Os empréstimos VA: a comissão de garantia e o que não está a pagar

Três características, e o dinheiro está na do meio

O Department of Veterans Affairs também não empresta dinheiro. Garante uma parte de um empréstimo concedido por um credor comum, e é essa garantia que torna possível todo o resto do arranjo. Daí decorrem três coisas, e costumam ser enumeradas na ordem de importância errada. Não se exige entrada. Não há seguro hipotecário, seja qual for o financiamento, nunca. E há uma comissão de garantia única que o mutuário paga em vez disso.

A ausência de entrada faz as manchetes e é a menos interessante das três, porque uma entrada não é um custo: é o seu próprio dinheiro a passar de um ativo para outro. O verdadeiro presente económico é a ausência de seguro hipotecário, e é fácil de perder porque é uma ausência. Num convencional comparável a 95 % de financiamento, o PMI corre anos e custa, no exemplo trabalhado noutro ponto desta série, entre 107,67 e 490,83 dólares por mês consoante o escalão de pontuação, sem comprar nada ao mutuário. Num FHA com a entrada mínima, o prémio anual nunca cessa. O mutuário VA não paga nenhum dos dois, a nenhum financiamento, durante toda a vida do empréstimo.

Resta a comissão de garantia. É verdadeiramente o preço da operação e, ao contrário de um prémio de seguro, não se acumula com o tempo: cobra-se uma vez, dimensiona-se como percentagem do empréstimo, e acabou. Essa diferença estrutural — um encargo fixo perante um recorrente — é o eixo de toda a comparação deste artigo, e é por isso que a resposta depende tanto de quanto tempo mantém o empréstimo e de quão caro teria sido o seguro que evita.

A grelha, e quem não a paga

A tabela acima reproduz a grelha que o Department of Veterans Affairs publica. Três traços merecem atenção. Primeiro, a comissão cai bastante com a entrada, de 2,15 % abaixo de 5 % para 1,25 % a partir de 10 % — vale a pena reparar, porque significa que uma entrada num empréstimo VA não é inútil: é um cupão de desconto sobre a comissão além de um empréstimo menor. Segundo, o uso posterior é fortemente penalizado na parte baixa: 3,30 % em vez de 2,15 % sem entrada, ou seja 13 200 dólares em vez de 8 600 num empréstimo de 400 000. Mas acima de 5 % de entrada, primeiro e segundo uso são tarifados igual, pelo que uma entrada modesta apaga por completo a penalização de segundo uso. Terceiro, o refinanciamento simplificado de redução de taxa é cobrado a 0,50 % seja qual for o uso, e por isso é a manobra barata de todo o programa.

As isenções importam, para boa parte dos mutuários elegíveis, mais do que a grelha, e convém lê-las à letra na página do VA e não num resumo. O departamento enumera, entre quem não deve comissão: os veteranos que recebem compensação do VA por invalide ligada ao serviço; quem teria direito a recebê-la mas recebe em vez disso reforma ou soldo de ativo; os cônjuges sobrevivos que recebem a Dependency and Indemnity Compensation; os mutuários com uma classificação proposta ou memorando antes da escritura; e os militares no ativo que tenham recebido a Purple Heart à data da escritura. Para um mutuário de qualquer dessas categorias toda a comparação muda de forma, porque o único custo distintivo do empréstimo VA desaparece e resta um crédito sem entrada, sem seguro e sem comissão.

Uma nota aritmética antes de continuar. A comissão recai sobre o montante do empréstimo, não sobre o preço de compra, pelo que uma entrada a reduz duas vezes — uma baixando o escalão de taxa, outra baixando a base. Na casa de 400 000 dólares, um primeiro uso sem entrada dá 2,15 % de 400 000, ou seja 8 600 dólares. Com 10 % de entrada passa a 1,25 % de 360 000, ou seja 4 500. A taxa desceu 42 % e a comissão 48 %.

