Financiar terreno é o dinheiro mais difícil de pedir

Quatro ausências, e cada uma justifica o preço

Comece pelo que o banco está realmente a avaliar. Um apartamento arrendado produz renda que serve a dívida mesmo que a situação do mutuário mude; o terreno não produz nada, pelo que cada prestação tem de vir de rendimento ganho noutro lado. Um edifício amortiza-se contra o rendimento na maioria dos sistemas fiscais, dando ao proprietário uma razão para o manter num mau ano; o terreno em geral não. Uma casa segura-se contra incêndio e tempestade, pelo que a garantia sobrevive à maioria das catástrofes; um lote quase nada tem para segurar e o seu valor pode ser destruído por uma decisão de urbanismo que apólice nenhuma cobre. E uma casa concluída dispõe de um conjunto de compradores amplo e líquido, financiado por toda uma indústria de crédito; um lote dispõe de um conjunto estreito, cuja maioria tem de pagar a pronto ou montar o mesmo financiamento difícil que o comprador está a montar.

Há uma quinta razão, estrutural, que opera por trás das outras quatro no mercado norte-americano e explica muito sobre os preços: o terreno em bruto não é garantia elegível para os créditos que o mercado secundário compra. Um banco que concede um crédito à habitação convencional pode vendê-lo e reciclar o seu capital; um que concede um crédito de terreno mantém-no em regra no próprio balanço durante todo o prazo. Um crédito que um banco tem de reter é tarifado contra o seu próprio custo de capital e o seu próprio apetite, daí o domínio de bancos locais e cooperativas que conhecem os lotes, e daí condições muito mais variáveis entre instituições do que as de crédito à habitação. Comparar propostas conta aqui mais do que em quase qualquer outro ponto do financiamento imobiliário.

Bruto, não infraestruturado, infraestruturado — e o que move um lote entre eles

Os bancos classificam o terreno por categorias e tarifam cada uma de forma diferente; o vocabulário merece ser conhecido, porque determina diretamente a entrada que lhe vão pedir. O terreno bruto está intacto: sem acesso jurídico, sem arruamento, sem infraestruturas, sem levantamento e muitas vezes sem prova de que ali se possa construir legalmente. O terreno não infraestruturado tem algumas dessas coisas — normalmente o acesso e talvez uma infraestrutura — mas não o conjunto necessário para construir. O terreno infraestruturado tem frente para via, infraestruturas disponíveis no limite ou perto, levantamento feito e, quando o saneamento não é público, um ensaio de percolação aprovado. Cada degrau aproxima o lote de ser uma casa, e os bancos tarifam-no em conformidade.

O que sobe um lote de degrau é em regra um documento e não uma escavadora, e esse é o ponto mais útil desta secção. Uma servidão registada que conceda acesso legal pelo prédio vizinho pode converter um lote encravado num lote edificável. A confirmação escrita de uma concessionária de que há ligação disponível no limite, e a que custo, muda a categoria. Um ensaio de percolação aprovado muda-a. Uma autorização de destaque ou uma alteração de classificação no plano local muda-a mais do que tudo o resto. Se comprar na base da escada, a via prática para o financiamento é muitas vezes obter um ou dois desses documentos antes da escritura e não depois, porque a categoria é apreciada no momento em que o banco concede o crédito.

A comparação, feita por unidade emprestada e não por mês

As prestações mensais contam por si sós uma história enganadora, e vale a pena ver porquê. Os 768,10 € do crédito de terreno face aos 606,79 € do crédito à habitação parecem uma diferença punitiva — 126,58 % da prestação deste — mas os dois créditos não têm a mesma dimensão nem o mesmo prazo, pelo que a comparação não é homogénea. Em cinco anos o crédito de terreno paga de facto um pouco menos de juros em valor absoluto, 30 036,26 € contra 30 273,66 €, simplesmente porque são 78 000 € e o crédito à habitação são 96 000 €.

Divida pelo montante emprestado e aparece o quadro real. Cinco anos de crédito de terreno custam 38,51 % do seu capital em juros; cinco anos de crédito à habitação custam 31,54 % do seu. É essa diferença de sete pontos, e não a prestação mensal, o preço da taxa e do prazo. O prazo mais curto joga uma coisa a seu favor: amortiza muito mais depressa, reembolsando 16 049,56 € de capital em cinco anos contra 6 133,46 € do crédito à habitação. Paga mais por euro emprestado e em troca constrói capitais próprios mais depressa, o que é uma verdadeira troca e não uma pura penalização — mas uma troca feita nos termos do banco e não nos seus.

