Que casa pode realmente comprar?

Três restrições, e só uma é a do banco

Pergunte o que pode comprar e quase todas as respostas são um rácio: uma percentagem do rendimento, aplicada a uma prestação, revertida até um preço. É uma restrição em três, e para muitíssimos compradores não é a que decide seja o que for. As outras duas são o dinheiro que tem e a prestação com que está disposto a viver. As três produzem um preço máximo. A que dá o máximo mais pequeno é a resposta, e qual delas é varia de família para família sem qualquer relação com o rendimento.

Montamos o caso uma vez e reutilizamo-lo. Rendimento do agregado de 90 000 € por ano, ou seja 7 500 € por mês brutos. Um crédito a trinta anos a 6,5 %. IMI de 1,2 % do preço de compra, seguro de habitação de 1 200 € por ano, sem quotas de condomínio. Custos de aquisição de 3 % do preço, pagos da poupança. Entrada mínima de 10 %. Toda a poupança entra, portanto o crédito vale 1,03 vezes o preço menos a poupança — esses 3 % extra são os custos que a poupança também tem de cobrir. É esta única equação que torna comparáveis as três restrições: cada uma limita o mesmo preço, por um lado diferente.

Dois compradores, o mesmo rendimento, e a restrição muda

O comprador A poupou 30 000 €. A restrição de entrada é aritmética e brutal: a poupança tem de cobrir os 10 % de entrada e os 3 % de custos, logo o preço não pode exceder 30 000 € a dividir por 0,13, ou seja 230 769 €. A esse preço a prestação total — capital, juros, IMI e seguro — é de 1 644 €, ou 21,9 % do rendimento bruto. O teste de 43 % do banco teria permitido 441 343 €. O de conforto a 2 200 € por mês teria permitido 304 864 €. O comprador A não é limitado pelo rendimento, de todo. É limitado por ter 30 000 € e não 60 000 €, e nenhuma caça à melhor taxa altera isso.

O comprador B poupou 90 000 € com o mesmo rendimento, e tudo se inverte. A entrada permite agora 692 308 € — um número que ninguém com este rendimento deveria olhar duas vezes. O teste do banco permite 491 839 €. Mas o comprador B decidiu que 2 200 € por mês é o máximo que entrega, e essa decisão limita o preço a 355 360 €. A restrição que aperta é a que o comprador B escolheu. Não é uma fraqueza do método; é o método a funcionar. Quem tem poupança comprou a saída das duas restrições externas e passa a negociar apenas consigo próprio.

O comprador C completa o quadro. O mesmo rendimento de 90 000 €, a mesma poupança de 90 000 €, mas um crédito automóvel de 450 € e uma tolerância de 3 200 € por mês. A entrada permite 692 308 €, o conforto permite 488 511 €, e o teste de 43 % do banco — reduzido pelo carro a um envelope de habitação de 2 775 € — aperta em 431 922 €. Três compradores, três restrições vinculativas, um só rendimento. Se uma calculadora lhe dá um número único sem dizer qual das três o produziu, escondeu o único facto de que precisava.

Front-end e back-end são dois testes diferentes

A convenção americana usa dois rácios que não medem o mesmo. O rácio front-end é só habitação — capital, juros, impostos, seguro e quotas de condomínio — sobre o rendimento bruto. O back-end acrescenta qualquer outro encargo recorrente: crédito automóvel, crédito de estudos, pagamentos mínimos de cartão, pensões. As referências publicadas pela FHA são 31 % no front e 43 % no back, ultrapassáveis com fatores compensatórios documentados, e os dois não apertam ao mesmo tempo. No nosso comprador com 90 000 € de rendimento e 90 000 € de poupança, a convenção front-end de 28 % permite 342 045 € enquanto o back-end de 43 % permite 491 839 € — uma diferença de 149 794 € consoante o teste que lhe mostraram.

É no teste back-end que a dívida existente faz o seu estrago, e o estrago é maior do que parece porque o rácio é uma subtração sobre a prestação e a prestação é um multiplicador sobre o preço. No nosso comprador, uma prestação de automóvel de 450 € por mês reduz o envelope de habitação de 3 225 € para 2 775 € e o preço máximo de 491 839 € para 431 922 € — uma perda de 59 918 € de capacidade. Por unidade são cerca de 133 € de preço por cada euro de prestação mensal, ou 13 315 € por cada 100 € por mês. É o número mais útil deste artigo: antes de se endividar por algo com prestação mensal no ano anterior a um pedido de crédito, multiplique essa prestação por 133 e pergunte se a coisa vale tanta casa.

