O capital próprio da sua casa não é um número só

Duas estimativas disfarçadas de um facto

O capital próprio é uma subtração, e os dois termos subtraídos são de naturezas completamente diferentes. O capital em dívida é um facto: existe ao cêntimo, num extrato, e evolui segundo um plano fixado no dia da assinatura. O valor é uma opinião, produzida por um modelo que nunca entrou na sua casa ou por um profissional que lá passou quarenta minutos. Pôr um facto e uma opinião de cada lado de um sinal de menos produz algo com a precisão da opinião e a aparência do facto, e é esse todo o problema deste número.

Há um segundo problema, maior. Mesmo que o valor fosse exato, o número obtido é um bruto — a posição antes de alguém ser pago — e cada uso que possa dar ao capital próprio tem o seu próprio conjunto de deduções. Vender custa uma comissão e uma série de encargos de transação. Financiar custa um teto de LTV, uma comissão de dossiê e muitas vezes uma avaliação. Refinanciar pode custar uma comissão de reembolso antecipado no crédito que abandona. Portanto a pergunta útil nunca é quanto capital tenho, mas quanto sobrevive ao uso concreto que lhe quero dar, e a resposta é diferente para cada um.

Capital bruto: o número que toda a gente cita

No nosso imóvel, o capital bruto é 420 000 € menos 280 832,93 €, ou seja 139 167,07 €. Vale a pena ver de onde vem, porque as componentes são desiguais de um modo que surpreende. O proprietário pôs 75 000 € há cinco anos. O crédito amortizou 19 167,07 € de capital nesse período. O mercado acrescentou 45 000 €. Dos 139 167 € de hoje, 54 % são a entrada inicial, 32 % a subida de preços e apenas 14 % a amortização. Cinco anos a pagar prestações fazem bem menos pelo seu capital do que cinco anos de um mercado que não escolheu.

A outra característica do capital bruto é que é uma grandeza alavancada, e é a alavancagem que o torna volátil. O imóvel vale 420 000 € e a sua parte 139 167 €, uma relação de 3,02 para um. Cada ponto percentual de variação do valor move portanto o seu capital em 3,02 pontos. Um erro de avaliação plausível de cinco por cento — bem dentro da precisão de qualquer modelo automático — desloca o capital bruto em 21 000 €, ou 15,09 % do mesmo. Isso não é uma queda de mercado. É uma estimativa substituída por outra igualmente defensável.

Capital líquido: o que custa realizá-lo

Nada converte capital em dinheiro a não ser uma venda, e a venda tem tabela. No nosso imóvel de 420 000 €, a comissão de mediação a 5 % são 21 000 € e outros custos de venda a 1,5 % — escrituras, distrate da hipoteca, o que de encargos couber ao vendedor — são 6 300 €. O capital líquido é de 111 867,07 €. A dedução de 27 300 € representa 6,5 % do imóvel mas 19,62 % da entrada do proprietário: é o mesmo multiplicador de alavancagem a trabalhar no sentido que ninguém aprecia, já que os custos assentes no ativo inteiro são suportados pela fração que o senhor possui.

A rubrica da comissão é a que mais difere entre mercados, e o nosso artigo sobre o que a comissão de uma imobiliária compra realmente expõe as seis estruturas em detalhe em vez de as repetir aqui. A versão curta, aplicada a este imóvel de 420 000 €: um vendedor que paga 5 % com impostos incluídos perde 21 000 €; um vendedor espanhol a 4 % mais IVA perde 20 328 €; um vendedor português a 5 % mais IVA perde 25 830 €; um vendedor alemão que paga metade de um total de 6 % com impostos incluídos perde 14 994 € e um vendedor italiano na mesma divisão 15 372 €. É a mesma casa e o mesmo trabalho, e o intervalo vai de 10,77 a 18,56 % do capital bruto. Seja qual for o mercado, a dedução é uma percentagem de dois dígitos da sua entrada, e não é opcional no sentido de evitável — apenas negociável.

