O PMI americano: quanto custa e como livrar-se dele

Segura o credor. Todo o resto decorre daí

O Consumer Financial Protection Bureau di-lo numa linha: o PMI protege o credor, e não o mutuário, se este deixar de pagar. Não é o segurado em nenhum sentido útil. É o pagador. A seguradora cobre o risco de perda do credor numa execução, cobra-lhe um prémio todos os meses para isso, e se o pior acontecer paga ao credor e pode reclamar-lhe o que pagou. Percebido isto, o produto deixa de ser misterioso.

Explica o gatilho. Os credores exigem PMI acima de 80 % de financiamento porque é aí, mais ou menos, que a almofada da entrada deixa de absorver uma venda forçada: os custos de execução e um preço de saldo podem comer 20 % de uma casa sem esforço. Explica o preço: o prémio sobe com o financiamento e com a probabilidade de incumprimento, daí a pontuação de crédito mexer com ele tanto quanto a entrada. E explica o problema de incentivos que a lei teve de resolver. Ninguém na operação tinha motivo para reparar que o seguro já não era preciso, porque quem o pagava não era quem beneficiava dele.

Vale a pena dizer mais uma consequência sem rodeios, porque os mutuários enganam-se constantemente: o PMI não é um seguro de vida, nem uma cobertura de invalide, nem uma proteção das prestações. Se perder o emprego, não faz nada por si. Se morrer, não faz nada pelos seus. Produtos que fazem isso existem e vendem-se à parte. Este existe para que o credor possa dizer sim a uma entrada pequena, e o preço desse sim está no seu extrato mensal.

Quanto custa: duas variáveis, uma grelha

Pegue num empréstimo e mantenha-o fixo: uma compra de 400 000 dólares com 5 % de entrada, ou seja um empréstimo de 380 000 dólares a 6,50 % nominal a 30 anos. Capital e juros dão 2 401,86 dólares por mês pela fórmula de anuidade — a dedução está no nosso artigo sobre a fórmula da prestação e aqui é apenas aplicada. O PMI assenta em cima dessa prestação, e o seu tamanho vem de duas entradas: o escalão de financiamento e o escalão de pontuação de crédito. A tabela acima cruza os dois sobre o mesmo empréstimo.

O que há a notar é a amplitude. A 95 % de financiamento, o mesmo empréstimo de 380 000 dólares custa 107,67 dólares por mês a um mutuário de 760 para cima e 490,83 a um do escalão 620-639 — um fator de 4,6, sobre um pagamento que não compra nada ao mutuário em nenhum dos casos. Ao longo dos anos que costuma durar, essa diferença são dezenas de milhares de dólares. É também o argumento mais forte de todo o exercício para passar três meses a arranjar o historial de crédito antes de pedir, porque uma pontuação ganha com três meses de extratos limpos é reavaliada ao longo de toda a vida do seguro.

Ao lado do prémio mensal padrão convivem duas estruturas, e ambas mudam a aritmética de saída: leia a proposta de crédito com atenção. O prémio único paga-se na escritura, muitas vezes financiado dentro do empréstimo, e elimina a linha mensal — mas também não oferece uma lógica de reembolso em que se possa confiar se vender ou refinanciar cedo. O seguro pago pelo credor não é gratuito: o credor compra a apólice e mete-a numa taxa nominal permanentemente mais alta, o que significa que nunca se cancela aos 78 % nem em ponto nenhum, porque não há nada para cancelar no seu extrato. Ambos podem ser a resposta certa; nenhum é o truque grátis que às vezes se vende.

As duas saídas que a lei inscreve no empréstimo

A Homeowners Protection Act de 1998 define duas datas e impõe uma terceira. A data de cancelamento é aquela em que o plano inicial prevê pela primeira vez que o saldo chegue a 80 % do valor original — ou a data em que chega de facto, se lá chegar mais cedo pagando mais. Nesse dia pode pedir o cancelamento por escrito, e o gestor tem de o conceder se o seu historial de pagamento for bom, estiver em dia, o valor não tiver caído abaixo do original e não existir ónus de grau inferior. A data de cessação é aquela em que esse mesmo plano inicial prevê que o saldo atinja 78 % do valor original, e aí o gestor tem de agir por si: sem pedido, sem avaliação, sem conversa, desde que esteja em dia. E aconteça o que acontecer, a lei proíbe levar o seguro para além do primeiro dia do mês seguinte a metade do período de amortização, para um mutuário em dia.

