Os dois números que fixam a sua capacidade de endividamento

O rácio dá uma prestação, não uma casa

Toda a regra de capacidade de endividamento, em qualquer país, começa da mesma forma: uma parte do rendimento, menos o que já deve todos os meses. É esse todo o primeiro passo, e produz uma prestação mensal. Nada sabe dos preços das casas, nada do bairro que quer e nada daquilo de que precisa. É um teste de solvabilidade disfarçado de orçamento de compra, e se parece arbitrário é porque é: a percentagem é uma escolha prudencial ou comercial, não um facto sobre a sua vida.

A versão norte-americana aplica a proporção ao rendimento bruto, e esse é o detalhe de maior consequência em todo o exercício. Sobre 7 500 dólares brutos por mês e 900 de encargos, um rácio de 43 % deixa 2 325 dólares para habitação — mas 2 325 sobre um líquido que pode ser de 5 600 é 41,5 % do dinheiro que realmente entra. As regras continentais aplicam a proporção ao rendimento líquido justamente para evitar esse desvio, e por isso um 35 % francês e um 43 % norte-americano estão muito mais próximos do que parecem. Quando lhe citarem um rácio, a primeira pergunta é de que rendimento é proporção; a segunda, se o imposto e o seguro estão lá dentro.

A taxa transforma a prestação em capital

O segundo passo é a fórmula da anuidade ao contrário. Uma prestação P durante n meses à taxa mensal r suporta um capital de P × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r. Essa fração é um multiplicador puro e vale a pena reter a sua ordem de grandeza: a 3,4 % em 30 anos vale 225,5, portanto cada 100 € de prestação compram 22 550 € de capital. A 3,2 % vale 231,2 e a 3,7 % desce para 217,3. Todo o efeito do mercado sobre si cabe na diferença entre estes três números, e nada disso tem que ver com o seu emprego, a sua poupança ou o seu histórico.

Esse multiplicador explica também por que alongar o prazo parece dinheiro grátis sem o ser. Passar de 30 para 40 anos a 3,4 % sobe o multiplicador de 225,5 para 262,2 — mais 16 % de capital pela mesma prestação, aqui 29 400 €. Mas os juros pagos passam de 107 600 € para 174 300 €, ou seja mais 66 600 €: cada euro extra de capital custa 2,27 € de juros extra. A forma honesta de pôr a escolha não é casa maior ou menor; é uma quantia concreta de capital adicional contra uma quantia concreta de juros adicionais, e a calculadora imprime as duas se lhe fizer a mesma pergunta duas vezes.

As dívidas em curso são o mais caro do processo

Como o rácio subtrai as prestações em curso antes de tudo o resto, cada compromisso mensal que carrega é multiplicado pelo mesmo fator de anuidade à saída. A 3,4 % em 30 anos esse fator é 225,5: os 150 € de encargos do exemplo não lhe custam 150 €, custam-lhe 33 800 € de capacidade. Um crédito automóvel de 250 € custa 56 400. É o facto mais acionável de toda a aritmética do crédito à habitação, e é por isso que liquidar um saldo pequeno nos meses antes do pedido pode valer várias vezes o seu valor nominal.

Há, porém, uma armadilha no sentido inverso. Esvaziar a poupança para liquidar um crédito melhora o resultado do rácio e reduz a entrada, e a entrada é uma restrição separada que o rácio nunca vê. Se ao seu processo falta dinheiro e não rendimento, liquidar dívida piora-o. A ordem correta é: descobrir qual das três restrições — o rácio, o multiplicador imposto pela taxa e o dinheiro que tem de dar — é a que realmente obriga, e só depois decidir o que fazer com mil euros disponíveis.

Seguro, imposto e encargos: o que entra no rácio

O rácio aplica-se a uma prestação, mas a qual? Em Portugal a taxa de esforço é calculada sobre o serviço da dívida, e os seguros obrigatórios — vida e multirriscos habitação — bem como o spread bonificado por produtos associados andam ao lado. Isso conta: se o banco baixa 0,30 pontos de spread em troca de dois seguros que custam 45 € por mês, trocou uma redução de taxa por uma despesa fixa que nenhum cálculo de capacidade regista. Compare sempre a TAEG com a soma de prestação mais prémios, e não taxa com taxa.

A lição geral é que um número de capacidade só é comparável a outro se ambos tiverem sido construídos com a mesma definição de prestação. Dois bancos que anunciam máximos muito diferentes não costumam estar em desacordo sobre si: estão em desacordo sobre o que entra no numerador. Peça a cada um, por escrito, que rubricas incluiu, e refaça a conta com a mais completa das duas definições. A resposta que sobreviver a esse teste é a que o seu orçamento vai realmente encontrar.

Porque é que o mesmo mutuário recebe respostas muito diferentes em seis países

A França é a única das seis a ter transformado o rácio em norma jurídica. O Haut Conseil de stabilité financière limitou a taxa de esforço a 35 % e a maturidade a 25 anos, e tornou a decisão vinculativa para os credores a partir de 1 de janeiro de 2022 — com uma margem de flexibilidade até 20 % da produção trimestral para que o discernimento sobreviva nos casos-limite. A Alemanha tem a arquitetura inversa: nenhum rácio na lei, apenas o dever de avaliar a solvabilidade do § 505a BGB, com a disciplina real a vir do rácio de financiamento e de custos de aquisição que não se financiam.