O saldo exigível, e a que o obriga assiná-lo

A maioria dos créditos de terreno amortiza a um prazo e vence a outro muito mais curto, e a diferença entre esses dois números é o saldo exigível. O nosso crédito amortiza como se durasse quinze anos — é isso que produz a prestação de 768,10 € — mas vence aos cinco, pelo que na sexagésima prestação a totalidade do capital restante, 61 950,44 €, se torna exigível de uma vez. Esse valor não é uma penalização nem uma surpresa: é simplesmente o capital que ainda não reembolsou, e é calculável desde o dia em que assina. O que o torna perigoso é que se orça a prestação e não a maturidade.

Assinar um saldo exigível compromete-o a fazer uma de três coisas numa data fixa, e vale a pena ser honesto consigo sobre qual está a planear. Pode refinanciar, o que supõe encontrar daqui a cinco anos um banco disposto a conceder um novo crédito sobre o lote, em condições que hoje ninguém conhece e sujeito à sua situação de então. Pode reembolsar, com poupança ou com o produto de outra coisa. Ou pode vender, que é a opção que a estreiteza do mercado de revenda torna menos fiável. A quarta possibilidade — construir, para que o lote se torne uma casa e o crédito um crédito à habitação comum — é a que a maioria dos compradores de terreno realmente pretende, e merece um plano com datas e não uma intenção. Um saldo exigível é um prazo colado a dinheiro, e prazos sem plano por trás são a forma como se perdem lotes que se podiam ter guardado.

O zonamento e o acesso a infraestruturas são quase tudo o que compra

Dois lotes de dimensão, solo e vista idênticos podem diferir em valor por um múltiplo, e a diferença está quase sempre no que ali se pode legalmente construir e no que custará ligar. O zonamento determina se a resposta à primeira pergunta é uma casa, quatro casas, um armazém ou nada, e essa resposta é fixada por uma autoridade que pode mudar de ideias. O acesso a infraestruturas determina a segunda: uma ligação que passa no limite é um custo modesto, uma a meio quilómetro é um custo pesado, e um lote que não possa ser ligado economicamente tem um teto de valor por atraente que seja.

Para um comprador isto traduz-se numa lista curta e pouco romântica de coisas a estabelecer antes de comprometer dinheiro, e a ordem importa. Confirme por escrito a classificação no plano local, junto da autoridade e não na nota do vendedor. Estabeleça o acesso jurídico e faça-o registar, não que lho apontem através de um campo. Obtenha de cada concessionária um custo escrito da ligação até ao limite. Quando o saneamento não for para rede pública, encomende o ensaio de solo e condicione a compra à sua aprovação. Cada um destes pontos sai mais barato descobrir antes da escritura do que depois, e qualquer deles pode ser a razão pela qual um lote que parecia uma pechincha estava corretamente tarifado desde o início.

O financiamento do vendedor, e se isto é sequer um produto distinto

Onde o financiamento institucional é difícil, o vendedor torna-se muitas vezes o financiador. Numa compra financiada pelo vendedor, o comprador paga uma entrada e depois prestações diretamente ao vendedor, que conserva uma garantia até o saldo estar pago. O atrativo é evidente dos dois lados: o comprador obtém um financiamento que um banco não concederia, e o vendedor obtém um preço e um fluxo de rendimento sobre um ativo difícil de vender. Os riscos são igualmente evidentes e merecem ser ditos com clareza. As condições são as que as partes acordarem, o que significa que nenhuma avaliação externa o protege de uma estrutura má; o título do vendedor e qualquer hipoteca sobre o lote têm de ser verificados, porque um vendedor que deixe de pagar ao seu próprio banco pode perder o terreno que está a comprar; e a documentação tem de ser redigida por um profissional e devidamente registada, ou o direito do comprador pode não ser oponível a terceiros.

Que tudo isto lhe pareça familiar depende muito de onde está, porque o crédito de terreno autónomo é bem mais um produto norte-americano do que europeu. Nos Estados Unidos é uma categoria reconhecida com os seus próprios degraus, a sua própria tarifação e os seus próprios financiadores. Em boa parte da Europa continental a compra de um lote para construção financia-se mais vezes dentro de uma operação mais ampla — lote e construção montados juntos num único financiamento para um projeto que já tem desenhos — ou paga-se simplesmente da poupança, com bancos relutantes em emprestar sobre terreno não urbanizado isoladamente e que, quando o fazem, aplicam rácios de financiamento marcadamente menores. Se está a comprar um lote num mercado europeu à espera de encontrar o produto aqui descrito, a pergunta útil a fazer a um banco não é qual a taxa do seu crédito de terreno mas se concede algum, e em que condições financiaria antes o lote como parte de um projeto de construção.

