Um crédito de construção não é um crédito à habitação

É um compromisso de emprestar, não uma soma de dinheiro

O modelo mental que causa problemas é o do crédito à habitação: chega uma soma, é sua, paga-a. Um crédito de construção é uma linha. O banco acorda um máximo, acorda um calendário de etapas em que os fundos serão libertados, e depois não liberta nada enquanto cada etapa não for atingida e verificada — normalmente por um fiscal que visita a obra e confirma que o faturado foi de facto executado. O dinheiro que não utilizou é dinheiro que não paga, e por isso o calendário de etapas é a peça mais importante do processo depois do próprio orçamento.

Dessa estrutura decorrem mais duas diferenças. A primeira: durante a obra paga normalmente só juros — não há capital a amortizar, porque o saldo ainda cresce. A segunda: o crédito tem uma data de fim firme, tipicamente de doze a dezoito meses, e não é uma maturidade no sentido do crédito à habitação mas um prazo: nesse ponto, a linha tem de converter-se em financiamento de longo prazo ou ser reembolsada. Um crédito de construção que chega à data de fim com o edifício inacabado é um problema sério, e é o cenário que cada cláusula do contrato está escrita para antecipar.

Juros sobre o utilizado, e porque dá mais ou menos metade

Desenvolva o calendário da tabela mês a mês. No mês um o saldo é de 40 000 € e o juro 40 000 × 0,085 ÷ 12 = 283,33 €. O mês dois não utiliza nada: saldo e juro repetem-se. O três utiliza 70 000 €, levando o saldo a 110 000 € e o juro mensal a 779,17 €. E assim por diante: 1 204,17 € por mês a partir do cinco, 1 770,83 € a partir do sete, 2 266,67 € a partir do nove, 2 620,83 € no onze e 2 833,33 € no último, quando a totalidade dos 400 000 € está em dívida. Some os doze números e os juros durante a construção são 18 062,50 €.

Há um atalho que explica o resultado e vale para qualquer calendário. Some os doze saldos mensais e divida por doze: o saldo médio ao longo da obra é de 212 500 €, ou 53,13 % da linha. Os juros sobre um saldo médio durante um ano são simplesmente esse saldo vezes a taxa, e 53,13 % de 34 000 € são 18 062,50 € — a mesma resposta. Toda a questão reduz-se portanto a um só número: que fração da linha está em dívida em média? Utilize cedo e com força e essa fração tende para um; utilize tarde e o custo desaba. Um calendário que adianta um grande pagamento de materiais não é gratuito, e o efeito em juros de o atrasar três meses calcula-se antes de o aceitar.

A conversão em financiamento definitivo: uma escritura ou duas

Quando o edifício está concluído, a linha curta e cara tem de se tornar um crédito longo comum, e há duas formas de o organizar. Uma estrutura de escritura única monta ambos numa só operação ao início: assina uma vez, o crédito é utilizado durante a obra e converte-se automaticamente em amortizável na conclusão. Uma estrutura de duas escrituras trata-os como dois negócios distintos: primeiro monta-se o crédito de construção e depois um crédito à habitação separado que o liquida. O trade-off é simples. Uma escritura custa um conjunto de encargos; duas escrituras custam dois. No nosso projeto de 400 000 €, um segundo conjunto de encargos a 1,5 % são 6 000 € de pura duplicação.

O argumento contrário é o risco de taxa, e joga em sentido inverso. Assinar uma vez fixa as condições do crédito definitivo no início de uma obra que durará um ano ou mais, o que o protege se as taxas subirem e o prende se descerem. Duas escrituras deixam a taxa longa em aberto até o edifício existir, vantagem em mercado em queda e exposição em mercado em subida — e, mais grave, deixa o próprio refinanciamento condicionado à sua situação nessa data posterior. Uma mudança de emprego, uma quebra de rendimento ou uma avaliação abaixo do orçamento podem impedir que o segundo crédito seja concedido, e a linha de construção vence à mesma. A escritura única custa menos e elimina esse risco; duas escrituras custam mais e conservam uma opção. Com os nossos números, o crédito definitivo a 6,5 % a trinta anos paga 2 528,27 € por mês nos dois casos.

