Os empréstimos FHA e o seguro que nunca acaba

Dois prémios, e só um salta à vista

A Federal Housing Administration não empresta. Segura, e o credor empresta porque está segurado. É por isso que um empréstimo FHA pode aceitar uma entrada de 3,5 % e um historial de crédito que um analista convencional recusaria: o risco não é ignorado, é transferido para um fundo de seguro federal, e esse fundo cobra-o. O que torna o produto confuso é que o cobra em dois sítios distintos, e os mutuários costumam ver só um.

O primeiro é o prémio inicial do seguro hipotecário, fixado em 175 pontos base — 1,75 % — do capital base pela Mortgagee Letter 2023-05 do HUD, com uma lista curta de exceções para certos programas de refinanciamento e de terras em fideicomisso. Vence na escritura e, na prática, quase ninguém o paga na escritura: é acrescentado ao empréstimo. O segundo é o prémio anual, expresso em pontos base do saldo e cobrado em doze mensalidades ao lado do capital e dos juros. É o anual que carrega a regra de duração, e essa regra decide se um empréstimo FHA é uma ponte ou uma pena perpétua.

Uma coisa a fixar antes da aritmética: nada disto é PMI, e a Homeowners Protection Act não lhe toca. O pedido aos 80 % e a cessação automática aos 78 % que regem um empréstimo convencional — expostos no nosso artigo sobre o PMI — simplesmente não existem aqui. Amortizar mais depressa não encurta o prémio FHA nem um mês. A única alavanca é o financiamento no dia em que o empréstimo foi concedido e, depois, o refinanciamento.

Financiar o prémio inicial: quanto custa um seguro emprestado

Pegue no exemplo de trabalho e guarde-o para o resto do artigo: uma compra de 400 000 dólares, a entrada mínima FHA de 3,5 %, ou seja 14 000 dólares de dinheiro e um capital base de 386 000 dólares — um financiamento de 96,50 %. O prémio inicial é 1,75 % desse capital base: 6 755 dólares. Financie-o e o contrato é escrito por 392 755 dólares. A 6,50 % nominal a 30 anos a fórmula de anuidade, deduzida por inteiro no nosso artigo sobre a fórmula da prestação, dá 2 482,48 dólares por mês contra 2 439,78 pelos 386 000 sem acréscimo. O prémio custa portanto 42,70 dólares por mês.

Multiplique pelo prazo e o número deixa de ser pequeno. Em 360 meses paga 15 371 dólares por um encargo de 6 755. A diferença, 8 616 dólares, é juro puro sobre um prémio de seguro: pediu emprestado para comprar a apólice, à taxa do crédito à habitação, durante trinta anos. É um acréscimo nominal de 128 % sobre o prémio. É a linha mais fiavelmente esquecida de toda a comparação FHA, porque nunca aparece como seguro em extrato nenhum: esconde-se dentro do capital e dos juros, onde ninguém a rotula.

Existe uma mitigação parcial que convém conhecer mais do que usar. A FHA aplica uma tabela de reembolso do prémio inicial a quem refinancia para outro empréstimo segurado pela FHA dentro de uma janela definida após a escritura, de forma decrescente. Não se aplica quando refinancia para um convencional, que é a saída que a maioria acaba por tomar, e tanto a tabela como a janela são exatamente o tipo de detalhe de programa que é revisto — consulte o Handbook 4000.1 em vigor e não um resumo. Planeie como se o prémio inicial estivesse perdido, e tome qualquer reembolso como um extra.

O prémio anual e a regra que decide se acaba

O prémio anual exprime-se em pontos base e depende de três coisas: o capital base perante um limiar, o financiamento na origem e o prazo. A tabela acima reproduz a grelha dos prazos superiores a 15 anos tal como a fixa a Mortgagee Letter 2023-05. No nosso exemplo — capital base 386 000 dólares, confortavelmente abaixo do limiar, financiamento 96,50 %, prazo 30 anos — a taxa é de 55 pontos base, 0,55 % ao ano. Aplicada ao saldo e dividida por doze, dá 180,01 dólares no primeiro mês, a descer devagar à medida que o saldo desce. Nos 30 anos soma 42 387 dólares.