Financiar a comissão, e quanto isso custa

O departamento permite meter a comissão de garantia — e, num empréstimo de compra, só a comissão — dentro do montante emprestado. Quase toda a gente o faz, e o efeito é o mesmo que com o prémio inicial FHA: um encargo que pagaria uma vez torna-se um encargo sobre o qual paga juros durante trinta anos. No caso de 400 000 dólares sem entrada e primeiro uso, o empréstimo é escrito por 408 600 dólares em vez de 400 000, e capital e juros a 6,50 % a 30 anos dão 2 582,63 em vez de 2 528,27. A comissão custa portanto 54,36 dólares por mês.

Em todo o prazo são 19 570 dólares pagos por um encargo de 8 600, dos quais 10 970 são juros. Ao lado dos números FHA do nosso artigo companheiro — 15 371 dólares pagos por um prémio inicial de 6 755 — o padrão é idêntico e a lição a mesma: se tem o dinheiro e não lhe dá melhor uso, pagar a comissão na escritura em vez de a financiar vale mais do que parece. A poupança não é a comissão, são os juros sobre a comissão, e a estas taxas ultrapassam a própria comissão.

Financiar a comissão tem outra consequência que se esquece: põe o empréstimo acima do preço de compra logo no primeiro dia. Neste exemplo o mutuário deve 408 600 dólares por uma casa de 400 000, um financiamento de 102,15 %. Não há consequência de seguro, porque não há seguro, e a garantia VA não é afetada. Mas significa que vender nos dois ou três primeiros anos, descontados os custos de transação, o pode deixar a descoberto — e é um risco real para um agregado que pode ser colocado noutro sítio. Se uma mudança é provável, esse facto merece mais peso do que a comparação mensal.

Contra o convencional e contra o FHA, na mesma casa

Compare três formas de comprar a mesma casa de 400 000 dólares à mesma taxa nominal de 6,50 % a 30 anos. VA: sem entrada, primeiro uso, comissão financiada, empréstimo de 408 600 dólares, prestação 2 582,63, sem seguro. Convencional: 5 % de entrada, empréstimo de 380 000, prestação 2 401,86, mais PMI até à cessação automática no mês 135. FHA: 3,5 % de entrada, empréstimo de 392 755 após o prémio inicial financiado, prestação 2 482,48, mais um prémio anual que nunca cessa. Para comparar com justiça, conte a entrada como dinheiro gasto, porque o mutuário VA fica com ele.

A uma taxa de PMI ilustrativa de 0,72 % ao ano, os totais acumulados com a entrada incluída são: aos cinco anos, 154 958 dólares para o VA contra 177 792 do convencional e 173 429 do FHA; aos sete anos, 216 941 contra 240 908 e 236 988; aos dez anos, 309 916 contra 335 583 e 332 045. O empréstimo VA ganha folgadamente em todos os horizontes que realmente interessam a um agregado. Só nos trinta anos completos o convencional passa à frente, com 915 449 contra 929 747 — e fá-lo apenas porque o mutuário VA nunca entregou os 20 000 dólares de entrada, pelo que creditar a esse dinheiro qualquer rendimento positivo inverte de novo a ordem.

A forma mais limpa de pôr a troca é traduzir a comissão em meses do seguro que substitui. Num convencional de 380 000 dólares, uma comissão de 8 600 equivale a 23,6 meses de PMI a 1,15 % ao ano, 37,7 meses a 0,72 % e 79,9 meses a 0,34 %. Um mutuário com historial frágil recupera a comissão em menos de dois anos e fica à frente daí em diante; um com historial excelente leva quase sete, perto do período mediano de detenção, e aí a coisa está mesmo renhida. Contra o FHA a comparação quase dispensa aritmética: a comissão equivale a cerca de 48 meses de prémio anual FHA, e esse prémio, com a entrada mínima, não para no mês 48, nem no 135, nem nunca.

