Uma HELOC são dois empréstimos com um só nome

Um contrato, dois empréstimos, e o segundo é uma surpresa

Uma linha de crédito sobre o valor da casa vende-se como um produto e vive-se como dois. O primeiro é uma linha revolving: fixa-se um limite contra o capital próprio da sua casa, utiliza o que quer quando quer, reembolsa e volta a utilizar, e a prestação mensal exigida é normalmente só o juro sobre o utilizado. Comporta-se como um cartão de crédito com uma taxa muito baixa e uma casa por trás. Essa fase — o período de utilização — dura tipicamente dez anos, e durante esses dez anos o produto é realmente flexível e realmente barato.

O segundo empréstimo começa no dia em que o primeiro acaba. Ao fechar o período de utilização a linha é congelada — não se utiliza mais — e o que estiver em dívida converte-se num empréstimo amortizável num prazo restante mais curto, normalmente quinze ou vinte anos. Nada disso está escondido; está no contrato, e a brochura sobre HELOC do próprio Consumer Financial Protection Bureau, que os credores têm de entregar aos candidatos, explica-o. Mas os mutuários vivem-no na mesma como um choque, porque dez anos de uma mesma prestação bastam para a tornar a referência à volta da qual todas as outras despesas da casa são planeadas.

Convém separar duas coisas que se confundem. A flexibilidade é real e é a razão de ser do produto: pagar juros só sobre o efetivamente utilizado é realmente útil para uma obra paga por fases, ou para uma ponte entre vender uma casa e comprar outra. A armadilha não é a flexibilidade. A armadilha é tomar uma prestação só de juros pelo custo do empréstimo, quando não passa da renda do dinheiro — e o capital está à espera.

O choque de prestação, calculado

Pegue numa linha de 100 000 dólares, totalmente utilizada, a um indexante de 7,50 % mais um spread de 0,50 %, ou seja 8,00 %. A prestação só de juros é simplesmente o saldo vezes a taxa mensal: 100 000 × 0,08 ÷ 12 = 666,67 dólares. Pague-a durante todo o período de utilização de dez anos e terá entregado 80 000 dólares — e continuará a dever 100 000, porque nem um cêntimo tocou no capital. Essa frase é o artigo inteiro em miniatura, e é a que os mutuários mais vezes não interiorizaram quando a carta chega.

Agora amortize esses mesmos 100 000 dólares nos quinze anos que restam, ainda a 8,00 %. A fórmula de anuidade — deduzida por inteiro no nosso artigo sobre a fórmula da prestação, aqui aplicada — dá 955,65 dólares por mês. A prestação sobe 288,99 dólares, ou 43 %, de um mês para o outro, sem mudança de taxa, sem mudança de saldo e sem mudança do seu rendimento. Encurte o período de reembolso para dez anos e a nova prestação são 1 213,28 dólares, um salto de 82 %. Alongue-o para vinte e são 836,44 dólares, um salto de 25 %. A duração do período de reembolso, enterrada numa cláusula que quase ninguém lê, é o fator que mais determina a violência da transição.

Some depois a taxa, porque a taxa é variável e a transição é justamente quando se descobre para onde ela foi. A tabela acima corre os mesmos 100 000 dólares a quinze anos com taxas de 6 a 18 %. A 10 % a primeira prestação de reembolso são 1 074,61 dólares — 407,94 mais do que a prestação de utilização a 8 %, 1,61 vezes. A 12 % são 1 200,17, 1,80 vezes. A 18 %, que é um teto vitalício plausível mais do que um indexante plausível, são 1 610,42, 2,42 vezes. Repare que a 18 % a mera prestação de utilização de juros já seria de 1 500 dólares, mais do dobro do ponto de partida, e essa subida chega muito antes do período de reembolso. O risco de taxa e o risco de amortização são distintos e somam-se.

A taxa: indexante mais spread, um teto, e normalmente nada pelo meio

A taxa de uma HELOC constrói-se como qualquer taxa variável: um indexante publicado mais um spread fixo definido na origem e escrito no seu contrato. O indexante mexe-se, o spread não, e a taxa é recalculada segundo o calendário que o contrato indicar — muitas vezes mensal, mais rápido do que na maioria dos créditos à habitação de taxa revisável. O nosso exemplo usa 7,50 % mais 0,50 %, mas o único número que lhe interessa é o spread, porque é a parte que se negoceia e a que nunca desaparece.