A regra de duração é a parte pior relatada, por isso convém enunciá-la com exatidão. Vem da Mortgagee Letter 2013-04, aplicável a processos abertos a partir de 3 de junho de 2013, e congela a resposta na origem: quando a obrigação principal original, excluído o prémio inicial financiado, corresponde a um financiamento de 90 % ou menos, o prémio anual é cobrado durante os 11 primeiros anos do prazo ou até ao seu fim, o que ocorrer primeiro; acima de 90 %, é cobrado durante todo o prazo. Repare em duas coisas nessa frase. A comparação exclui o prémio inicial financiado: os 96,50 % do nosso exemplo calculam-se sobre 386 000 dólares perante 400 000, não sobre 392 755. E o teste aplica-se uma só vez, na origem, a um número que nunca mais muda.

A consequência prática é um precipício, e fica nos 10 % de entrada. Ponha 14 000 dólares nesta casa e o prémio anual corre 360 meses, num total de 42 387 dólares. Ponha antes 40 000 — capital base 360 000, financiamento exatamente de 90,00 % — e a taxa cai para 50 pontos base e a duração para 11 anos, 132 meses: 152,63 dólares no primeiro mês e 18 617 no total. São 23 770 dólares de diferença só em seguro, comprados com 26 000 dólares de entrada adicional, antes de contar os juros poupados num empréstimo menor. Se anda perto dos 10 %, encontrar o resto é uma das decisões mais rentáveis de toda a operação.

Contra um empréstimo convencional: o ponto de equilíbrio é uma taxa, não uma data

Faça correr os dois produtos lado a lado em condições idênticas: mesma casa de 400 000 dólares, mesma entrada de 14 000, mesma taxa nominal de 6,50 %, mesmos 30 anos. O empréstimo FHA são 392 755 dólares com 55 pontos base de prémio anual durante todo o prazo. O convencional são 386 000 dólares a 96,50 % de financiamento com um PMI que, segundo a Homeowners Protection Act, pode ser cancelado a pedido no mês 131 e cessa automaticamente no mês 142. Toda a comparação depende então de um número que ninguém põe em título: a taxa de PMI que a seguradora do credor convencional cobraria, função do seu historial de crédito.

Resolva e a resposta é limpa. Aos 30 anos os dois empréstimos custam o mesmo quando a taxa de PMI vale 1,264 % ao ano; abaixo ganha o convencional, acima ganha o FHA. Numa detenção de sete anos — mais perto do que as pessoas realmente mantêm um crédito — a taxa de equilíbrio é 0,668 %. Confronte as taxas ilustrativas do nosso artigo sobre o PMI com esses limiares e a imagem inverte-se consoante quem for. Um mutuário de 760 para cima, a pagar talvez 0,41 %, ganha com o convencional desde o primeiro mês e cerca de 39 030 dólares ao longo do prazo. Um mutuário de 660 a 679, a pagar talvez 1,15 %, está à frente com o FHA durante 293 meses e só perde no total completo cerca de 5 229 dólares. Um mutuário cujo PMI é cotado acima de 1,264 % nunca perde.

Vale a pena dizê-lo contra o slogan habitual, segundo o qual o FHA ganha no acesso e perde no custo. Ganha no acesso, sem dúvida. No custo a resposta é condicional, e a condição aponta ao contrário do slogan: o FHA tende a perder no custo precisamente para os mutuários com bom historial, que são os que menos precisam dele, e a ganhar no custo para os de historial frágil, que são aqueles para quem o programa existe. Não é acidente: é o que faz uma grelha de seguro mutualizada e de taxa fixa quando compete com uma privada tarifada ao risco. A instrução correta não é, pois, preferir um dos produtos, mas obter uma cotação real de PMI e uma real de FHA e compará-las, porque o sinal da resposta inverte-se dentro do intervalo normal de pontuações.