Contingência e retenção fazem trabalhos diferentes

Em toda a operação de construção bem montada reservam-se duas somas, e confundem-se constantemente. A provisão para imprevistos é sua: uma verba, correntemente na ordem de 10 % do custo da obra — 40 000 € no nosso projeto de 400 000 € — posta de parte para aquilo que ninguém desenhou. Rocha onde os desenhos supunham terra, uma infraestrutura a desviar, um material substituído porque o previsto está indisponível. Não é gordura no orçamento; é o orçamento a reconhecer que um edifício se descobre tanto quanto se concebe. Um projeto financiado sem imprevistos é um projeto cuja primeira surpresa se torna uma crise de financiamento.

A retenção é dinheiro do construtor e é-lhe retida a ele, não a si. Uma percentagem de cada pagamento certificado — correntemente na ordem de 10 %, ou seja 7 000 € retidos de um pagamento de etapa de 70 000 € — é guardada e libertada só quando a obra está concluída e os defeitos corrigidos. O seu objeto é a alavanca: garante que o empreiteiro mantém um saldo por pagar que vale a pena vir buscar no momento em que a obra restante é miúda, fastidiosa e pouco rentável, que é precisamente o momento em que de outro modo os construtores desaparecem para a obra seguinte. As duas reservas protegem portanto contra falhas opostas. A contingência protege-o de o edifício custar mais do que o previsto; a retenção protege-o de o edifício não ser concluído.

Porque a taxa é alta: um edifício inacabado é má garantia

Um crédito é tarifado sobre o que o banco pode recuperar se o mutuário deixar de pagar, e é essa toda a explicação da taxa de um crédito de construção. Uma casa concluída tem mercado. Uma casa a meio construir quase não tem: o conjunto de compradores limita-se a quem aceite retomar o projeto parcialmente executado de outro, com uma qualidade de execução desconhecida atrás de paredes fechadas, um empreiteiro por pagar que pode ter registado um ónus sobre o título, e licenças que podem caducar. A recuperação nesse cenário é lenta, incerta e cara, pelo que o crédito é tarifado acima de um crédito à habitação sobre o mesmo imóvel depois de concluído.

Tudo o resto que torna estes créditos irritantes decorre do mesmo facto. As vistorias existem porque o banco adianta dinheiro contra obra que de outro modo não consegue verificar. A retenção existe porque os últimos dez por cento de uma obra são a parte com maior probabilidade de nunca acontecer. O prazo curto existe porque o banco quer ver a fase arriscada acabar depressa. A fiança pessoal que os bancos frequentemente exigem existe porque a garantia real não chega durante a obra. Nada disto é arbitrário, e compreender a razão torna muito mais fácil negociar o que é de facto negociável — o calendário de utilizações, a cadência das vistorias e a definição de cada etapa — em vez do que não é.

Em França o escalonamento não se negoceia, é regulamentar

Quando um comprador francês adquire uma casa por construir, a operação é em regra uma vente en l'état futur d'achèvement, e o calendário de pagamentos é fixado pelo regulamento e não pelo promotor. O artigo R261-14 do código da construção e da habitação limita o montante acumulado exigível a 35 % do preço na conclusão das fundações, 70 % quando o edifício fica estanque e 95 % na conclusão da obra, com o saldo devido na entrega — e esses últimos 5 % podem ser consignados quando o comprador contesta a conformidade com o contrato. Num projeto de 400 000 €, esses tetos são 140 000 €, 280 000 €, 380 000 € e um saldo final de 20 000 €.

O contraste com a estrutura norte-americana é instrutivo, porque desloca o risco em vez de o suprimir. Sob o escalonamento regulamentar a exposição do comprador está limitada por lei em cada momento da obra: o promotor nunca pode deter mais dinheiro seu do que os trabalhos justifiquem, e a garantia de conclusão que acompanha a venda existe para acabar o edifício se o promotor falhar. Sob um crédito de construção o mutuário suporta diretamente o risco de conclusão e o banco gere-o através de vistorias e retenção. Nenhuma das duas abordagens é gratuita. O comprador em venda escalonada abdica do controlo do projeto e do construtor; o mutuário com crédito de construção conserva esse controlo e assume o risco que o acompanha.