Perguntas frequentes

Porque é que a entrada é muito maior do que num crédito à habitação?

Porque a entrada é a margem de segurança do banco, e o terreno exige uma mais larga. Se o banco tiver de tomar o bem, a venda será lenta, o conjunto de compradores estreito e o preço obtido incerto, pelo que é preciso uma almofada maior para que o crédito fique com segurança abaixo da recuperação final. Há uma segunda razão, menos discutida: a entrada mede também o compromisso. Um mutuário que pôs 35 % do valor de um lote é bastante menos propenso a abandoná-lo quando um licenciamento é recusado do que quem pôs 5 %, e o terreno está excecionalmente exposto justamente a esse tipo de deceção. Ambas as razões apontam no mesmo sentido, e é por isso que a exigência é tão constante entre bancos de resto diferentes.

O crédito de terreno custa mesmo menos juros do que o crédito à habitação?

Em cinco anos, em valor absoluto, marginalmente — e a comparação é uma armadilha. O crédito de terreno paga 30 036,26 € de juros contra os 30 273,66 € do crédito à habitação, mas só porque são 78 000 € e o outro são 96 000 €. Por unidade emprestada, o crédito de terreno custa 38,51 % contra 31,54 %, e é essa a medida honesta da taxa que lhe aplicaram. É uma lição geral a levar para além deste artigo: os totais de juros em valor absoluto quase nunca são comparáveis entre créditos de dimensão diferente, e assim que dois créditos diferem em capital, prazo ou ambos, só um rácio diz alguma coisa. Se quer um número único para comparar custos de financiamento entre créditos díspares, use os juros pagos em percentagem do capital ao longo do período em que tenciona realmente manter a dívida.

O que é um ensaio de percolação e porque muda tanto o preço?

Mede a rapidez com que a água drena pelo solo e decide se um lote fora do alcance da rede pública pode receber um sistema de drenagem autónomo. Escava-se um buraco, enche-se de água e cronometra-se a descida: um solo que drena demasiado devagar não consegue dispersar os efluentes, e um que drena depressa demais manda-os para o lençol freático. Qualquer dos resultados pode significar que nenhum sistema convencional é instalável, e as alternativas — uma miniestação de tratamento, ou uma ligação a uma rede distante — podem custar uma fração substancial do preço do lote. É por isso que um ensaio aprovado sobe o lote de categoria, e por isso a forma sensata de comprar um lote não ensaiado é condicionar a compra a um ensaio que o próprio encomende, para que o custo de um mau resultado sejam honorários e não um lote onde não pode construir.

Que opções realistas tenho quando o saldo vence?

Quatro, e vale a pena hierarquizá-las honestamente antes de precisar delas. Construir é o melhor desfecho, porque uma casa concluída converte um incómodo crédito de terreno num crédito à habitação comum que qualquer banco concederá; se esse é o plano, o financiamento da construção tem de ser montado bem antes da data do saldo, não nela. Refinanciar o próprio crédito de terreno é o recurso corrente e depende da sua situação e do apetite do banco nessa data futura, duas coisas que não controla. Reembolsar da poupança é o mais seguro e o menos disponível. Vender é a opção que se supõe sempre aberta e é a que a estreiteza do mercado mina, sobretudo se vender sob uma pressão de tempo que um comprador perceba. O conselho prático é começar pela primeira ou pela segunda pelo menos doze meses antes da maturidade, porque todas demoram mais do que se pensa e a única coisa que não pode comprar nessa altura é tempo.

O financiamento do vendedor é boa ideia ou um sinal de alarme?

Ambas as coisas são possíveis, e a forma de as distinguir é perguntar por que razão não há nenhum banco no quadro. Por vezes a resposta é benigna: o lote é perfeitamente bom mas cai numa categoria para a qual nenhuma instituição tem produto, ou o vendedor simplesmente prefere um fluxo de rendimento a um capital, por razões fiscais ou sucessórias. Por vezes a resposta é que analistas profissionais olharam para este terreno e recusaram, informação que lhe é oferecida de graça e que não deve ignorar. Para saber, faça por si mesmo a análise, pela ordem em que um banco a faria: título, acesso jurídico, classificação no plano, custos de ligação e saneamento. Se o lote sobreviver a isso, o financiamento do vendedor pode ser uma via genuinamente boa. Se preferir não fazer esse trabalho, o financiamento do vendedor não é uma forma de o evitar — é uma forma de pagar mais tarde por o ter saltado. Em qualquer caso, faça um profissional redigir e registar os documentos: a informalidade que torna esta fórmula atraente é a mesma que a torna perigosa.