de o fazer como a resposta à pergunta se o crédito era comportável.