O rácio não é a mesma regra em seis mercados

A França é a mais estrita e a mais explícita. O Haut Conseil de stabilité financière fixa uma taxa de esforço de no máximo 35 % do rendimento e — este é o ponto que surpreende quem traduz o rácio americano — o seguro do crédito conta dentro desses 35 %. A maturidade está limitada a 25 anos, extensível a 27 quando um diferimento está ligado a uma compra em planta ou a obras que representem pelo menos 10 % da operação. Os bancos podem derrogar ambos os critérios dentro de uma margem de flexibilidade até 20 % da nova produção de cada trimestre civil, e essa margem é ela própria orientada: a grande maioria é reservada a compradores de habitação própria permanente, com uma parte definida para quem compra pela primeira vez.

Os Estados Unidos foram em sentido contrário. O limite de 43 % de dívida sobre rendimento que definia o General Qualified Mortgage foi eliminado pela norma final do CFPB de 2020 e substituído por limiares baseados no preço, ligados a quanto a TAEG do crédito excede a taxa média oferecida aos melhores perfis, com cumprimento obrigatório desde 1 de outubro de 2022. O que resta nos 31 e 43 % são as referências de subscrição da FHA, que são política do programa e abertamente ultrapassáveis com fatores compensatórios. Ou seja, o número que toda a gente cita como a regra americana já não é a regra americana; é o ponto de partida de um programa.

A Alemanha e a Itália não têm qualquer rácio de rendimento vinculativo. Na Alemanha, o Ausschuss für Finanzstabilität e o Bundesbank recolhem agora dados operação a operação da nova produção: no quarto trimestre de 2025, um LTV médio de 83 %, um serviço da dívida sobre rendimento de pouco menos de 38 % e um endividamento das famílias de 6,3 vezes o rendimento anual — números publicados como acompanhamento, não como limites, com os instrumentos baseados no rendimento recomendados e não legislados. Em Itália, o Banco de Itália dispõe das ferramentas macroprudenciais mas não ativou medidas sobre o mutuário; os conhecidos 80 % vêm da deliberação do CICR que aplica o artigo 38 da lei bancária, que define o credito fondiario e pode subir a 100 % com garantias complementares. É uma regra do crédito face ao imóvel, não face ao rendimento.

A Espanha e Portugal ficam entre os dois polos e diferem entre si. A Espanha não tem rácio legal: a Lei 5/2019 obriga o mutuante a avaliar e documentar a solvabilidade, a informação do Banco de Espanha para particulares aponta uma prestação da ordem dos 30 a 35 % do rendimento líquido, e os 80 % do valor de avaliação são o teto prático pela forma como o crédito hipotecário se financia, não por uma proibição. Portugal é o único mercado aqui com uma recomendação numérica explícita, e este ano foi apertada: a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicável às avaliações de solvabilidade a partir de 1 de agosto de 2026, limita a taxa de esforço a 45 % calculada após um choque de taxa de juro e sobre o rendimento esperado, admite um LTV até 90 % para habitação própria permanente e 80 % nos restantes casos, e maturidade até 40 anos. É uma recomendação de cumprir ou explicar, não uma lei, que na prática os bancos seguem.

O que a regra francesa faz ao nosso comprador

Passe o comprador B pela regra francesa em vez da americana e duas coisas mudam ao mesmo tempo: o teto sobe para 35 % do rendimento e a maturidade cai de trinta para vinte e cinco anos. Junte o seguro do crédito a uns supostos 0,36 % ao ano do capital inicial — uma hipótese, já que o prémio depende da idade, da saúde e das coberturas — e todo esse 35 %, ou seja 2 625 € por mês, tem de conter a prestação e o seguro juntos. A resposta é um preço máximo de 448 768 €, dos quais o seguro são 112 € por mês. O prazo mais curto custa capacidade, o teto mais alto devolve-a com folga; o seguro alojado dentro do rácio volta a tirar uma parte em silêncio.

A lição mais ampla é que um rácio só significa alguma coisa acompanhado de três definições: o que conta como rendimento, o que conta como encargo e sobre quantos anos se calcula a prestação. Mude uma e a mesma percentagem de capa produz outro preço. Rendimento bruto ou líquido; doze, treze ou catorze prestações; seguro dentro ou fora; taxa sujeita a choque ou taxa do contrato; rendimento esperado ou rendimento atual. Os 45 % portugueses calculam-se após um choque de taxa de juro, o que os torna mais estritos do que 45 % calculados à taxa de hoje. Os 35 % franceses incluem o seguro, o que os torna mais estritos do que 35 % que não o incluam. Comparar os números sem as definições é como se conclui que os bancos de um país são generosos quando na verdade medem outra coisa.