Perguntas frequentes

Amortiza-se capital durante a obra?

Normalmente não. A estrutura habitual é só juros durante a construção, calculados todos os meses sobre o saldo utilizado até à data, com o capital reembolsado por inteiro na conversão em crédito definitivo ou na venda. Isso tem uma implicação evidente de tesouraria e outra menos evidente de orçamento: o juro cresce a cada utilização, pelo que o custo mensal dos últimos meses de obra vale várias vezes o do início. No nosso calendário, o juro do primeiro mês é de 283,33 € e o do último de 2 833,33 € — dez vezes mais. Um agregado que além disso paga renda ou um crédito existente durante a obra tem de prever o segundo número, não o primeiro.

O que acontece se a obra passar da data de fim?

Torna-se uma negociação de prorrogação, e vale mais ler os seus termos antes de precisar deles do que depois. Uma linha de construção tem uma maturidade firme e, se o edifício não estiver concluído e o crédito definitivo não puder ser formalizado, o banco tem direito a ser reembolsado sobre um imóvel por definição invendável. Na prática a maioria dos bancos prorroga, e a maioria das cláusulas de prorrogação traz uma comissão e muitas vezes uma taxa maior para o período alargado. O que varia enormemente é saber se a prorrogação é discricionária do banco ou um direito sob condições enunciadas. Essa distinção vale mais do que uma pequena diferença de taxa anunciada, porque uma prorrogação discricionária negociada em posição de fraqueza sai cara de um modo que nenhuma tabela mostra. Pergunte o que desencadeia uma prorrogação, quanto custa e quem decide, e faça constar a resposta no contrato.

Um terreno que já possuo pode contar como entrada?

Frequentemente sim, e é uma das características mais úteis deste tipo de financiamento. Quando o mutuário já detém o lote livre de ónus, o seu valor de avaliação é correntemente tratado como capitais próprios na operação, o que pode reduzir ou eliminar a entrada em dinheiro exigida. O montante reconhecido é o valor estimado pelo avaliador do banco e não o que pagou, pelo que um lote comprado barato há anos pode contribuir bastante mais do que o seu preço de aquisição, e um comprado há pouco a bom preço pode contribuir menos do que espera. Quando o lote continua hipotecado — ao abrigo de um crédito de terreno, por exemplo — a linha de construção tem normalmente de liquidar esse crédito na primeira utilização, o que reduz na mesma medida a entrada reconhecida e tem de constar do plano de tesouraria desde o início.

Uma escritura única sai sempre mais barata do que duas?

Mais barata em encargos, não necessariamente mais barata no total, e é na distância entre estas duas afirmações que vive a decisão. Uma escritura única evita um segundo conjunto de custos — 6 000 € no nosso projeto a 1,5 % — e elimina o risco de o crédito definitivo não poder ser montado quando chegar a altura, que é a mais séria das duas considerações. O que lhe custa é a taxa: está a fixar as condições de um crédito a trinta anos no início de uma obra, e se as taxas longas descerem apreciavelmente nesse ano ficará com um crédito tarifado para um mundo que já não existe, com a transferência e os seus próprios custos como único remédio. Compare bem, orçamentando a segunda escritura face à diferença de taxa que antecipa, e seja honesto quanto a estar a valorizar uma opção sobre taxas e não a escolher entre dois arranjos administrativos.

Porque é que os bancos vistoriam antes de cada utilização?

Porque a única coisa que suporta o dinheiro já entregue é obra que existe, e o banco não tem outra forma de o saber. Uma fatura prova que um empreiteiro pediu para ser pago; não prova que as fundações foram betonadas. A vistoria converte uma pretensão num facto verificado antes de mais dinheiro sair, o que protege o banco e, menos evidentemente, o protege a si: um profissional independente a confirmar que cada etapa está realmente concluída antes de libertar o pagamento correspondente é exatamente o controlo que um dono de obra quereria e que raramente encomendaria por sua conta. O conselho prático não é suportar as vistorias mas alinhá-las com os seus interesses: peça cópia de cada relatório e trate qualquer discrepância entre o certificado e o que vê como algo a levantar de imediato, não no fim.