Capital financiável: o teto pertence ao banco

A maioria de quem consulta o seu capital não quer vender; quer financiar-se sobre ele. É uma terceira grandeza e a menor das três, porque um banco não empresta contra capital próprio de todo — empresta contra o imóvel, até uma parte máxima do valor, e o seu crédito atual já ocupa parte dessa margem. Com um LTV máximo de 80 %, a dívida total permitida sobre uma casa de 420 000 € é de 336 000 €. Subtraia os 280 832,93 € já devidos e sobram 55 167,07 €. Isso são 39,64 % do capital bruto: mais de 60 % do capital que lhe dizem ter simplesmente não é financiável.

A parte máxima não é uma constante universal e muda bastante a resposta. Suba o teto para 85 % e o capital financiável passa a 76 167,07 € — um aumento de 38 % no que pode mobilizar, por cinco pontos de regra. Em Itália o limiar de 80 % define o credito fondiario e pode subir a 100 % com garantias complementares. Na Alemanha a Beleihungsgrenze de 60 % da lei das Pfandbriefe não é de todo um limite de crédito, mas a parte do valor hipotecário admissível numa carteira de cobertura, razão pela qual os bancos alemães a ultrapassam apreçando o excedente de outra forma. Seja qual for a convenção do seu mercado, peça ao banco a percentagem exata e o valor exato a que a vai aplicar, porque ambos são escolha dele.

De onde vem realmente o capital próprio

Três motores alimentam o capital próprio e giram a velocidades muito diferentes. A amortização é o fiável: no nosso crédito, o primeiro ano amortiza 3 353,18 € de capital, o sexto 4 636,83 €, o décimo primeiro 6 411,89 € e o último 21 973,15 €. Acelera porque os juros incidem sobre um saldo que encolhe, portanto a mesma prestação compra cada mês mais capital. É o único dos três de que pode ter certeza, e nos primeiros anos é o mais pequeno.

A valorização é o motor grande e o que não controla. No ano seis, a uns supostos 2,5 %, o mercado acrescenta 10 500 € enquanto o crédito amortiza 4 636,83 € — logo 69 % do crescimento de capital do ano vem de um número sobre o qual não tem influência e que só pode cobrar vendendo. O nosso artigo sobre porque a valorização não é o seu rendimento examina o que dela sobra depois de inflação, custos de detenção e fricção transacional; aqui o ponto é apenas que domina a aritmética sendo a menos fiável das três.

A benfeitoria é o terceiro motor e o que costuma girar ao contrário. Gaste 20 000 € numa cozinha e a pergunta é quanto o mercado devolve na revenda. Com uma recuperação de 60 %, o imóvel ganha 12 000 € e o seu capital cai 8 000 €, porque gastou dinheiro que já possuía para comprar um valor que só recebeu em parte. A 75 % perde 5 000 €. A 90 % — uma obra pequena, cosmética, de alto retorno — perde 800 €. Muito poucas obras recuperam mais do que custam, e as que mais se aproximam costumam ser as baratas: pintura, uma entrada cuidada, uma caldeira a funcionar. Uma obra estrutural grande pode recuperar metade. É uma excelente razão para a fazer se quer viver no resultado, e uma má razão para a fazer como estratégia de capital.

Porque uma avaliação automática é um intervalo

Um modelo de avaliação automática lê as transações recentes perto da sua morada, ajusta por área, idade, estado e os atributos que a sua fonte registe, e devolve uma estimativa pontual. Esse ponto é o resumo de uma distribuição, e os fornecedores sérios publicam a distribuição ao lado — em regra como banda de confiança ou desvio-padrão de previsão. Leia a banda, não o ponto. No nosso imóvel, uma banda de cinco por cento vai de 399 000 € a 441 000 €, o que move o capital bruto de 118 167 € para 160 167 € e o financiável de 38 367 € para 71 967 €. O valor financiável quase duplica dentro de uma banda que a maioria chamaria de acordo.

