Reamortizar o crédito: a opção de que ninguém fala

O que a reamortização faz realmente ao plano

Três coisas definem um crédito amortizável: o capital em dívida, a taxa e o número de prestações que faltam. A prestação não é um quarto parâmetro; é o resultado, e o nosso artigo sobre a fórmula da anuidade fá-lo derivar. A reamortização muda exatamente um dos três — reduz o capital — e depois recalcula o resultado. A taxa fica onde estava, o que importa enormemente quando a taxa que tem é melhor do que a que o mercado oferece. A data de maturidade fica onde estava, e é isso que distingue a reamortização de qualquer refinanciamento.

Como a taxa e o prazo restante não mudam, a aritmética tem uma propriedade elegante: a prestação desce exatamente na proporção do capital amortizado. Os nossos 60 000 € são 16,02 % do capital de 374 443,91 €, e a prestação desce 16,02 %, de 2 528,27 € para 2 123,15 €. A poupança de juros também é proporcional: 20 000 € teriam poupado 20 512,43 €, 60 000 € poupam 61 537,29 € e 100 000 € poupam 102 562,15 €, sempre pouco mais de 1,0256 vezes a entrega. Se souber esse multiplicador para o seu crédito, consegue avaliar qualquer entrega de cabeça.

Porque manter a prestação poupa quase o triplo

Ambas as opções partem dos mesmos 314 443,91 € à mesma taxa de 6,5 %. A diferença está no que faz com a margem criada pela entrega. Reamortizar gasta essa margem numa prestação menor: o crédito continua a correr 300 meses, e cada um desses meses vence juros sobre um capital que não desce mais depressa do que antes. Manter a prestação gasta a margem em tempo: os mesmos 2 528,27 € cobrem agora mais capital por mês, o saldo cai mais depressa, e o crédito liquida-se em 207,3 meses. Os juros são um encargo por unidade de tempo sobre um capital, portanto retirar 92,7 meses retira muito mais do que baixar o encargo deixando o tempo intacto.

O preço da reamortização, dito com honestidade, são 112 821,95 € — os juros a mais face a manter a prestação. O que esse dinheiro compra são 405,12 € por mês durante 300 meses, ou seja 121 537,29 € de liquidez libertada mais cedo nas suas mãos. Dito assim não é obviamente uma má troca; é uma troca de liquidez, e se vale 112 821,95 € depende inteiramente de para que serve essa liquidez. Se vai para uma conta poupança que rende menos de 6,5 %, a troca é má. Se é a diferença entre cumprir os seus compromissos e não os cumprir, a troca é excelente e os juros são o preço de não entrar em incumprimento.

Face a um refinanciamento, a resposta depende da maturidade

Refinanciar muda duas coisas ao mesmo tempo, e normalmente só se discute uma. Muda a taxa — aqui de 6,5 para 6,0 %, uma melhoria real — e reinicia o número de prestações, que é onde o estrago se esconde. Refinancie os 314 443,91 € por vinte e cinco anos novos, com a maturidade intacta, e obtém uma prestação de 2 066,49 € e uma poupança de 78 535,87 €: melhor do que a reamortização em ambas as frentes. Refinancie o mesmo montante por trinta anos novos e a prestação desce ainda mais, para 1 922,96 €, enquanto a poupança cai para 6 217,79 €. A mesma taxa, o mesmo capital, os mesmos custos. Cinco anos extra de juros comeram 92 % do benefício.

Ou seja, a ordenação honesta não é única. Face às duas opções que conservam a maturidade — reamortização e refinanciamento com a mesma maturidade — e face a manter a prestação, a reamortização poupa o menos. Face a um refinanciamento que reinicia a trinta anos, poupa dez vezes mais. A variável que decide é a que quase nunca está na folha de comparação: quantos meses de juros aceita pagar. Sempre que lhe mostrarem uma prestação mais baixa, a primeira pergunta é em que prazo, e a segunda quanto custa no total.

A comissão, e porque os bancos o oferecem

Uma reamortização custa uma comissão de gestão — normalmente umas centenas, uma ordem de grandeza abaixo dos vários milhares que um refinanciamento custa em abertura e encargos de fecho. No nosso caso, uma comissão de 300 € é 0,5 % da entrega, contra 2 % do novo capital, ou 6 288,88 €, assumidos para o refinanciamento. Não há novo pedido, nem consulta a bases de dados, nem avaliação, nem nova constituição de garantia, e é toda essa a razão de a comissão ser pequena: o crédito não é substituído, apenas recalculado. As regras de servicing da Fannie Mae descrevem exatamente isto — uma reamortização do capital em dívida à taxa vigente sobre o prazo restante, após uma amortização parcial substancial, formalizada num documento padrão.

Os bancos oferecem-no porque quase nada lhes custa e evita algo caro. Um mutuário cuja prestação se tornou insuportável é um mutuário que pode transferir o crédito para outra instituição — levando consigo o fluxo de juros — ou, pior, entrar em atraso. A reamortização conserva o crédito à sua taxa e prazo originais retirando a pressão, e o gestor mantém um ativo saudável. Repare que o incentivo joga a favor do banco quando a taxa de mercado é superior à sua: prefere de longe reamortizar um crédito a 6,5 % a perdê-lo para um concorrente a 6,0 %. Não é razão para desconfiar da proposta, mas é razão para verificar se refinanciar com a mesma maturidade o teria servido melhor.