A saída: refinanciar, com as contas feitas

Como o prémio FHA não pode ser cancelado de dentro do empréstimo, a saída habitual é sair do empréstimo. Refinancie para um convencional assim que tiver 20 % de capital próprio sobre uma avaliação atual, e o prémio cessa porque o seguro FHA cessa. Faça as contas no nosso exemplo. Ao fim de sete anos o saldo FHA desceu para 355 114 dólares; com uma valorização de 3 % ao ano a casa vale cerca de 491 950, ou seja um financiamento de 72,2 % — confortavelmente dentro dos 80 % de que um credor convencional precisa para escrever o empréstimo sem PMI.

A poupança é exatamente o prémio, e convém ser preciso. Se refinanciar o saldo restante pelos 23 anos que faltam à mesma taxa de 6,50 %, capital e juros não mudam nada: é o mesmo plano. O que desaparece são os 162,76 dólares de prémio mensal que pagava no mês 85, e os 27 927 dólares de prémios previstos entre o mês 85 e o fim. Em frente, ponha os encargos do próprio refinanciamento, que correntemente chegam a vários milhares de dólares e são a razão de esta jogada ter um limiar em vez de ser automática. Divida os encargos pelo prémio mensal atual e tem o prazo de recuperação; se for inferior a dois anos e contar ficar, o refinanciamento cai por si.

Vale a pena nomear duas armadilhas. A primeira é reiniciar o prazo. Refinanciar 355 114 dólares por 30 anos novos baixa a prestação para 2 244,56 dólares, o que parece uma segunda poupança e não é: acrescentou sete anos de juros para escapar a um prémio. Se a tesouraria não é o problema, refinancie pelo prazo restante. A segunda é a taxa de juro. Este modelo manteve a taxa constante para isolar o seguro; na realidade o refinanciamento faz-se à taxa que houver nesse ano, e um ponto a mais pode engolir toda a poupança de prémio. Ambas se testam com um plano de amortização e uma cotação real, não a olho — e se a taxa se moveu contra si, ficar no empréstimo FHA e pagar o prémio pode ser mesmo a escolha mais barata.

Porque é que a Europa continental não tem nada parecido com um empréstimo FHA

A FHA resolve um problema que todo o mercado de habitação tem: como emprestar a um agregado com pouca entrada sem o recusar nem lhe pôr um preço incomportável. O que é distintivo é a solução — um fundo de seguro federal financiado pelos prémios dos mutuários que serve, de modo que o programa se autofinancia e o custo é visível num extrato mensal. Os sistemas europeus escolheram maioritariamente resolver o mesmo problema com uma garantia em vez de um prémio de seguro, e pôr o custo no orçamento público em vez de no comprador.

A linha de avales ICO espanhola e a garantia pessoal pública portuguesa do Decreto-Lei n.º 44/2024 cobrem ambas uma fatia do empréstimo para que o banco possa ultrapassar o seu limite habitual, e ambas são gratuitas para o comprador elegível; o Fondo di garanzia prima casa italiano, gerido pela Consap, faz o mesmo sobre uma parte do capital dentro de um empréstimo com teto. Ao lado delas, o desenho da FHA lê-se como uma escolha política concreta: quem paga é o mutuário. A França afasta-se ainda mais do modelo, porque a própria estrutura do empréstimo difere — a proteção do credor é uma caution ou uma hipoteca, o mutuário carrega uma assurance emprunteur sobre a sua própria vida e saúde, e os limites de concessão são fixados centralmente pelo Haut Conseil de stabilité financière e não por um menu de produtos segurados. A Alemanha não tem nenhum programa de empréstimo segurado deste género; o papel do Estado passa por crédito bonificado do KfW e pela política fiscal e de apoios, enquanto o risco de uma entrada magra é metido na taxa de juro.