Aplique essas definições ao empréstimo e as datas saem sozinhas. No plano inicial de um empréstimo de 380 000 dólares a 6,50 % a 30 anos, perante um valor original de 400 000 dólares, o saldo desce pela primeira vez abaixo de 320 000 dólares — 80 % — no mês 124, e abaixo de 312 000 dólares — 78 % — no mês 135. Ou seja, dez anos e quatro meses, e depois onze anos e três meses: onze meses de diferença, não o abismo de anos que os dois números sugerem à primeira vista. A razão é simples. Dois pontos percentuais de uma casa de 400 000 dólares são 8 000 dólares, e no ano dez este empréstimo amortiza cerca de 740 dólares de capital por mês: oito mil dólares levam cerca de onze meses. A distância alarga-se em financiamentos mais baixos, onde a amortização é mais lenta face à distância: 14 meses aos 90 %, 19 meses aos 85 %.

Portanto a formulação corrente — a de que o direito de pedido e o automático distam anos — é falsa quando ambos se leem do mesmo plano. O que dista realmente anos é outra coisa, e é o assunto da secção seguinte: o direito aos 80 % exerce-se sobre o saldo real, não sobre o previsto, e em condições que podem fazer contar capital que não pagou. Aos 0,72 % ilustrativos, os onze meses de plano entre as duas datas custam 2 508 dólares. Os meses perdidos por nem saber do direito aos 80 % podem custar oito vezes isso.

Valorização, amortizações extra e o que uma nova avaliação compra de facto

O relógio legal corre sobre o valor original, definido como o menor entre o preço de venda do contrato e o valor de avaliação no momento da operação. Não se mexe quando a sua casa se mexe. É essa a assimetria decisiva: o seu capital pode crescer por valorização, mas a data de cessação automática não pode dar por isso. Se esta casa valorizar 3 % ao ano, o saldo desce abaixo de 80 % do valor atual no mês 49 — quatro anos e um mês — enquanto a cessação prevista aos 78 % continua a esperar pelo mês 135. A 228 dólares por mês essa distância são 86 meses e cerca de 19 600 dólares. A 2 % ao ano, 72 meses e cerca de 16 400 dólares; a 5 % ao ano, 101 meses e cerca de 23 000 dólares.

É aqui que a precisão conta, porque este ponto é mal relatado em todo o lado. A Homeowners Protection Act não dá direito a cancelar com base numa avaliação atual mais alta. O seu direito de cancelamento está ancorado ao valor original, e a avaliação que prevê serve para provar que o valor não caiu abaixo desse número original. Cancelar com base num valor em alta é uma via distinta e discricionária, oferecida pelo investidor que detém o empréstimo: o Servicing Guide da Fannie Mae, por exemplo, fixa os seus próprios prazos de antiguidade e os seus próprios limiares de financiamento para um cancelamento por iniciativa do mutuário assente numa avaliação atual, e essas condições são mais duras do que uns simples 80 %. A instrução honesta é: pergunte ao seu gestor o que o investidor dele permite, conte com pagar a avaliação do seu bolso, e conte com um limiar mais exigente do que o legal.

As amortizações extra funcionam de outro modo, e com mais segurança, porque a lei as contempla explicitamente. A data de cancelamento é a mais próxima entre a data prevista dos 80 % e a data em que o saldo chega realmente a 80 % do valor original. Junte 200 dólares por mês a este empréstimo e o saldo real cruza os 320 000 dólares no mês 87 em vez do 124 — trinta e sete meses antes, cerca de 8 400 dólares em prémios, além dos juros que esses reforços poupam por si. Atenção à armadilha: a cessação automática aos 78 % define-se apenas sobre o plano inicial, independentemente do saldo em dívida. Os seus pagamentos extra não a mexem. Mexem apenas a data em que tem direito a pedir — e é exatamente por isso que pedir é toda a arte.

Os empréstimos a que nada disto se aplica

Tudo o que antecede descreve empréstimos convencionais com seguro hipotecário privado. Os empréstimos com garantia pública têm o seu próprio seguro e as suas próprias regras, e a diferença não é cosmética. Um empréstimo FHA suporta um prémio inicial financiado dentro do capital mais um prémio anual, e o facto de esse prémio anual chegar a cessar depende do financiamento na origem, não do saldo de hoje — com a entrada mínima não cessa de todo, o que é um animal económico bem diferente de uma apólice que acaba no ano onze. O nosso artigo sobre FHA desenrola essa aritmética e encontra o ponto de equilíbrio face a um convencional com PMI.

Um empréstimo VA está no outro extremo: nenhum seguro hipotecário, seja qual for o financiamento, substituído por uma comissão de garantia única que varia com a entrada e com o facto de o direito já ter sido usado antes. É uma estrutura realmente diferente, não um desconto sobre a mesma, e por isso vale a pena fazer a aritmética a sério e não a olho. O nosso artigo sobre VA fá-lo. E nenhum dos três tem que ver com uma linha de crédito sobre o valor da casa, que é um ónus de segundo grau a taxa variável cuja prestação muda de forma a meio caminho — tratada à parte.