Quando é a resposta certa

Duas situações tornam a reamortização claramente certa, e partilham a mesma forma: uma entrada de dinheiro ao mesmo tempo que um problema de tesouraria. A primeira é a clássica ponte. Comprou antes de vender, portanto carrega dois encargos de habitação; quando a venda do imóvel antigo se concretiza, chega uma quantia grande e o compromisso que quer aliviar é o do crédito novo. A reamortização converte o produto diretamente numa prestação menor sobre um crédito já aprovado, em semanas e por umas centenas, sem uma segunda instrução num momento em que o seu processo — a carregar dois créditos — pareceria mau.

A segunda é uma mudança de rendimento com o crédito já em vigor: reforma, passagem a tempo parcial, um agregado que passa de dois rendimentos a um. Aqui o problema é a prestação e reinstruir o processo é exatamente o que não sobreviveria, porque o novo rendimento não suportaria o crédito que já tem. A reamortização não faz qualquer pergunta sobre os seus rendimentos. Só pede o dinheiro. É essa a virtude, e é por isso que a opção merece estar na conversa mesmo sendo a sua poupança de juros a mais pequena.

Nem todos os créditos o permitem. Muitos programas com garantia pública excluem-no, os créditos de taxa variável muitas vezes também, e os gestores impõem frequentemente uma entrega mínima e uma redução mínima de prestação antes de o processarem. Na Europa continental o produto quase nunca existe com esse nome, porque o equivalente está integrado no direito ao reembolso antecipado: faça um reembolso parcial e o contrato normalmente deixa-o escolher entre reduzir a prestação e encurtar o prazo, que são exatamente as nossas duas primeiras opções. O que difere não é o mecanismo mas a portagem — o direito francês limita a indemnização por reembolso antecipado a seis meses de juros sobre o montante reembolsado ou 3 % do capital em dívida, o menor dos dois, e o direito alemão prevê uma compensação dentro de limites legais. Faça três perguntas ao seu banco: a reamortização é permitida, qual é o mínimo, e quanto me custa primeiro um reembolso parcial.

Perguntas frequentes

A reamortização muda a minha taxa de juro?

Não, e é esse todo o seu sentido. O contrato não é substituído, portanto a taxa, o indexante se o tiver, a data de maturidade e todas as outras condições continuam iguais. Só o capital e portanto a prestação se movem. Isso torna-a estritamente melhor do que refinanciar quando a sua taxa está abaixo do mercado — conserva uma taxa que hoje não conseguiria — e estritamente pior quando o mercado desceu bastante abaixo da sua taxa, porque abdica de captar a melhoria. O limiar não é um número fixo de pontos; calcule as duas e compare o total, não a prestação.

Posso reamortizar mais do que uma vez?

Às vezes, e é o gestor que decide. Onde é permitido, cada reamortização traz a sua própria comissão e a sua própria entrega mínima, pelo que uma série de operações pequenas costuma ser antieconómica — a comissão é fixa enquanto o benefício escala com o montante. A alternativa que nada custa é fazer entregas de capital à medida que surgem sem pedir um recálculo: o prazo encurta sozinho, capta a maior poupança de juros, e pode pedir uma única reamortização mais tarde se as suas circunstâncias mudarem. Essa sequência dá-lhe o melhor das duas, ao preço de não ter a prestação reduzida entretanto.

Uma reamortização é o mesmo que uma modificação do crédito?

Não, e a diferença importa para o modo como é tratada. Uma reamortização é um recálculo voluntário que paga com o seu próprio dinheiro enquanto o crédito está regularizado; as condições que não sejam o capital não se tocam, e o gestor trata-a como ato administrativo. Uma modificação é uma alteração do próprio contrato — taxa, prazo, por vezes capital — concedida normalmente porque o mutuário está em dificuldade ou perto dela, e pode ser reportada de outra forma e acarretar consequências que a reamortização não tem. Se um gestor qualificar o seu pedido de modificação, pergunte porquê e o que vai ser reportado.

E se eu quiser a prestação mais baixa e também a poupança de juros?

Pode ter as duas, em sequência, e o truque é que a reamortização baixa a prestação exigível sem o impedir de pagar mais. Reamortize para trazer a obrigação para 2 123,15 €, e depois entregue o que puder acima disso nos meses em que puder. Nos meses em que pagar os antigos 2 528,27 € obtém exatamente a mesma redução de capital que se nunca tivesse reamortizado; nos meses em que não puder, deve apenas 2 123,15 €. O piso mais baixo é o seguro e o extra voluntário é a poupança, e nada além da comissão se perde por ter as duas.

A entrega deve sequer ir para o crédito?

Essa é uma decisão à parte e deve ser tomada primeiro. Amortizar um crédito rende-lhe a sua taxa, sem risco e deixando a fiscalidade de lado — 6,5 % aqui — mas converte dinheiro líquido em capital a que só chega vendendo ou voltando a financiar sob um teto de LTV, como expõe o nosso artigo sobre o capital próprio da casa. Antes de destinar 60 000 € a um crédito, verifique que lhe sobra dinheiro suficiente para os imprevistos que de outro modo seriam financiados à taxa de um cartão, e liquide qualquer dívida mais cara do que o crédito à habitação. Só o que sobreviver a esses dois testes tem lugar nesta comparação.