A lição prática para um leitor fora dos Estados Unidos é uma pergunta, não uma equivalência. Não pergunte ao seu banco qual é o produto FHA dele; pergunte o que eleva o seu financiamento máximo e quanto custa, e depois pergunte se algum regime de garantia pública se lhe aplica. As respostas variam por país, por idade, por ser ou não primeira habitação e por rendimento, e — como com qualquer número desta série — as percentagens e as condições são revistas com frequência suficiente para se lerem na fonte no ano da compra.

Perguntas frequentes

Posso livrar-me do seguro FHA amortizando mais depressa?

Não, e é esta a diferença que mais surpreende. A duração ficou fixada na origem pelo financiamento desse momento: com menos de 10 % de entrada, o prémio anual é cobrado todo o prazo aconteça o que acontecer ao saldo. Amortizar a mais continua a poupar juros e continua a aproximar o dia em que terá capital suficiente para refinanciar — mas não encurta o prémio nem um mês. Num empréstimo convencional com PMI passa-se o contrário, que é justamente a comparação que o nosso artigo sobre o PMI faz.

Devo dar 10 % de entrada num empréstimo FHA em vez de 3,5 %?

Se conseguir chegar exatamente a 90,00 % de financiamento, a aritmética é categórica. No nosso exemplo de 400 000 dólares, passar de 14 000 para 40 000 de entrada baixa o prémio anual de 55 para 50 pontos base e a sua duração de todo o prazo para 11 anos, levando o total de seguro de 42 387 para 18 617 dólares — 23 770 poupados só em seguro, mais os juros de um empréstimo menor. Mas note que com 10 % de entrada se aproxima do terreno onde um convencional com PMI cancelável pode bater os dois: peça as três cotações antes de decidir.

Um empréstimo FHA é sempre mais barato para quem tem crédito frágil?

Normalmente, mas não automaticamente, e a razão é que a FHA cobra um prémio plano enquanto as seguradoras privadas tarifam ao risco. Abaixo de uma taxa de PMI de cerca de 1,26 % ao ano ganha o convencional a 30 anos no nosso exemplo, e abaixo de cerca de 0,67 % ganha a sete. O crédito frágil tende a empurrar a cotação de PMI acima dessas linhas, daí o FHA ganhar tantas vezes aí. Mas a taxa nominal pode mexer-se por si, os encargos diferem, e alguns credores tarifam com agressividade os programas convencionais de entrada baixa. Duas cotações reais, um plano de amortização, e a pergunta responde-se sozinha.

O limite de empréstimo FHA limita o que posso comprar?

Limita o que a FHA segura, o que na prática limita o empréstimo e não a compra. Os limites são fixados por condado, revistos todos os anos, e variam enormemente entre um condado barato e um caro: a única resposta fiável é a tabela em vigor no site do HUD para o condado onde compra. Note ainda que o limiar de capital base que decide em que escalão de prémio anual cai foi alinhado pela Mortgagee Letter 2023-05 com o limite nacional dos empréstimos conformes, que por sua vez é revisto todos os anos — mais um número a ler na fonte e não num resumo.

Existe um empréstimo do tipo FHA em França, Espanha, Alemanha, Portugal ou Itália?

Não na mesma forma. Espanha, Portugal e Itália mantêm regimes de garantia pública — a linha de avales ICO, a garantia pública criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024 e o Fondo di garanzia prima casa — que permitem ao banco emprestar acima do seu limite habitual, mas garantem o credor em vez de venderem uma apólice ao mutuário, e são em geral gratuitos para o comprador elegível. A França usa uma caution ou uma hipoteca para a garantia do credor e uma assurance emprunteur para os riscos próprios do mutuário, dentro de limites de concessão fixados centralmente. A Alemanha não tem nenhum programa de empréstimo segurado desse tipo e mete a entrada magra na taxa de juro, agindo o Estado por crédito bonificado do KfW. Nos cinco casos, verifique as regras em vigor junto da autoridade nacional antes de confiar em nada disto.