O que a Europa faz em vez disso, país a país

Não existe um PMI europeu, e a razão merece ser dita: o risco que o PMI segura existe em todo o lado, mas cada mercado escolheu uma pessoa diferente para o carregar. Em traços largos há três respostas. Metê-lo na taxa de juro. Fazê-lo garantir por um organismo mutualista ou público. Ou recusar de todo esse financiamento. Quase todos os mercados europeus tomam uma das três, e nenhuma produz o arranjo americano em que o mutuário compra uma apólice que paga ao credor.

A França é o contraste mais nítido, porque tem duas coisas que se confundem muitas vezes com o PMI e nenhuma delas é PMI. A garantia do credor é normalmente uma caution — uma garantia comprada a uma sociedade de caução mútua em vez de uma hipoteca registada sobre o imóvel — pela qual o mutuário paga uma comissão e uma contribuição para um fundo mutualista, parte da qual pode voltar no fim de um empréstimo sem incidentes. Essa é de facto a proteção do credor, paga pelo mutuário, que é a descrição de funções do PMI; mas é uma caução, não uma apólice de seguro, e paga-se de uma vez, não como prémio mensal ligado a um limiar de financiamento que expira. À parte disso, a assurance emprunteur que quase todo o crédito à habitação francês carrega cobre a morte, a invalide e a incapacidade do mutuário — indemniza, pois, acontecimentos que lhe acontecem a si, que é precisamente o que o PMI não faz. A loi Lemoine de 2022 permite cancelá-la e substituí-la a qualquer momento sem custos, pelo que funciona como um mercado concorrencial e não como um móvel. Os limites de concessão fixados pelo Haut Conseil de stabilité financière fazem boa parte do resto do trabalho que nos Estados Unidos faz um prémio de forte financiamento.

A Alemanha toma a primeira via, e toma-a em estado puro. Não há equivalente alemão corrente do PMI nos financiamentos habituais; o que há é o Beleihungsauslauf, a relação entre o empréstimo e o valor de garantia que o banco fixa com prudência, e a taxa sobe por degraus à medida que ele sobe. O enquadramento regulatório reforça o hábito: sob a Pfandbriefgesetz só a parte do empréstimo contida em 60 % do Beleihungswert pode servir de lastro a uma obrigação hipotecária, o que empurra os bancos a tratar o tramo acima como um crédito realmente diferente e mais caro. O mutuário alemão com pouca entrada paga portanto o risco na taxa, durante todo o período de taxa fixa, sem limiar a partir do qual algo desapareça — e a Restschuldversicherung por vezes vendida junto do empréstimo é um produto opcional que cobre os riscos próprios do mutuário, não uma apólice de perda para o credor, e tem sido objeto de vigilância de proteção do consumidor e não de direitos legais de cancelamento.

Espanha, Portugal e Itália tomaram a segunda via e, sobretudo, puseram o Estado e não o mutuário à frente do prémio. A linha de avales ICO espanhola cobre até 20 % do empréstimo — até 25 % em habitações com bom certificado energético — para compradores com menos de 35 anos e famílias com menores a cargo, o que permite ao banco emprestar o preço total em vez dos 80 % habituais, e é gratuita para o comprador. A garantia pessoal pública portuguesa, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, cobre até 15 % do capital inicialmente contratado para quem compra primeira habitação entre os 18 e os 35 anos, durante dez anos, com um teto de valor de transação; esses mesmos mutuários estão dentro da recomendação macroprudencial do Banco de Portugal, que permite financiar até 90 % para habitação própria permanente e 80 % nas restantes finalidades. O Fondo di garanzia prima casa italiano, gerido pela Consap para o Ministério da Economia e das Finanças, garante uma parte do capital — a cobertura ordinária é metade, mais para categorias prioritárias — até um montante de crédito com teto. Olhe para esses três e o desenho americano torna-se visivelmente uma escolha e não uma necessidade: mesmo risco de crédito, mesma linha dos 80 %, e custo colocado no erário e não num prémio mensal que o comprador paga durante anos. Se isso é melhor depende de quem, para si, deve pagar; o que não está em dúvida é que é diferente, e que as percentagens exatas e as condições dos três regimes são revistas com frequência suficiente para que se deva verificá-las na fonte antes de confiar nelas.