O direito, os limites de empréstimo e a regra de ocupação

O direito é a quantidade de garantia que o departamento porá atrás do seu empréstimo, e é o mecanismo que antes impunha um teto. Isso mudou com a Blue Water Navy Vietnam Veterans Act de 2019, em vigor desde 1 de janeiro de 2020: para um mutuário com direito pleno, o VA já não aplica limite de empréstimo, pelo que uma compra sem entrada é possível a qualquer preço que um credor aceite realmente analisar. Os limites só sobrevivem para mutuários com direito parcial — tipicamente alguém que ainda carrega um empréstimo VA sobre outro imóvel, ou cujo empréstimo terminou de um modo que não restaurou o direito — e seguem os limites dos empréstimos conformes, que se movem todos os anos. O direito pleno pode ser restaurado, normalmente vendendo e reembolsando o empréstimo anterior, e é por isso que a comissão de segundo uso e a questão do direito são assuntos separados.

A ocupação é a restrição que torna um empréstimo VA inútil para aquilo que muita gente imagina. O programa financia uma habitação que o mutuário habitará como residência principal, e o mutuário certifica a intenção de a ocupar; a regulamentação do departamento e o seu manual de crédito exigem ocupação num prazo razoável após a escritura, e o padrão que os credores aplicam é geralmente de 60 dias, com exceções documentadas para destacamento, construção e ocupação pelo cônjuge. Não é um empréstimo de investimento nem de casa de férias. Comprar um duplex ou um pequeno prédio e viver numa das frações é permitido em princípio e traz as suas próprias condições — leia o manual, não um fórum.

Merece menção mais uma característica da análise, por ser invulgar e jogar a favor do mutuário: o VA exige um teste de rendimento residual ao lado dos rácios habituais, comparando o que sobra depois da habitação e dos restantes encargos com um mínimo publicado por dimensão do agregado e por região. Descrevemos esse teste no nosso artigo sobre a regra dos 30 % da renda, onde é a alternativa honesta à percentagem fixa. Aqui significa que um processo VA pode ser aprovado com um rácio de esforço que chumbaria noutro lado, desde que sobre mesmo com que viver — e, por vezes, recusado apesar de um rácio confortável quando não sobra.

Sem entrada não é sem dinheiro — e não há empréstimo VA europeu

Os encargos de fecho não desaparecem porque a entrada desapareceu. Avaliação, estudo do título, registo, impostos e seguros pré-pagos e os encargos do próprio credor continuam a vencer, e o departamento é explícito em que, num empréstimo de compra, a comissão de garantia é a única coisa financiável. O VA limita o que um credor pode cobrar a um veterano e proíbe de todo certos encargos, e as concessões do vendedor são permitidas dentro de limites, pelo que a necessidade de dinheiro é muitas vezes menor do que numa compra convencional — mas não é zero, e quem chegar à escritura tendo orçamentado apenas uma entrada de que não precisa ficará na mesma a curto.

Para leitores fora dos Estados Unidos, este é o artigo da série que menos se transplanta, e convém dizê-lo com franqueza em vez de fabricar uma equivalência. Não existe um produto de crédito à habitação na Europa continental definido pelo serviço militar como está um empréstimo VA. O apoio a militares no ativo e a veteranos em França, Espanha, Alemanha, Portugal e Itália passa sobretudo por abonos de alojamento, casas de função, prioridade na habitação social e regimes de pensão, mais do que por um crédito garantido sem entrada — e os detalhes diferem o suficiente por país e por ramo para terem de ser verificados junto do ministério ou do organismo de antigos combatentes competente, em vez de deduzidos de um molde americano.

Os primos estruturais mais próximos na Europa não visam veteranos mas jovens. A linha de avales ICO espanhola cobre até 20 % de um empréstimo de primeira habitação, e até 25 % numa habitação bem classificada, para compradores com menos de 35 anos e famílias com menores a cargo; a garantia pessoal pública portuguesa do Decreto-Lei n.º 44/2024 cobre até 15 % do capital inicialmente contratado para primeiros compradores dos 18 aos 35 anos, dentro de um valor de transação com teto; o Fondo di garanzia prima casa italiano garante uma parte do capital dentro de um empréstimo com teto. Cada um faz o mesmo trabalho estrutural que uma garantia VA — fica atrás do credor para que a exigência de entrada possa cair — e cada um é em geral gratuito para o comprador elegível, sem qualquer equivalente da comissão de garantia. As condições e as percentagens mudam; leia-as na fonte no ano em que comprar.