A proteção é mais magra do que num crédito à habitação de taxa revisável, e é esse o contraste a traçar com o nosso artigo sobre as taxas revisáveis e os seus tetos. Sob a Regulation Z, um contrato de crédito ao consumo garantido por habitação cuja taxa anual possa subir tem de indicar a taxa máxima aplicável durante o prazo. Existe portanto um teto vitalício, por escrito, e deveria encontrá-lo antes de assinar: é o único número do contrato que lhe diz até onde isto pode ir. O que normalmente não obtém é o resto da estrutura de um crédito de taxa revisável: um teto na primeira revisão, um teto em cada uma das seguintes, um intervalo de revisão definido. Uma HELOC pode seguir o seu indexante por inteiro, e o único aumento contra o qual está protegido é o do topo.

Outras duas cláusulas merecem um olhar enquanto tem o contrato à frente. Muitas linhas trazem uma utilização mínima ou uma comissão anual, o que muda a aritmética de uma linha que se abre e quase não se usa. E a regulamentação permite ao credor, em circunstâncias definidas, suspender novas utilizações ou reduzir o limite de crédito — por exemplo se o valor do imóvel tiver caído bastante. Não é uma hipótese: aconteceu em grande escala na última grande crise imobiliária, e significa que uma HELOC mantida como reserva de emergência pode estar no seu mínimo exatamente quando mais a quer. Se a linha é a sua rede de segurança, leia essa cláusula em concreto.

Quanto custam mesmo os só juros, e a alternativa de taxa fixa

Compare a estrutura dez mais quinze com um simples empréstimo amortizável a vinte e cinco anos à mesma taxa de 8,00 % — mesmo dinheiro, mesma duração total, forma diferente. O empréstimo amortizável custa 771,82 dólares por mês, 231 545 no total, dos quais 131 545 são juros. A estrutura HELOC custa 666,67 dólares durante dez anos e depois 955,65 durante quinze, 252 017 no total, dos quais 152 017 são juros. O período de utilização só de juros custa portanto 20 473 dólares a mais ao longo da vida da dívida. É esse o preço da flexibilidade, dito com franqueza, e é um preço razoável se usar a flexibilidade — e um mau negócio puro e simples se utilizar uma vez, nunca voltar a utilizar e apenas gozar a prestação baixa.

O empréstimo com garantia hipotecária a taxa fixa é o outro produto da mesma família e faz uma troca diferente. Pede uma quantia, a taxa fixa, e amortiza-a desde a primeira prestação. A uma taxa ilustrativa de 8,25 % a vinte anos, 100 000 dólares custam 852,07 dólares por mês logo no primeiro dia — mais do que a prestação de utilização da HELOC e menos do que a sua prestação de reembolso — num total de 204 496 dólares, dos quais 104 496 são juros. Não há nova utilização, nem risco de taxa, nem transição que o surpreenda, e a prestação do último dia é a do primeiro. Se o que precisa é de uma quantia conhecida para um fim conhecido, essa forma encaixa quase sempre melhor, e a flexibilidade da HELOC é uma funcionalidade que paga e não vai usar.

Falta uma comparação a fazer antes de a transição chegar, e não custa nada: amortizar voluntariamente durante o período de utilização. Se tivesse pago esses 100 000 dólares num plano a trinta anos em vez de só juros, o saldo ao fim de dez anos seria de 87 725 dólares em vez de 100 000. A maioria dos contratos permite exatamente isso, já que o valor só de juros é um mínimo e não um máximo. Pagar a diferença durante os anos bons é o seguro mais barato contra o choque de prestação, e converte a flexibilidade de armadilha naquilo que lhe venderam.