Dois mercados fora dos seis têm de facto algo próximo do PMI, e vale a pena conhecê-los porque mostram o mecanismo com roupa europeia ou quase. Nos Países Baixos, a Nationale Hypotheek Garantie é uma garantia comprada com um prémio único sobre o empréstimo, até um preço de compra máximo; o fundo de garantia fica atrás do credor, e a recompensa do mutuário é uma taxa de juro mais baixa — a mesma troca do PMI, mas estruturada como custo único com ganho de taxa e não como prémio mensal sem ganho nenhum. No Canadá, o seguro de incumprimento hipotecário é obrigatório acima de 80 % de financiamento, é emitido por seguradoras públicas e privadas, é pago pelo mutuário e normalmente somado ao capital. Ambos são reconhecivelmente a ideia americana. Nenhum é razão para supor que o seu mercado tem um: a hipótese de trabalho mais segura em toda a Europa continental é que não tem, e que a pergunta equivalente a fazer ao seu banco é o que faz a taxa quando o financiamento cruza os 80 %.

Perguntas frequentes

O PMI paga o meu crédito se eu perder o emprego?

Não. Paga ao credor depois de já ter entrado em incumprimento e a perda estar realizada, e a seguradora pode depois reclamar-lhe o que pagou. Nada nele protege o seu agregado. Existem produtos que cobrem perda de emprego, invalide ou morte e compram-se à parte — em França a assurance emprunteur faz parte desse trabalho — mas o PMI não é um deles, e tomá-lo por uma rede de segurança é o mal-entendido mais caro que o acompanha.

O meu gestor recusou cancelar aos 80 %. Pode fazê-lo?

Às vezes, e é nas condições que há que olhar. O direito legal de cancelamento é condicional: tem de pedir por escrito, estar em dia, ter um bom historial de pagamento tal como a lei o define, mostrar que o valor não caiu abaixo do valor original e certificar que nenhum outro ónus recai sobre o imóvel. Um segundo crédito ou uma linha de crédito utilizada sobre a casa pode assim bloquear o cancelamento de todo. Se cumpre todas as condições e ainda assim lhe recusam, a recusa deve ser escrita e fundamentada, e uma reclamação junto do Consumer Financial Protection Bureau é a escalada normal.

Vale a pena refinanciar só para se livrar do PMI?

Só se a taxa e os custos do novo empréstimo baterem o prémio de que está a fugir, o que é uma questão aritmética, não de preferência. No empréstimo acima o prémio são 228 dólares por mês; se refinanciar subir a taxa nominal meio ponto sobre um saldo de 340 000 dólares, pagou cerca de 140 dólares por mês para poupar 228, mais vários milhares de dólares de encargos a recuperar. Quando as taxas desceram desde a compra, refinanciar costuma ganhar duas vezes. Quando subiram, pedir o cancelamento aos 80 % — grátis, e sobre o saldo real — é quase sempre a melhor jogada.

Posso deduzir os prémios de PMI nos meus impostos?

Não parta do princípio que sim. A dedução federal dos prémios de seguro hipotecário foi criada, deixada caducar e reposta várias vezes, e esteve sempre limitada pelo rendimento. É exatamente o tipo de número que este artigo se recusa a dar como vigente: consulte as instruções do Internal Revenue Service para o ano fiscal em causa, ou pergunte a um contabilista, antes de contar com ela. E note que, mesmo quando existe, uma dedução reduz o custo do prémio — nunca torna má ideia cancelá-lo.

Existe um equivalente do PMI onde vivo na Europa?

Quase de certeza não na forma americana, e convém verificar em vez de supor. Em França a proteção do credor é normalmente uma caution comprada a uma sociedade de caução, paga de uma vez, e a assurance emprunteur que a acompanha cobre-o a si, não ao banco. Na Alemanha não há prémio nenhum — o risco aparece como uma taxa de juro mais alta à medida que sobe o Beleihungsauslauf. Espanha, Portugal e Itália mantêm regimes de garantia pública para jovens e primeiros compradores que permitem ao banco ultrapassar o seu limite habitual de financiamento sem custo para o comprador. A pergunta certa no seu banco não é se tem de contratar um seguro, mas o que acontece à taxa, e ao máximo que pode pedir, à medida que a sua entrada encolhe.

Tenho um empréstimo FHA. Quando acaba o meu seguro hipotecário?

Não segundo as regras aqui descritas — a Homeowners Protection Act rege o seguro hipotecário privado dos empréstimos convencionais, não o prémio de seguro de um empréstimo FHA. O prémio FHA corre durante um prazo fixado na origem pelo financiamento nesse momento, e com a entrada mínima corre todo o prazo. Amortizar capital não o encurta. O nosso artigo sobre FHA expõe os dois prémios, as regras de duração e a saída por refinanciamento, que é a via habitual.