Perguntas frequentes

Devo dar entrada num empréstimo VA mesmo não sendo exigida?

Compra três coisas ao mesmo tempo, o que é raro. Baixa a taxa da comissão de 2,15 % para 1,50 % com 5 % de entrada e 1,25 % com 10 %, encolhe a base sobre a qual se aplica e reduz o empréstimo. No nosso exemplo de 400 000 dólares, sem entrada e em primeiro uso a comissão são 8 600 dólares; com 10 % de entrada, 4 500. Elimina ainda a posição incómoda de dever mais do que o preço da casa logo no primeiro dia. Se isso bate deixar o dinheiro investido é decisão sua, mas o desconto na comissão é um rendimento garantido e imediato sobre a entrada que poucas alternativas igualam.

Posso usar um empréstimo VA mais do que uma vez?

Sim. O direito não se consome definitivamente; é restaurado quando um empréstimo VA anterior é reembolsado, tipicamente na venda. O que muda é a comissão: um uso posterior com menos de 5 % de entrada é cobrado a 3,30 % em vez de 2,15 %, ou seja 13 200 dólares em vez de 8 600 num empréstimo de 400 000. Acima de 5 % de entrada essa penalização desaparece de todo, já que primeiro e segundo uso são tarifados igual a 1,50 e 1,25 %. É também possível ter dois empréstimos VA ao mesmo tempo com o direito parcial restante, e é aí que os limites por condado ainda mordem — um caso para trabalhar com um credor e não com uma tabela.

Posso arrendar uma casa comprada com um empréstimo VA?

Não como plano. O empréstimo exige que certifique que ocupará o imóvel como residência principal, e o departamento espera ocupação num prazo razoável após a escritura — os credores trabalham geralmente com 60 dias, com exceções documentadas para destacamento, construção e ocupação pelo cônjuge. O que acontecer anos depois, após uma mudança real de circunstâncias como uma colocação, é outra questão e trata-se caso a caso. Comprar um pequeno prédio e viver numa fração arrendando as outras é permitido em princípio, com condições próprias. Tudo isto deve ser confirmado com o VA Lenders Handbook em vigor e com o seu credor antes de assinar seja o que for.

Se estou isento da comissão, o empréstimo VA é simplesmente a melhor opção?

No custo, é muito difícil de bater. Com a comissão isenta obtém zero entrada, zero seguro hipotecário e nenhum encargo distintivo — no nosso exemplo, 2 528,27 dólares de capital e juros num empréstimo de 400 000 sem entrada e sem acrescentos. Restam a taxa nominal e os encargos de fecho, que diferem entre credores e vale a pena comparar. As verdadeiras razões para olhar noutro lado não são financeiras: a exigência de ocupação, as exigências de avaliação e de estado do imóvel, e os vendedores que em mercados tensos preferem outro tipo de financiamento. Isso merece ponderação; a aritmética, neste caso, quase não.

Como se compara um empréstimo VA com o FHA num período de detenção realista?

Ganha, e não por pouco. Na mesma casa de 400 000 dólares à mesma taxa de 6,50 %, contando a entrada como dinheiro gasto, o mutuário VA pagou 216 941 dólares aos sete anos contra 236 988 do mutuário FHA — uma diferença de 20 047 dólares que vem quase toda de um prémio anual que o segundo não pode cancelar e o primeiro nunca teve. A comissão de garantia vale apenas cerca de 48 meses desse prémio FHA, e o prémio continua a correr muito depois de a comissão estar recuperada. Onde a comparação está mesmo renhida é contra um convencional para um mutuário com historial excelente, cujo PMI é barato e cancelável.