A casa é a garantia, e é na consolidação que isso conta

Uma HELOC é um ónus sobre a sua casa. Não é um tecnicismo; é toda a razão da taxa baixa. Um empréstimo pessoal sem garantia ou um cartão são tarifados contando com a possibilidade de o credor não recuperar nada. Uma HELOC é tarifada sabendo que há uma casa por trás, o que significa que a consequência de um incumprimento não é uma carta de cobrança mas uma execução — e, como uma HELOC é normalmente um ónus de segundo grau, uma execução que pode ser desencadeada por uma dívida bem menor do que o crédito principal que está à frente.

É esse o facto a reter quando lhe propõem uma HELOC para consolidar dívida de cartões. A jogada parece ótima na linha da prestação, e a aritmética de porque é que normalmente não é está desenvolvida por inteiro no nosso artigo sobre consolidação de dívidas, por isso tomemos uma ilustração e não uma nova demonstração. Vinte e cinco mil dólares de dívida de cartão a 22,24 %, liquidados em cinco anos, custam 693,89 dólares por mês e 16 633 de juros. Os mesmos 25 000 dólares passados para uma HELOC a 8,00 % e amortizados em vinte anos custam 209,11 dólares por mês — e 25 186 de juros. A prestação desceu 70 % e o juro total subiu mais de metade, porque o prazo quadruplicou.

E o juro não é o pior. A operação converteu dívida não garantida, que no limite pode ser extinta e não lhe pode custar o teto, em dívida garantida presa à casa. Libertou também os cartões, e é por isso que a consolidação acaba tantas vezes com os saldos dos cartões reconstruídos por cima da HELOC em vez de substituídos por ela. Se ainda assim o fizer — e há casos em que é o certo — faça duas coisas: encurte o prazo em vez de aceitar o que vier por omissão, e feche ou congele os cartões nesse mesmo dia. Caso contrário não consolidou uma dívida: refinanciou-a sobre a sua casa e deixou a velha máquina a trabalhar.

Europa: um produto ensaiado, rejeitado e nunca bem substituído

A França é o caso instrutivo, porque não se limitou a não desenvolver este produto: construiu um e depois retirou-o. A hypothèque rechargeable, introduzida em 2006, permitia a um proprietário recarregar uma hipoteca existente para garantir novo endividamento sem novo registo, que é funcionalmente o que faz uma linha de crédito sobre a casa. A loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 suprimiu-a para os consumidores com efeitos a partir de 1 de julho de 2014, e o motivo registado no debate parlamentar é exatamente a objeção que este artigo faz: deixava que o valor do imóvel, e não o rendimento do mutuário, governasse a concessão de crédito ao consumo. Mais tarde nesse ano, a loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 repôs o dispositivo apenas para dívidas profissionais. O mecanismo sobrevive portanto no direito francês, deliberadamente fechado aos particulares.

Noutros sítios a ausência é estrutural e não legislada. Na Alemanha o instrumento pertinente é a Grundschuld, um encargo real não acessório que não se extingue quando o empréstimo que garantia é reembolsado — pelo que o mesmo registo pode voltar a servir para garantir um empréstimo posterior sem nova formalidade. Isso dá-lhe a garantia reutilizável, mas não o produto americano: cada endividamento é um contrato novo com a sua taxa e a sua amortização, não uma linha revolving com período de utilização e mínimo só de juros. Em Espanha, o endividamento adicional sobre a casa toma normalmente a forma de uma novación ou ampliación da hipoteca existente, regida pela Ley 5/2019, ou de um empréstimo novo; linhas revolving com garantia hipotecária existem mas não são o produto de retalho dominante. Em Portugal, qualquer endividamento adicional esbarra na recomendação macroprudencial do Banco de Portugal sobre financiamento e taxa de esforço, que limita até onde o capital pode ser reemprestado. Em Itália as vias habituais são um mutuo di liquidità ou um refinanciamento, servindo o prestito ipotecario vitalizio os proprietários mais velhos como instrumento distinto.