A restrição que impõe a si próprio é a que resiste

A restrição de entrada move-se à escala da poupança, ou seja em anos. O rácio do banco move-se à escala das taxas e das revisões de regras, ou seja em trimestres. A restrição de conforto move-se quando muda de ideias, ou seja nunca, se a escrever antes de começar a visitar. Essa assimetria explica porque a terceira restrição merece mais respeito do que costuma receber: é a única das três que enuncia a vida que quer em vez do dinheiro que existe.

De tudo isto sai uma ordem prática de operações. Primeiro o teto de entrada, porque é uma divisão e leva dez segundos. Depois a prestação com que ficaria contente num mau ano — não num bom — convertida em preço. E só então pergunte ao banco o que permite, e trate a resposta como um limite superior que não tem obrigação de atingir. Se o número do banco for o menor dos três, tem um problema de dívida a resolver antes de ter um problema de habitação, e a solução mais rápida costuma ser liquidar o compromisso com a maior prestação mensal, não com o maior saldo. Essa distinção — prestação, não saldo — é todo o rácio back-end numa frase.

Perguntas frequentes

A entrada é mesmo a restrição que aperta para a maioria de quem compra pela primeira vez?

Muitas vezes sim, e a aritmética diz porquê. A restrição de entrada é uma divisão: a poupança sobre a soma da percentagem de entrada mínima e da percentagem de custos. Como o divisor é pequeno — 0,13 no nosso caso — o resultado é muito sensível ao numerador. Duplicar a poupança duplica exatamente o teto. Entretanto a restrição de rendimento quase não se mexe. O comprador A deste artigo podia aumentar o rendimento em metade e não mudaria um euro do seu preço máximo, porque o rendimento nunca foi o que o travava. Por isso os programas dirigidos a quem compra pela primeira vez atacam quase sempre a entrada e não o rácio.

Devo liquidar o crédito automóvel antes de pedir?

Depende do que custa liquidá-lo. No nosso caso uma prestação de 450 € custa 59 918 € de capacidade, portanto se o saldo em dívida for bastante inferior, amortizá-lo converte dinheiro em capacidade de crédito a bom preço — mas só se esse dinheiro não fizesse parte da entrada, porque retirá-lo da poupança aperta a restrição de entrada em cerca de 7,69 € de preço por cada euro retirado. O teste certo é recalcular ambas as restrições com o dinheiro deslocado e ver que teto desce. Se a restrição de entrada já apertava, pagar outras dívidas não lhe traz absolutamente nada.

Porque é que um prazo mais longo nem sempre ajuda?

Porque só alivia as restrições de prestação, e há três restrições. Passar de vinte e cinco para trinta anos baixa a prestação e portanto sobe o teto fixado pelo rácio e pelo conforto — mas não faz absolutamente nada ao teto de entrada, que é pura divisão. Para o comprador A, a quem aperta a entrada, alongar o prazo muda o preço máximo em exatamente zero. Além disso está limitado por regra em alguns mercados: a França limita a maturidade a 25 anos, Portugal a 40. E em todo o lado a prestação mais baixa compra-se com mais juros totais, o que o nosso artigo sobre amortizar antecipadamente desenvolve em detalhe.

As hipóteses de IMI e seguro pesam muito?

Mais do que se pensa, porque escalam com o preço e portanto disputam com o crédito o mesmo orçamento mensal. A 1,2 % do preço, o imposto sobre um imóvel de 400 000 € são 400 € por mês antes de um único euro de juros — cerca de 15 % de um envelope de 2 625 €. As taxas locais variam por um fator de várias vezes entre municípios, e em alguns mercados o encargo recorrente é bem menor do que os impostos de transmissão à entrada. Ponha os seus próprios números: uma calculadora que aplique uma taxa por defeito a um município que cobra metade ou o dobro erra o teto por dezenas de milhares.

Um banco pode ultrapassar o limite publicado?

Em todos os mercados aqui descritos, sim, mas por portas diferentes. Em França o excesso é quantitativo: os bancos têm uma margem de flexibilidade até 20 % da produção trimestral, orientada para habitação própria permanente e para quem compra pela primeira vez, pelo que um processo acima de 35 % é possível mas concorre por uma dotação escassa. Em Portugal a recomendação é de cumprir ou explicar e inclui a sua própria tolerância. Nos Estados Unidos ultrapassar uma referência é um exercício de documentação com fatores compensatórios. Na Alemanha, Espanha e Itália não há rácio vinculativo a ultrapassar, apenas a política interna do banco e o dever geral de avaliar a solvabilidade. Estar dentro de um limite nunca significou poder pagá-lo.