Mais duas advertências. Primeiro, o modelo vale o que valem os seus comparáveis: um imóvel atípico, um mercado estreito ou um período de poucas transações alargam a incerteza real sem alargar necessariamente a banda publicada. Segundo, o banco não usará o seu modelo. Encomendará a sua própria avaliação, e quando as duas divergem é o número do banco que fixa o seu financiamento. Trate qualquer valor de capital lido num ecrã como hipótese de partida, e o dia em que o avaliador do banco entra como o dia em que o número se torna real.

Perguntas frequentes

Qual dos três números devo pôr no meu património líquido?

O capital líquido, se o mapa pretende descrever dinheiro que poderia realmente ter. O bruto sobrevaloriza a sua posição no custo de qualquer venda ainda não feita — 19,62 % com os nossos números — e o financiável subvaloriza-a, porque mede o que um banco adianta e não o que possui. Um compromisso habitual é levar o imóvel ao valor bruto e registar os custos de venda como passivo contingente numa nota, o que mantém o balanço honesto sem fingir que vende amanhã.

A comissão de reembolso antecipado entra no capital líquido?

Sim, sempre que a operação que está a modelar a desencadeie — e num crédito de taxa fixa reembolsado a meio do caminho isso acontece muitas vezes. Em vários mercados estas comissões são limitadas ou enquadradas por lei e calculadas em bases bem diferentes: uma percentagem do capital, um número de meses de juros, ou um montante que reflita a perda efetiva do banco. Sobre o nosso capital de 280 832,93 € pode facilmente atingir quatro dígitos, portanto peça ao banco o montante exato à data prevista de escritura em vez de aceitar uma regra aproximada. Se o seu crédito for de taxa variável, verifique na mesma; alguns preveem comissão durante um período inicial.

O capital financiável pode ser negativo com um bruto elevado?

Facilmente, e é uma surpresa frequente e desagradável. O capital financiável é o LTV máximo aplicado ao valor, menos o que já deve — portanto torna-se negativo assim que o seu crédito atual excede o teto que o banco aplicaria hoje. No nosso imóvel isso acontece para qualquer avaliação abaixo de 351 041,16 €, porque 80 % desse montante são exatamente os 280 832,93 € em dívida. A um valor de 340 000 €, o proprietário ainda tem 59 167 € de capital bruto e não pode financiar absolutamente nada. Um mercado em queda retira capacidade de crédito muito antes de retirar capital.

Amortizar mais depressa constrói capital mais rápido do que poupar o dinheiro?

Constrói capital exatamente um por um — cada unidade de capital extra sobe o capital numa unidade — mas converte poupança líquida num ativo ilíquido, e a iliquidez é todo o assunto deste artigo. O dinheiro que entra no crédito só se recupera vendendo ou voltando a financiar, e voltar a financiar está limitado pela regra de LTV. O rendimento da amortização antecipada é a taxa do crédito, muitas vezes atrativa, e o nosso artigo sobre amortizar antecipadamente examina os dois lados da troca. A questão do capital é distinta: amortizar move dinheiro de um sítio a que chega para um sítio a que só chega nas condições de outro.

Com que frequência vale a pena rever o valor?

Raramente, a menos que uma decisão dependa disso. O capital em dívida é conhecido e move-se de forma previsível, portanto entre decisões a única coisa que muda é uma estimativa cujo ruído supera a maioria das variações anuais de preço — 3,02 pontos de capital por ponto de valor, com a nossa alavancagem. Verificar todos os meses é sobretudo medir as revisões do próprio modelo. Os momentos que justificam nova consulta são os que trazem uma operação: pedir financiamento, ponderar uma venda, atingir o limiar de LTV que elimina o seguro do crédito, ou um desvio local real visível nas transações e não nos títulos.