Assim, a tradução prática para um leitor europeu não é caçar uma HELOC local mas reparar em qual das duas metades lhe estão realmente a oferecer. Se um banco propõe reforçar um crédito existente, essa é a metade do endividamento — e vem com um plano fixo e uma prestação fixa, que é a metade mais segura. Se alguma coisa em oferta o deixa pagar só juros durante uma década contra a sua casa, aplique-lhe a aritmética deste artigo antes de assinar, chame-se ela como se chamar: calcule a prestação no fim da fase só de juros, à taxa de hoje e a uma taxa vários pontos mais alta, e decida se aceitaria essa prestação já. E em cada um destes mercados as regras e os produtos mudam: verifique com o seu banco e o seu regulador, não com um molde estrangeiro.

Perguntas frequentes

Posso evitar por completo o choque de prestação?

Em boa medida, e barato, se começar cedo. Pague mais do que o mínimo só de juros durante o período de utilização — a maioria dos contratos trata-o como um piso, não um teto. Na nossa linha de 100 000 dólares, pagar um valor amortizável a trinta anos em vez de só juros deixaria um saldo de 87 725 dólares em vez de 100 000 ao fim de dez anos, o que reduz proporcionalmente a prestação de reembolso. A outra via é refinanciar o saldo antes de o período de utilização acabar, para um empréstimo de taxa fixa ou para o crédito principal, mas isso depende das taxas e do capital nesse momento e não é coisa com que contar daqui a nove anos.

Uma HELOC é melhor do que um empréstimo com garantia hipotecária de taxa fixa?

Depende de o montante ser conhecido. Se precisa de uma quantia concreta para uma coisa concreta — um telhado, um carro, uma consolidação — o empréstimo de taxa fixa é quase sempre a melhor forma: taxa fixa, prestação fixa, a amortizar desde o primeiro dia, sem transição. Se a despesa é faseada e incerta, como uma obra paga a vários ofícios ao longo de dezoito meses, a linha poupa mesmo, porque só paga juros sobre o utilizado. O erro é escolher a linha pela prestação baixa quando o montante é conhecido: é comprar uma flexibilidade que não vai usar com um risco de taxa que não controla.

O banco pode cancelar ou reduzir a minha linha depois de a abrir?

Em circunstâncias definidas, sim, e essas circunstâncias estão na Regulation Z e repetidas no seu contrato. Um credor pode suspender novos adiantamentos ou reduzir o limite quando, por exemplo, o valor do imóvel que garante a linha caiu bastante, ou quando uma mudança relevante na situação do mutuário lhe dá razões para crer que o pagamento não será feito. É por isso que uma HELOC substitui mal um fundo de emergência em dinheiro: as circunstâncias que a tornam necessária são precisamente as que a podem encolher. Leia essa cláusula, e se a linha é para ser a sua reserva, guarde parte da reserva em dinheiro.

Uma HELOC tem tetos como um crédito de taxa revisável?

Tem o último e normalmente não os outros. A Regulation Z exige que um contrato de crédito ao consumo garantido por habitação cuja taxa possa subir indique a taxa máxima aplicável durante o prazo, pelo que existe um teto vitalício por escrito. Os tetos periódicos que definem um crédito de taxa revisável — um limite à primeira revisão e a cada uma das seguintes, dentro de um calendário fixo — são uma característica desse produto, não uma exigência geral aqui, e uma HELOC pode correntemente seguir o seu indexante por inteiro. O nosso artigo sobre taxas revisáveis desenvolve o que esses tetos fazem; o exercício para uma HELOC é encontrar o máximo vitalício no seu próprio contrato e calcular a prestação a esse nível.

É um erro usar uma HELOC para liquidar cartões de crédito?

É uma troca com dois preços, e as pessoas costumam ver só o primeiro. Na nossa ilustração, 25 000 dólares de dívida de cartão a 22,24 % liquidados em cinco anos custam 693,89 dólares por mês e 16 633 de juros; o mesmo saldo numa HELOC a 8,00 % a vinte anos custa 209,11 dólares por mês mas 25 186 de juros. A taxa mais baixa não vence um prazo quatro vezes maior. O segundo preço é que a dívida não garantida passou a ser dívida garantida sobre a sua casa. O nosso artigo sobre consolidação desenvolve o caso geral; as regras próprias da HELOC são igualar o prazo antigo em vez de aceitar o longo, e fechar os cartões no mesmo dia.