Os Estados Unidos são o país onde a ideia feita está mais desatualizada. Durante anos o General Qualified Mortgage tinha um teto rígido de 43 % de esforço; a revisão de 2020 substituiu-o por um teste de preço, pelo que o que o regulamento limita hoje é a TAEG face à taxa média de oferta preferencial — 2,25 pontos numa primeira hipoteca de valor elevado — e não o seu rácio. Limites de esforço continuam a governar o processo, mas chegam pelos critérios de agências e investidores, e por isso podem diferir entre dois bancos e mudar sem procedimento regulamentar. Se lhe disserem que 43 % é a lei, estão a citar uma regra que já não existe.

O que fazer com o número depois de o ter

Trate o número de capacidade como um teto produzido pelo apetite de risco de outra pessoa, não como um objetivo. O rácio está calibrado para que uma carteira de mutuários não entre em incumprimento com demasiada frequência; nada diz sobre se consegue também alimentar uma poupança-reforma, trocar uma caldeira e aguentar um ano com um só rendimento. Refaça a conta com uma prestação que ainda seria confortável se o rendimento do agregado caísse um quarto, e trate a diferença entre as duas respostas como o tamanho da almofada que está a escolher não ter.

Depois escreva as três restrições, uma linha cada, porque só uma obriga e não costuma ser a que preocupa. Restrição 1: a prestação que o seu rendimento suporta depois das dívidas em curso. Restrição 2: o capital que essa prestação sustenta à taxa de hoje no prazo que realmente aceitará. Restrição 3: o dinheiro que tem de apresentar na escritura — entrada, IMT, imposto do selo, notário e registo — que nenhum rácio testa. A das três que der a casa mais pequena é a sua resposta; as outras duas são ruído.

Perguntas frequentes

O rácio de esforço calcula-se sobre o bruto ou sobre o líquido?

Depende do país, e a diferença vale mais ou menos todo o imposto sobre o rendimento e as contribuições. A prática norte-americana usa o rendimento bruto, e por isso os seus rácios parecem altos: 43 % sobre o bruto podem ser mais de 55 % do líquido para um rendimento alto num estado muito tributado. As práticas portuguesa, francesa, espanhola e italiana usam o líquido, e a taxa de esforço francesa de 35 % define-se sobre o rendimento efetivamente recebido. Os bancos alemães não usam rácio nenhum: constroem um orçamento doméstico a partir do líquido e de despesas por estimativa. Um 35 e um 43 não são dois pontos da mesma escala, e compará-los sem converter é o erro mais comum do tema.

Uma entrada maior aumenta a minha capacidade de endividamento?

Não diretamente, e isso apanha as pessoas de surpresa. A capacidade é função do rendimento, das dívidas em curso, da taxa e do prazo; a entrada não figura nela. O que uma entrada maior compra é um preço de compra maior para o mesmo empréstimo, um rácio de financiamento mais baixo que pode desbloquear melhor taxa e, nalguns mercados, o fim de um prémio de seguro que comia a prestação. Só os dois últimos regressam à capacidade, e fazem-no pela taxa e pela prestação. Se lhe disserem que poupar mais o deixará pedir mais, pergunte a qual desses três canais se referem.

Porque é que a minha capacidade cai tanto quando as taxas sobem um ponto?

Porque o multiplicador que converte prestação em capital é uma função convexa da taxa, e o efeito compõe-se num prazo longo. A 3,4 % em 30 anos cada euro de prestação suporta 225,49 € de capital; a 4,4 %, 199,70 €. É uma queda de 11,4 % da capacidade por um ponto de taxa. Quanto mais longo o prazo, mais brutal, porque uma parte crescente da prestação é juro e o juro é exatamente o que a taxa cobra. É também por isso que a capacidade recupera mais depressa do que os preços quando as taxas descem, e por isso vale a pena refazer a conta na semana em que entrega mesmo o processo e não no mês em que começa a procurar.

Pode um banco emprestar-me acima do rácio?

Em França sim, mas dentro de uma quota. O Haut Conseil de stabilité financière permite aos credores derrogar os critérios de 35 % e 25 anos em até 20 % da produção trimestral, dos quais pelo menos 80 % devem ir para habitação própria e pelo menos 30 % da margem para quem compra pela primeira vez, sobrando um resto de uso livre. É esse o mecanismo de uma exceção: é racionada, é auditada e ganham-na os melhores processos. Nos Estados Unidos um banco pode ultrapassar o rácio que quiser se o crédito respeitar a regra de capacidade de reembolso, mas então sai dos critérios que um comprador do mercado secundário aceita, e por isso a resposta chega muitas vezes como taxa mais alta e não como recusa.

Devo pedir o máximo que me oferecem?

O máximo está calibrado sobre a probabilidade de uma carteira de mutuários entrar em incumprimento, não sobre a de o seu agregado ter um mau ano. Três perguntas decidem, e nenhuma consta do rácio. A prestação continuaria pagável com um só rendimento durante doze meses? Deixa espaço para a manutenção que um imóvel realmente exige, que se orça correntemente em cerca de 1 % do valor por ano? E deixa intacta uma poupança-reforma, já que vinte e cinco anos sem poupar pesam muito mais do que valem os metros a mais? Se alguma resposta for não, a restrição que obrigava nunca foi a do banco.